Дарение или продажа доли в квартире

Содержание

Как безболезненно передать недвижимость своим родственникам: подарок, завещание, купля-продажа

Дарение или продажа доли в квартире

15.09.2014 | 12:30 137475

Наиболее приемлемым вариантом передачи недвижимости в собственность родственников выглядит договор дарения. Однако многое зависит от конкретной ситуации: степени родства, отношений в семье… В некоторых случаях выгоднее завещание, гораздо реже – договор купли-продажи.

Чаще всего решение дарить, завещать или оформлять договор купли-продажи принимается в зависимости от последующих расходов. Как лучше всего передать недвижимость родственникам?

Из чего выбираем?

Сразу оговоримся. Между близкими родственниками договор купли-продажи применяется достаточно редко. Никаких преимуществ для супругов, родителей, детей (включая усыновленных), дедушек, внуков и других родственников договор купли-продажи не имеет.

Разве что за исключением сроков оформления: покупатель по договору купли-продажи всего через месяц после подачи документов на государственную регистрацию может стать полноправным собственником жилья. Для вступивших в гражданский брак дарение тоже не подходит – лучше грамотно составить договор купли-продажи.

В остальном для близких родственников купля-продажа не лучший вариант. Приобретенная по договору купли-продажи квартира будет являться совместной собственностью супругов, и в случае развода ваша половинка может претендовать на равную долю «подарка».

При заключении сделки купли-продажи между близкими родственниками невозможно осуществить имущественный налоговый вычет. В отличие от завещания или дарственной собственник, владеющий недвижимостью менее трех лет, будет обязан заплатить налог на доходы физического лица при стоимости объекта выше миллиона рублей.

Если же реальной оплаты, то есть передачи денег, по договору купли-продажи не происходит, то сделка признается ничтожной (притворной). Собственно, именно поэтому в отношении близких родственников она и не применяется.

Наиболее часто используемыми инструментами во взаимоотношениях близких родственников по части передачи недвижимости остаются договор дарения и завещание. В обоих этих случаях отсутствует факт передачи денежных средств, а следовательно, куплей-продажей это не является. Но что лучше, дарственная или завещание?

По мнению Елены Василевской, менеджера Петроградского отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость», люди часто путают дарение с завещанием, не понимая сути этих сделок: «И в том и в другом случае владелец передает свою недвижимость другому человеку безвозмездно. Различаются две эти процедуры моментом перехода права собственности на имущество».

По завещанию недвижимое имущество переходит во владение наследника только после кончины собственника. В случае же с договором дарения – сразу после регистрации в Росреестре. Кроме того, завещание должно быть заверено у нотариуса, тогда как при оформлении дарственной это не обязательно.

В остальном выбор, дарить или завещать, зависит от семейных обстоятельств, от отношений между родственниками.

Почему подарок лучше?

По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, схема с дарением чаще всего используется между близкими родственниками, поскольку по законодательству они могут не выплачивать налог.

Если же договор дарения оформляется между «неродственными душами», то необходимо будет заплатить налог на доход физического лица с балансовой стоимости квартиры.

«Второй вариант, когда использовать данный вид договора достаточно выгодно, – это покупка комнаты или доли в квартире», – считает эксперт.

В целом, договор дарения обладает рядом неоспоримых преимуществ даже перед завещанием.

К достоинствам дарения в первую очередь стоит отнести уровень налогообложения и стоимость оформления, которая ниже в сравнении с процедурой наследования. В случае с близкими родственниками законом не предусмотрен НДФЛ и отменен налог на имущество, переходящее в порядке дарения. Внести нужно лишь госпошлину за государственную регистрацию права на недвижимость и за регистрацию договора дарения. Дальние родственники и лица, не состоящие в родственных связях, платят НДФЛ – 13% от полученного дохода. «Теоретически цену на подарок устанавливает даритель, который может указать любую сумму, например один рубль. Однако это даст повод для споров со стороны налоговой, поэтому большинство предпочитает избегать подобных действий», – замечает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН». Юристы отмечают, что договор дарения – это наименее оспоримый документ. Отмена дарения близким родственникам случается крайне редко. Помимо всего прочего, для договора дарения требуется минимальное количество документов (не понадобятся даже выписка из лицевого счета и передаточный акт). Сделку можно совершить в простой письменной форме. При этом одариваемый может сразу заселиться в квартиру или продать ее – не требуется ждать шесть месяцев, как в случае оформления наследства или смерти собственника при завещании. Это очень хорошо для того, кому предназначен «подарок», а вот для самого дарителя – не всегда. После подписания договора дарения объект будет принадлежать исключительно принявшему дар лицу. На него не распространяется правило общей собственности супругов, соответственно, распоряжаться подаренной недвижимостью сможете только вы лично, а не ваша любимая половинка. Очень важно, что при дарении неприменимо право преимущественного приобретения. Например, собственник доли в квартире в случае, если у него возникает желание эту долю подарить, не обязан предлагать преимущественное право покупки иным сособственникам этого жилья.

