Договор купли продажи при альтернативной сделке образец

Содержание

Договор купли продажи при альтернативной сделке

Договор купли продажи при альтернативной сделке образец

Действия с недвижимостью, целью которых является переход права собственности, законодательство РФ называет сделкой (Гражданский кодекс, статья 153). Существует множество вариантов получения (или прекращения) прав на имущество, например, дарение, завещание, обмен. Одним из самых популярных типов сделок считается альтернативная продажа квартиры.

Понятие альтернативной сделки

Под альтернативой на рынке жилья понимается продажа одной квартиры и одновременное приобретение другого жилого помещения. При этом составляется два договора купли-продажи (ДКП), которые в одно и то же время проходят регистрацию в Росреестре.

Альтернативная сделка отличается следующими признаками:

  • собственник и члены его семьи на момент подписания предварительного соглашения прописаны в квартире;
  • средства от продажи предназначены для покупки новой квартиры;
  • продавец вправе в любое время отказаться от заключения договора.

Понятие «альтернативной» («встречной») продажи не закреплено в законодательстве. Подобный термин используется риэлторами при проведении одновременных операций с несколькими объектами недвижимости.

Стороны (участники) сделки

В оформлении документов покупки и продажи принимают участие не менее трех собственников:

  1. Покупатель первой квартиры («верхний» участник).
  2. Владелец первой квартиры («среднее» звено), который одновременно выступает покупателем второго объекта.
  3. Продавец второй жилплощади («нижний» участник).

Альтернативная (встречная) сделка купли-продажи квартиры для многих собственников привлекательна тем, что для приобретения новой жилплощади необязательно наличие денег. В качестве основного финансового источника выступает покупатель первого объекта. Остальные участники совершают простой обмен квартир.

Если участниками сделки выступают несовершеннолетние собственники, требуется разрешение органов опеки. Согласие на продажу будет получено только в случае получения ребенком равноценной (или бо́льшей) доли недвижимости. Поэтому улучшение жилищных условий семьи за счет материнского капитала осуществляется через «встречную» покупку.

Особенности альтернативной сделки, её плюсы и минусы

Ключевое отличие альтернативной купли-продажи состоит в одновременном оформлении и регистрации нескольких соглашений (ДКП). Документы должны соответствовать требованиям законодательства (Гражданский кодекс РФ, статья 549). Нарушение формы договора означает недействительность сделки (Гражданский кодекс РФ, статья 550).

Алгоритм действий многоэтапной продажи включает следующие шаги:

  • определение рыночной стоимости недвижимости (самостоятельно или с помощью профессионального эксперта);
  • поиск покупателя и подбор новой квартиры;
  • подготовка и проверка пакета документов;
  • подписание предварительного соглашения;
  • подготовка к финансовым расчетам (помещение денег в банковскую ячейку или сейф);
  • регистрация основного договора в Росреестре.

На этапе оформления предварительного ДКП заключается соглашение о задатке (Гражданский кодекс РФ, статья 380). Внесение аванса позволяет закрепить намерение покупателя в приобретении квартиры.

Образец предварительного договора купли-продажи можно скачать здесь.

Любое юридическое действие с недвижимостью обладает как преимуществами, так и недостатками. К плюсам альтернативной сделки относят:

  • отсутствие рисков потери недвижимости (для продавца);
  • неограниченное время поиска и свободный выбор жилья (для покупателя);
  • быстрое получение денежных средств;
  • возможность переезда в новую квартиру сразу после оформления.

Среди отрицательных моментов встречной продажи выделяют:

  • необходимость одновременного поиска покупателя на свою жилплощадь и подходящего варианта новой квартиры;
  • длительный срок и сложность проведения сделки;
  • дополнительное согласование условий договора с банком (если недвижимость приобретается в ипотеку).

Кроме того, собственник может столкнуться с необходимостью снижения цены продаваемой квартиры, если поиск нового жилья затягивается.

Момент и порядок передачи денег

Финансовые расчеты при проведении альтернативной сделки чаще всего проводятся через банковские ячейки. Отличие от обычной купли-продажи состоит в том, что участие в операции принимают несколько сторон (три или более). Образец договора купли-продажи можно скачать здесь.

Порядок расчета включает следующие этапы:

  1. Аренда сейфа в банке.
  2. Составление соглашения о сроках аренды и условиях доступа к деньгам.
  3. Закладка наличных в ячейки.
  4. Подписание документов купли-продажи на все объекты, участвующие в сделке.
  5. Регистрация договоров в Росреестре.
  6. Изъятие наличных в соответствии с условиями соглашения.

Ключи от ячеек передаются продавцу в обмен на расписку в получении денег. Расписка подтверждает, что обязательства по сделке исполнены (Гражданский кодекс РФ, статья 408). Кроме расписки, для доступа к сейфу необходима выписка из ЕГРН о переходе права собственности и оформленный договор купли-продажи.

Передача квартиры

Если деньги за жилплощадь первым получает «нижний» участник сделки (продавец последней альтернативной квартиры), то в новое жилье первым заселяется «верхний» покупатель. Далее в последовательности, определенной условиями ДКП, переезжают остальные участники.