Впрочем, и в случае заключения договора дарения может возникнуть ряд проблем.

Когда подарок не в радость

Прежде всего, дарить недвижимость в соответствии со статьей 575 ГК попросту запрещено от имени малолетних и недееспособных граждан. Не приветствуются и подобные подарки госслужащим, если столь дорогостоящее подношение связано с их должностным положением и исполнением своих обязанностей.

Не получится подарить квартиру работникам воспитательных и лечебных заведений или учреждений соцзащиты от имени людей, которые находятся там на лечении, воспитании или содержании. Незаконным будет признан договор дарения между коммерческими организациями.

Каждый собственник жилья, желающий подарить его кому бы то ни было, должен понимать, что после подписания соответствующего договора одаренный становится полноправным владельцем подаренной недвижимости и может выселить дарителя в любой момент.

«Нередко люди обращаются в суд с просьбой признать договор дарения недействительным. К примеру, они хотели передать квартиру по наследству, но, не разобравшись во всех тонкостях, подписали вместо завещания договор дарения, тем самым лишив себя имущества.

В таких случаях доказать, что человек заблуждался, очень сложно, почти невозможно, – замечает Елена Василевская. – А вот отменить действие завещания проще, посетив нотариуса и переписав документ либо составив новый в пользу другого лица».
Теоретически договор дарения тоже можно подвергнуть сомнению. Не исключено, что судья примет во внимание потерю здоровья и изменение уровня жизни дарителя в худшую сторону в результате дарения собственности. Или в процессе судебного разбирательства будут доказаны противозаконные действия одаряемого по отношению к дарителю. Иногда в качестве доказательной базы для отмены дарения могут принять действия одаряемого по отношению к подаренной собственности, ведущие к ее повреждению или утрате.

На практике самым популярным случаем, когда суд по факту может встать на сторону тех, кто выступает за отмену дарения, – это статья 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими).

Обычно в этой ситуации в качестве заявителей выступают прямые наследники – дети очень пожилого или уже умершего дарителя. Если бы не было договора дарения, наследство среди детей было бы разделено в равных пропорциях. Однако договор дарения был оформлен только с одним из детей.

Обделенные дети в таком случае ссылаются на недееспособное состояние дарителя. В качестве доказательств используются заключение психиатрической судебной экспертизы, медицинская документация, показания свидетелей по делу, фотографии и видеозаписи, документы социальной службы и т. д.

И все же большинство экспертов уверены: опротестовать грамотно составленный и подписанный обеими сторонами договор дарения чрезвычайно сложно.

Популярные подарки

Специалист «Адвекс. Недвижимость» отмечает два наиболее популярных случая передачи недвижимости по договору дарения. Во-первых, в сложных ситуациях, когда соседи по коммунальной квартире шантажируют продавца комнаты своим преимущественным правом покупки. В таких обстоятельствах обычно практикуют «двухэтапную сделку».

Сначала покупателю дарят долю в комнате, а потом продают все остальное как новому собственнику, имеющему равные права со всеми остальными. Во втором случае речь идет о дележе наследства между детьми. К примеру, у женщины есть дочь и пьющий сын-инвалид.

Мать завещала квартиру дочери, но после вступления завещания в силу сын получил две трети от половины жилплощади как нетрудоспособный наследник. В этой ситуации матери и дочери разумнее было заключить договор дарения. По мнению Владимира Спарака, в истории с комнатами в коммуналках или с передачей части квартиры договор дарения – иногда вынужденная мера.

«Если для заключения договора купли-продажи необходимо собрать отказы от преимущественного права покупки, то при заключении договора дарения этого не требуется», – говорит он.

Анна Горбенко, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, к самым популярным вариантам переоформления собственности при помощи дарения относит договор между родственниками, например, когда бабушка дарит квартиру внуку.

«Однако иногда данные договоры применяются для прикрытия сделки купли-продажи: чтобы не требовалось соблюдать право преимущественной покупки или чтобы не платить подоходный налог с продажи (если квартирой собственник владеет меньше трех лет)», – отмечает эксперт. В целом, договор дарения – это оптимальная форма передачи недвижимости между близкими родственниками. Оспорить его довольно сложно, хотя все зависит от ситуации. И консультация хорошего юриста не повредит.

Дмитрий Наумкин    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/135497/

Дарение или купля-продажа: чем отличается и что выбрать

Дарение или продажа доли в квартире

В отличие от купли-продажи дарение совершается на безвозмездной основе. Поэтому, если сделка заключается между родственниками, у них есть выбор – продать или подарить без оплаты. Если же квартиру передает пожилой родственник, можно рассмотреть также возможность передачи по наследству.

Чем отличается

Основная разница между договором дарения и купли-продажи заключается в их цене. По договору купли-продажи квартира, земельный участок, гараж, другая недвижимость передается в обмен на определенную по соглашению сторон сумму.

Возможен также вариант заключения договора мены, по которому вместо денег покупатель передает продавцу определенную в договоре вещь (например, другую недвижимость).

В некоторых случаях заключение подобных сделок запрещено. К примеру, не допускается:

  • Любые сделки между опекунами недееспособных лиц и их подопечными;
  • Дарение имущества государственным и муниципальным служащим;
  • Дарение работникам медицинских и социальных учреждений от имени лиц, находящихся в этих учреждениях.

Эти ограничения направлены на то, чтобы предотвратить злоупотребления со стороны получателей имущества.

Если получено в браке

Из-за разницы в способе получения, подаренное и купленное имущество имеет разный статус в руках покупателя.  Если он состоит в браке, то:

  • Полученная безвозмездно (по договору дарения или в наследство) квартира будет признаваться личной собственностью получателя.

Этот режим личной собственности сохраняется до тех пор, пока в эту недвижимость не будут вложены существенные суммы за счет совместно нажитых в браке средств (к примеру, не произведен дорогостоящий ремонт или реконструкция).

  • Купленная за деньги квартира или другая недвижимость будет считаться совместно нажитым имуществом, если между супругами не заключен брачный договор о раздельном владении собственностью.

В отсутствие брачного договора не имеет значения, кто из супругов купил и оформил на свое имя квартиру, и кто именно заработал на нее.  Квартира будет признана совместно нажитым имуществом.

Что выгоднее

Единого ответа на этот вопрос, подходящего для всех ситуаций, нет. Поэтому в каждой сделке придется решить, что лучше – дарение или купля-продажа, исходя из ее обстоятельств.

К примеру, если родители хотят обеспечить квартирой состоящего в браке сына или дочь, можно подарить эту квартиру в личную собственность. Если же один член семьи не готов передать недвижимость безвозмездно, то разумным выбором будет заключение договора купли-продажи.

Помимо приведенных выше соображений, выбор в пользу того или иного варианта может быть продиктован особенностями взимания налогов при заключении договоров купли-продажи и дарения квартиры.

Налоги

Налогообложение при отчуждении квартиры зависит от:

  • Вида сделки – дарение или купля-продажа;
  • Степени родства ее сторон.

Купля-продажа

В случаях, когда заключен договор купли-продажи, покупатель не уплачивает налогов в связи с приобретением недвижимости. При этом он также не сможет получить имущественный налоговый вычет с уплаченной за квартиру суммы, если сделка заключена между родственниками.

Налоговая откажет в возврате НДФЛ в этом случае на основании статьи 220 НК РФ, п. 5.

В соответствии с ней налоговые вычеты не предоставляются при заключении договора купли-продажи квартиры между взаимозависимыми лицами, к которым относятся дети, родители, супруги, братья и сестры, опекуны и подопечные.

Если же продавец и покупатель не являются родственниками, то покупатель может претендовать на возврат НДФЛ с суммы, не превышающей 2 миллиона рублей.

Продавец квартиры должен уплатить НДФЛ с полученной цены вне зависимости от того, продана квартира родственнику или нет. Основанием для освобождения от налога будет не степень родства с покупателем, а время, в течение которого квартира находилась в собственности продавца (так называемый минимальный период владения имуществом). В соответствии со ст. 217.1 НК РФ он составляет:

  • 3 года для случаев, если имущество получено в дар или в наследство от близкого родственника, в результате приватизации или по договору ренты;
  • 5 лет в других случаях.

Дарение

В случае с дарением вопросы налогообложения решаются по-другому. Даритель квартиры не приобретает ни имущества, ни денег, в связи с чем налог уплачивать он не должен.

Что касается одаряемого, он безвозмездно приобретает в собственность квартиру. Налоговый кодекс устанавливает, что НДЛФ не уплачивается, если квартира или другая недвижимость получена в дар от близкого родственника.

В соответствии с п. 18.1 ч. 1 ст. 217 НК РФ полученные в порядке дарения доходы (то есть, стоимость полученного имущества) освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками:

  • Супругами;
  • Родителями и детьми, усыновителями и усыновленными;
  • Дедушкой, бабушкой, внуками;
  • Полнородными и неполнородными (имеющими одного общего родителя) братьями и сестрами.

Если недвижимость получена в дар не от члена семьи, то НДФЛ придется заплатить. Сделать это необходимо в два этапа:

  • Подать налоговую декларацию о полученном доходе в срок до 30 апреля следующего года;
  • Оплатить налог до 15 июля следующего года.

Что дешевле и проще

Оформление дарения и купли-продажи квартиры в целом похоже. Существенные отличия возникают только в случае, если продается доля в квартире или другой недвижимости, а не объект целиком (подробнее об этом ниже).

Для того, чтобы передать квартиру получателю, необходимо подписать договор дарения или купли-продажи квартиры в письменном виде. Ни одна из этих сделок не требует обязательного нотариального удостоверения по общему правилу. Нотариат может быть проведен только:

  • По желанию сторон;
  • Если отчуждается доля в квартире, а не объект недвижимости целиком.

Доля в квартире

Отчуждение доли в квартире влечет необходимость соблюдать дополнительные правила оформления этой сделки.

В случае, если доля передается по договору купли-продажи, у остальных собственников других долей есть право преимущественной покупки этой доли по той же цене, которая была предложена стороннему покупателю.

Другие собственники квартиры должны быть уведомлены о планируемой сделке. Их согласие на нее по закону не требуется. Письменное уведомление должно быть направлено не позднее, чем за 30 дней до отчуждения доли в квартире.

Удобнее всего направить это уведомление через нотариуса.

Чтобы не ждать 30 дней, продавец может получить от сособственников нотариально заверенные письменные отказы от покупки доли в квартире (но на практике сделать это получается не всегда).

Если же доля передается по договору дарения, предлагать ее другим собственникам не нужно.  Поскольку дарение – безвозмездная сделка, ее заключение обусловлено отношениями между дарителем и одаряемым. Третьи лица не могут претендовать на получение имущества в дар.

По наследству

Еще одним вариантом передачи квартиры родственником является оставление в наследство. В этом случае квартиру могут получить:

  • Наследники по закону – близкие родственники. Очередность их прав на получение наследства определяется степенью родства.
  • Наследники по завещанию – любые лица, в чью пользу наследодатель составил завещание, указав в нем квартиру.

При этом необходимо учитывать, что:

  • Как при наследовании по закону, так и по завещанию из состава наследства будет выделена обязательная доля для иждивенцев умершего или супружеская доля пережившего супруга;
  • Завещание может быть в любой момент изменено или отменено его составителем.

Поэтому передача квартиры по завещанию не всегда является достаточно надежным вариантом.

При выборе между дарением, куплей-продажей или другими способами передачи недвижимости необходимо учитывать целый ряд особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/darenie-ili-kuplya-prodazha-chem-otlichaetsya-i-chto-vybrat

Что лучше, дарственная или купля-продажа между родственниками?

Дарение или продажа доли в квартире

Передача имущества между родственниками является распространенным явлением. Для регистрации перехода прав собственности сделку необходимо закрепить документально. В этом случае можно воспользоваться договором купли-продажи или дарения. Что из них лучше, рассмотрим далее.

Плюсы и минусы дарственной

Из положительных особенностей договора дарения следует отметить следующие:

  1. В случае передачи в дар доли в недвижимом объекте не нужно информировать об этом других совладельцев. Согласно ст. 250 ГК при отчуждении доли в результате продажи обязательным является соблюдения процедуры реализации преимущественного права покупки другими сособственниками.
  2. Подаренная квартира является единоличной собственностью гражданина, принявшего ее. Если это произошло в период брака, она не будет считаться совместной собственностью супругов и не подлежит разделу в случае развода.
  3. Даритель вправе аннулировать дарственную в соответствии со ст. 578 ГК: в случае, когда одаряемый нанес телесные повреждения дарителю либо покушался на его жизнь, а также жизнь его близких родственников.
  4. Доход по дарственной между близкими родственниками освобожден от уплаты НДФЛ.
  5. Если одаряемый решит продать полученное в дар имущество, применяется минимальный срок владения в 3 года. По истечении этого срока сделка не подлежит налогообложению.
  6. Одаряемый ничего не должен взамен.

Недостатками сделки являются:

  1. Договор дарения легче оспорить в суде или отменить. Эти обстоятельства неблагоприятны для одаряемого.
  2. Общее совместное имущество можно передать в дар только при согласии всех совладельцев.
  3. Имущество не облагается налогом, подаренное только близким родственником. Круг близкой родни определен ст. 14 Семейного кодекса.

Плюсы и минусы купли-продажи

Отчуждение имущества в пользу родственника через договор купли-продажи имеет следующие плюсы:

  1. Не имеет особого значения, кто выступает со стороны продавца и покупателя: близкие или дальние родственники, чужие люди, юридические лица.
  2. Отменить сделку возможно, но условий для этого значительно меньше.
  3. Если имущество было в собственности продавца дольше пяти лет, то налог с продажи платить не требуется.
  4. Покупатель вправе воспользоваться имущественным вычетом, если ранее его не реализовал.

Минусы сделки:

  1. Продать полученный объект без налогообложения дохода возможно только по истечении пяти лет нахождения в собственности.
  2. В случае отчуждения доли продавец обязан соблюсти процедуру уведомления других собственников о продаже, поскольку они имеют преимущество ее выкупить.
  3. Все имущество, приобретенное в период зарегистрированного брака, становится совместным для супругов. Иное можно оговорить в брачном договоре.

Чем дарственная отличается от купли-продажи?

Договор дарения (или дарственная) является двусторонним документом, где даритель передает имущество, а одаряемый его принимает. Важно, что сделка является добровольной и безвозмездной, поэтому неправомерно упоминание в договоре условий по оплате или замены на другое имущество. Одаряемый вправе отказаться от совершения сделки без объяснения причины.

По договору купли-продажи происходит передача объекта с применением некоторых условий. Это отчуждение имущества в пользу покупателя взамен денежных средств или иного эквивалентного по цене объекта. При невыполнении условий по договору (например, покупатель не передал деньги в полном объеме) сделка аннулируется, правовые последствия приводят к возврату к первоначальному состоянию.

Если сделка совершается между близкими родственниками, то очевидно, что дарственная будет выгоднее:

  • отсутствием налогообложения;
  • отсутствием наследственных тяжб вокруг имущества, которым даритель распорядился при жизни;
  • тем, что подаренный объект не подлежит разделу в случае развода, поскольку принадлежит только одариваемому.

Следует учитывать также, что даритель вправе прописать в дарственной условие своего проживания в квартире.

Налогообложение

Не облагается доход в виде денежных средств или дара:

  • если имущество принадлежало собственнику более пяти лет в случае купли-продажи, но есть исключения, подробнее читайте в статье «Налог с квартиры при продаже«;
  • сделка дарения между близкими родственниками независимо от срока владения объектом.

Сбор документов

При составлении договора купли-продажи или дарения перечень документов примерно одинаков:

  • паспорта обеих сторон сделки (продавца и покупателя или дарителя и одаряемого);
  • документы, подтверждающие право собственности на имущество у продавца или дарителя;
  • нотариальное согласие супруги (супруга) продавца или дарителя на отчуждение имущества;
  • если собственником является несовершеннолетний гражданин, необходимо согласие на сделку от органов опеки и попечительства;
  • платежный документ об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода прав собственности;
  • документ о наличии близкой родственной связи в случае дарственной, чтобы избежать налогообложения;
  • справка о составе семьи.

Вам также будет интересно

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/darenie/chto-vygodnee-darstvennaja-ili-kuplja-prodazha-na-kvartiru-mezhdu-rodstvennikami/

Что выгоднее подарить или продать долю в квартире, как лучше оформить долю в квартире: дарственной или куплей продажей

Дарение или продажа доли в квартире

/ Жилищные споры / Что выгоднее: подарить или продать долю в квартире?

Просмотров 1190

Планируя оформить передачу доли квартиры, люди находятся в раздумьях: чему отдать предпочтение – дарственной или договору купли-продажи? Жизнь показывает, что универсального ответа на вопрос попросту не существует. Нужно учитывать характер сделки, родственную связь, размер долей, отношения между сторонами, их статус, семейное положение и прочие нюансы.

Наша статья даст рекомендации относительно дарения и купли-продажи. Вы узнаете о различиях процедур, плюсах и минусах, и уже на основе полученных данных сможете сделать свой выбор.

Плюсы и минусы

Прежде чем сравнивать разновидности передачи права собственности, нужно разобраться, в чем преимущества и недостатки обеих процедур?

Дарение доли в квартире

Преимущества договора дарения:

  1. Освобождение от налога близких родственников и супругов

Один из главных плюсов дарения доли в квартире – отсутствие налоговых обязательств для близкой родни (пп. 18 п. 1 ст. 217 НК РФ). Иными словами, дарение не облагается подоходным налогом в размере 13% от стоимости доли. Разумеется, это выгодно в первую очередь одаряемым родственникам.

  1. Срок ожидания при продаже

Забегая вперед, отметим, что полученная в дар доля может быть продана гораздо быстрее, нежели купленная за деньги. Срок ожидания составит всего 3 года, а не 5 лет, как в случае с куплей-продажей (только в случае с кровным родством). Если продать долю квартиры раньше 3-летнего срока, придется выплатить 13% НДФЛ.

  1. Отсутствие нотариального оформления

Новые правила обязывают удостоверять сделки с долями у нотариуса. Однако существуют исключения, когда можно подарить часть жилья без обращения к клерку конторы.

Например, если вы имеете в собственности целую квартиру и выделяете родственнику ⅓ долю. Второй вариант связан с дарением ребенку из совместно нажитого имущества супругов (см.

«Как подарить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку?«)

  1. Отсутствие согласия других совладельцев

Если даритель владеет квадратными метрами и собирается передать их в дар третьему лицу, уведомления остальных хозяев не требуется. Исключение – выделение детской доли в совместной собственности супругов. Здесь также не действует правило преимущественного права покупки, поскольку это безвозмездная сделка.

  1. Переход права собственности

Как только стороны подпишут договор дарения и оформят сделку в Росреестре, новый владелец сможет распоряжаться подаренной ему долей в квартире. Ждать иных событий, как в случае с наследованием, не придется.

  1. Личная собственность супруга

Полученная в дар доля квартиры останется в собственности одного из супругов (п. 1 ст. 36 СК РФ). Такую часть жилья нельзя включить в статус совместно нажитого имущества, а значит разделу она не подлежит.

Основные недостатки договора дарения:

Оформление дара в пользу третьих лиц обязывает их уплатить подоходный налог – 13% от кадастровой стоимости доли квартиры. Иностранцы (нерезиденты РФ) платят еще больший налог – 30% от цены подарка.

Дарение имеет целый список требований, нарушение которых может привести к аннулированию сделки. Чаще всего споры касаются безвозмездности, вменяемости дарителя, арестов и залогов на квартиру. Причем оспорить дарение может любое заинтересованное лицо, включая органы опеки и прокурора.

  • Запрет на дарение в пользу организаций

Закон оговаривает состав участников дарения – в него не могут входить коммерческие организации и прочие органы (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

  • Сложность с дарением имущества супругов

Общая совместная собственность ограничивает свободные сделки с долями и квартирой в целом. Прежде чем отчуждать имущество в пользу третьих лиц, жена обязана заручиться согласием мужа, и наоборот (ст. 576 ГК РФ).

Продажа доли в квартире

Преимущества купли-продажи доли жилого помещения:

Возможность получения налогового вычета доступна всем налогоплательщикам, если у них есть официальная работа.

  1. Получение денежной компенсации

Продавец своей доли в квартире получает деньги за проданную часть жилья. Устанавливает цену не покупатель, а собственник.

  1. Заключение предварительного договора

Вместе с предварительным соглашением стороны подписывают акт приема-передачи доли – гарантия перехода права собственности.

  1. Неограниченный состав участников

Продажа доли целиком на усмотрение собственника – он вправе выбрать из числа покупателей не только физическое лицо, но и организацию.

Недостатки купли-продажи:

  • Ожидание для последующей продажи

Налоговые обязательства несет продавец – если он захочет продать купленную долю раньше 5-летнего срока, ему предстоит уплатить 13% НДФЛ (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

  • Преимущественное право покупки

Совладельцы квартиры имеют право выкупить долю одного из собственников. Продавец не имеет право заключать договор купли-продажи с третьими лицами, пока не предложит долю сособственникам квартиры (ст. 250 ГК РФ).

  • Режим совместной собственности

Купленная в период брака доля квартиры считается совместно нажитым имуществом мужа и жены. Закон не дает никаких исключений, даже если долю купил один из супругов, а второй не участвовал в сделке.

Дарение или продажа доли: сравнительная таблица

Разобравшись с плюсами и минусами, переходим к сравнительному обзору дарения и купли-продажи.

Для удобства представим основные пункты в таблице:

Объект сравненияДарение доли квартирыПродажа доля квартиры
Кто участвуетДаритель (собственник)/одариваемый (выгодополучатель)Продавец (собственник)/покупатель
Форма договора Простая письменная/нотариальнаяПростая письменная/нотариальная
Предмет соглашения Отчуждение доли квартиры на безвозмездной (бесплатной) основеВозмездная передача квадратных метров в квартире (за деньги)
Права и обязанности сторон Права и обязанности в пределах сделкиОбширные, самые разнообразные
Расходы и налоги • обязанность по уплате 13% НДФЛ несет одариваемое лицо (выгодополучатель), однако расходы могут быть переадресованы дарителю, по договоренности сторон; • нотариальный тариф составляет 0,5% от стоимости доли квартиры, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.Расходы несет продавец – в размере 13% от цены отчуждаемого имущества
Участие нотариусаОбязательна, кроме случаев: • с передачей доли в квартире, если недвижимость в собственности одного человека;• дарения доли детям из совместно нажитой квартиры супругов.Обязательно
Оспаривание и расторжение договораОспорить прощеТруднее, поскольку стороны несут финансовые санкции: неустойка, штраф, проценты

Как лучше оформить долю в квартире: дарственной или куплей-продажей?

Ответить на вопрос однозначно нельзя, зато можно привести аргументы в пользу того или иного способа в конкретных ситуациях.

Выгода собственнику

Разумнее заключить договор купли-продажи, поскольку это обезопасит от форс-мажоров. Имущество собственника останется у него до тех пор, пока покупатель не произведёт расчеты.

Если отдать предпочтение дарению, доля сразу перейдет в собственность родственника.

Правда, даритель имеет право вписать в дарственную ряд условий – например, право на пожизненное проживание в квартире или окончание учёбы в ВУЗе.

О том, как правильно оформить документ, что в него включить, а чего включать не следует — в статье «Договор дарения доли квартиру между близкими родственниками«.

Совет юриста: договор купли-продажи

Выгода одаряемому (получателю)

Сразу после оформления сделки в Росреестре одариваемое лицо сможет распоряжаться полученной долей квартиры. Спрашивать согласия дарителя не придется. Имущество отойдет к выгодополучателю еще при жизни предыдущего владельца. В случае с продажей доли покупателю предстоит выкупить ее по рыночной стоимости – это затратно.

Совет юриста: договор дарения

Оформление

Если вы хотите передать долю квартиры третьему лицу, нужно найти подходящий бланк и скачать образец (шаблон). Обе разновидности договоров можно найти в свободном доступе. Однако договор купли-продажи содержит гораздо больше условий и требований.

Нужно учитывать все нюансы сделки, чтобы не нарваться на мошенников. Современная дарственная гораздо проще, ее быстрее составить и легче зарегистрировать (например, родственнику через МФЦ «Мои документы»).

Не нужно обговаривать предварительный договор дарения и акт приема-передачи, которые в случае с куплей-продажей обязательны!

Совет юриста: договор дарения

Юридические выгоды

Оспорить договор купли-продажи можно только в случае серьезных нарушений условий сделки. Скажем, если одна из сторон столкнулась с серьезным нарушением своих прав. Расторжение безвозмездной сделки – проще. Выступить от имени потерпевшей стороны могут не только обе стороны, но и заинтересованные лица.

Например: Находясь в преклонном возрасте, пенсионер решил подарить долю в квартире своему внуку. Одариваемый давно хотел претендовать на жилье своего дедушки и с радостью согласился.

Стороны обговорили, как лучше оформить сделку, составили простой договор дарения и заверили его в Росреестре. Однако спустя некоторое время внук узнал, что в квартире числится еще два родственника. Они имели притязания на жилье, в т.ч. и на долю внука.

Объявившаяся родня подала иск о признании договора дарения недействительным, начались судебные тяжбы. Итог оказался не в пользу внука.

Совет юриста: договор купли-продажи

Таким образом, можно сделать вывод о том, что дарственная подходит для передачи доли близким родственникам. Оформление купли-продажи подойдет для сделок с посторонними людьми.

Важно помнить, что выбор между дарением и продажей зависит от ряда факторов. Многие люди стремятся сэкономить и отдают предпочтение договору дарения доли, хотя в их случае это рискованно. Или, наоборот, считают, что могут продать долю в совместной собственности, даже не поставив в известность второго супруга.

Таких ситуаций огромное множество, и все они нуждаются в индивидуальном подходе. Если нужна срочная помощь, обратитесь к юристам нашего портала – бесплатная консультация дипломированных экспертов позволит сделать правильный выбор.

Наши юристы разберут именно ваш случай и дадут полезные рекомендации, чтобы вы не ошиблись со сделкой.

Смотрите видео об отличиях договора купли-продажи и дарственной + советы риелтора:

Источник: http://law-divorce.ru/chto-vygodnee-podarit-ili-prodat-dolyu-v-kvartire/

Продать или подарить долю в квартире Что дешевле и выгодней |

Дарение или продажа доли в квартире

Дарение или продажа доли квартиры, что выгоднее собственнику?  Какие плюсы и минусы дарения и продажи доли в квартире? Какая сделка обойдется дешевле при отчуждении недвижимости? Это одни из часто задаваемых вопросов наших клиентов. Давайте рассмотрим особенности такой сделки и решим, что же выгоднее и дешевле.

Продать или подарить на рынке недвижимости возможно не только всю квартиру, но и ее часть—долю. В целом сделка по такой продаже особо ничем не отличается от стандартного договора купли – продажи или договора дарения.

В документе прописываются все условия, обязательства и особенности сделки. При заключении договора, дается четкое описание долевой части, а также указываются условия пользования площадью, которая принадлежит всем собственникам квартиры. Это ванная, кухня, коридоры.

После заключения договора, стороны его регистрируют, составляют акт приема – передачи объекта.

Договор купли – продажи на долю своей недвижимости

Договор на продажу доли должен содержать в себе следующую информацию:

  • Указание на предмет договора. Сообщается о месторасположении объекта продажи, площадь, тип строения, перечень правоустанавливающих документов. Эту документацию предоставляет продавец доли квартиры
  • Стоимость объекта продажи (доли квартиры), порядок расчетов, возможные рассрочки
  • Указываются реквизиты сторон, паспортные данные
  • Действия и ответственность сторон
  • Дополнительные условия

Подписание стандартной формы договора происходит в присутствии обеих сторон.

Если одна из сторон по каким-либо причинам не может присутствовать на сделке, допускается оформление представителя, имеющего на руках нотариально заверенную доверенность.

Оформление договора купли – продажи доли квартиры и ее последующая регистрация должна быть грамотной. Это позволит в будущем избежать массу проблем и конфликтных ситуаций.

Чем отличается долевая собственность

Доли в квартире имеют свои отличительные черты:

  • Каждая часть или доля определяется в виде соответствующего договора
  • Указываются конкретные размеры и комнаты собственников
  • Определяются правила пользования всеми жильцами
  • При продаже доли в квартире совладельцы имеют преимущественное право на ее покупку

Причины образования доли в квартире

Квартира—вам не пирог и на куски ее не разрежешь. Долевое участие жильцов может возникать по таким причинам:

  • Расторжение брака между супругами
  • Судебное решение о выделении долей в квартире
  • Неразрешимые споры по поводу продажи квартиры

Бывают случаи, когда совладельцы квартиры годами не могут прийти к общему решению по улучшению своих жилищных условий. Поэтому договор купли – продажи доли является единственным спасительным решением для всех дольщиков.

Перечень документов для отчуждения своей доли в квартире

С самого начала процедуры по отчуждению доли в квартире с последующей регистрацией, необходимо собрать пакет документов:

  • Заявления сторон о переходе права собственности на долю в квартире
  • Договор купли – продажи
  • Акт приема – передачи
  • Указания на полномочия сторон
  • Паспортные данные сторон
  • Уведомление в письменной форме участникам долевой собственности
  • Отказы в письменном и заверенном виде от участников долевой собственности

Также могут быть востребованными документы о согласии опеки при наличии несовершеннолетних собственников долей

Расходы и налоги при оформлении дарственной на долю

Согласно НК РФ статьи 217 при продаже или дарении собственник доли квартиры обязан уплатить налог на доходы. От уплаты такой пошлины освобождаются лица, которые владеют недвижимостью более 3 лет с момента ее приобретения.

Что выгоднее собственнику подарить или продать долю в квартире

Задумываясь об отчуждении долевой части квартиры, люди не могут понять, чему дать предпочтение дарственной или договору купли – продажи? Ответ на этот вопрос может кроиться только в индивидуальном характере этой специфической сделки. Обязательно нужно учитывать родственную связь между совладельцами квартиры и размер долей в недвижимости, а также размер пошлины при той или иной сделке.

Плюсы и минусы дарения доли квартиры

Различие процедур дарения и купли – продажи говорят сами за себя. Разберемся в преимуществах и недостатках таких сделок. Рассмотрим сначала достоинства договора дарения части жилья:

  • В первую очередь от дорогих налогов (13% от стоимости) при дарении освобождаются близкие родственники и супруги—владельцы долей
  • Доля в квартире, приобретенная по договору дарения может быть продана без налога по истечение 3 лет
  • При дарении в определенных обстоятельствах, возможно отсутствие нотариального заверения сделки
  • В процессе дарении доли квартиры не нужно согласие соседей
  • Быстрый переход права собственности—сразу после сделки и регистрации новый владелец вправе распоряжаться своей частью

Основными минусами могут быть:

  • Оспаривание и аннулирование сделки. По статистике, в судебном порядке могут оспариваться дарственные, которые совершались невменяемыми лицами.
  • Проблемы и риски с арестами и залогами на долю квартиры
  • Третьи лица обязаны уплатить налог в размере 13% от стоимости доли

Преимущества и недостатки продажи доли квартиры

Продажа, а не договор дарения, имеет свои очевидные плюсы:

  • Все налогоплательщики получат налоговый вычет
  • Возможность заключения предварительного договора, который исключает возможные риски со стороны продавца
  • Нет ограничения по выбору покупателей

Минусы купли-продажи доли квартиры:

  • Всегда налоговые платежи оплачивает продавец
  • Продавец не имеет права заключения сделки без согласия совладельцев
  • Купленная в браке доля, сразу считается совместно нажитой собственностью супругов

Что же выбрать, дарение или продажу доли в квартире

Договор купли – продажи более обезопасит продавца на сделке. Пока собственник не получит на руки требуемой суммы, договор заключаться не будет.

При дарении доля сразу переходит в право владения, но в дополнительных пунктах договора могут быть прописаны такие условия, как пожизненное содержание. Также при договоре дарения согласие совладельцев квартиры не требуется.

Но все же лучше полюбовно и без проблем оформлять договор дарения между близкими родственниками.   

Так что же выбрать владельцу квартиры в процессе отчуждения доли квартиры? Все будет зависеть от обстоятельств и конкретной индивидуальной ситуации.

Компания Чистые Пруды всегда проконсультирует своих клиентов по продажам доли квартиры в Москве и Подмосковью, а также разъяснит специфику и риски при заключении договора дарения.

Мы обеспечим сопровождение отчуждения квартиры на всех его этапах. АН Чистые Пруды гарантирует правомерность заключающихся сделок как по купле – продаже, так и по дарению доли в квартире.

Для законного решения квартирных вопросов и удачного заключения договоров, обращайтесь в наше агентство недвижимости!

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(6 4,83 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/prodat-ili-podarit-dolyu-v-kvartire-chto-deshevle-i-vygodnej/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.