Получение недвижимости происходит по акту приема-передачи (Гражданский кодекс РФ, статья 556). Документ можно составить одновременно с договором купли-продажи. Подписания акта обозначает фактическое завершение сделки.

Риски в альтернативных сделках

В единовременной продаже (покупке) «встречных» объектов принимают участие трое и более собственников. Несогласованность действий и недопонимание друг друга затягивают сроки оформления.

Основной риск участников состоит в том, что одна из сторон может в любое время отказаться от приобретения (или продажи) жилья.

Продажа каждой квартиры, входящей в альтернативную цепочку, оформляется по отдельному договору. Поэтому существует риск приостановки регистрационных действий или отказа в регистрации одного из объектов. Если возникла такая ситуация, то остальным участникам сделки следует подать заявление в Росреестр на приостановку (или отзыв) оформления других договоров.

Свести к минимуму риск частичной регистрации можно при нотариальном удостоверении сделки. Документы, подготовленные и заверенные нотариусом, принимаются сотрудниками Федеральной службы регистрации без дополнительных проверок. Кроме того, обращение к нотариусу позволяет сократить срок оформления.

Риск срыва сделки увеличивается при слишком длинной «цепочке» участников. Поэтому для организации одновременного подписания нескольких соглашений купли-продажи требуются специальные знания и навыки по оформлению недвижимости.

Налогообложение

По общему правилу налогообложения все граждане РФ должны перечислять в бюджет государства 13% своего дохода. Продажа одной квартиры и одновременное приобретение альтернативной жилплощади не считается основанием для освобождения от уплаты налога.

Каждый договор купли-продажи регистрируется отдельно, поэтому юридически это две разные операции, совершенные в одном налоговом периоде. Однако при заключении «встречной» покупки участники могут претендовать на получение двух налоговых вычетов.

Для продавцов предусмотрены следующие льготы:

  • полное освобождение от обязательного сбора, если срок владения квартирой более пяти лет (Налоговый кодекс, статья 217, пункт 17.1);
  • уменьшение ставки налогообложения на 1 млн. рублей, если стоимость недвижимости превышает указанную сумму (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2).

Для приобретателя квартиры максимальная сумма налогооблагаемой базы равняется 2 млн. рублей (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 3). Это означает, что покупателю будет возвращено до 260.000 рублей (13% от 2 000 000 рублей).

Предоставление двух налоговых льгот возможно при соблюдении следующих условий:

  • продавец и покупатель не являются близкими родственниками;
  • право на вычет ранее не использовалось;
  • сделки совершены в течение одного календарного года.

Источник: https://ag-apart.ru/dogovor-kupli-prodazhi-pri-alternativnoy-sdelke/

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – что это такое, порядок проведения сделки

Договор купли продажи при альтернативной сделке образец

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры пользуется популярностью на рынке недвижимости. Это обусловлено безнадобностью большинству участников собирать большую сумму для покупки жилья.

Главным источником денежных поступлений является головной собственник (покупатель). Остальные обменивают свою жилплощадь на другую, порой с доплатой или получением разницы от продажи.

Все нюансы данного мероприятия будут разобраны в статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Что такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры?

Под альтернативной сделкой подразумевается многоступенчатый обмен жилой площади, осуществляемый несколькими собственниками одновременно. По сути, это некая цепочка, включающая нескольких участников, одновременно подписывающих документы по купле-продаже своих квартир. Подобные действия не противоречат ГК РФ (гл. 9).

Аналогичным способом можно совершить прямой обмен квартир, но тех, что находятся в социальном найме (статья 72 ЖК РФ). Только подыскать варианты, устраивающие все стороны, практически невозможно. Поэтому неизбежно внесение доплаты.

Цепочка при покупке квартиры

В альтернативной сделке принимают участие минимум 3 стороны:

  • покупатель первой в очереди квартиры;
  • продавец под №1, который тоже нацелен на приобретение для себя новой квартиры;
  • продавец под №2 – продает ту самую альтернативную жилплощадь покупателю-1.

В подобной сделке могут участвовать от 3 сторон и более. В случае большого количества составляющих звеньев приходится сделку делить на части. Это слишком сложная процедура в плане согласования условий. Поэтому риелторы обычно ограничиваются цепочками максимум из пяти участников.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как происходит альтернативная сделка?

Подобный вид сделки представляет собой цепочку из продавцов и покупателей. Покупатели ничего не обменивают, а расчет за квартиру осуществляют наличными деньгами (верхние звенья). В среднее звено входят участники, одновременно продающие и покупающие, в нижнее – те, что передают свою недвижимость, взамен забирают средства из банковской ячейки.

Схема простейшей альтернативной сделки такая:

  • участник 1 — у человека имеется наличность, которую он пускает на приобретение жилья;
  • участник 2 – продает свою старую квартиру и сразу же приобретает другую;
  • участник 3 – исключительно выставляет квартиру на продажу.

Основная сумма вносится наличными первым участником взамен на квартиру. Причем передает он ее не второму участнику (хозяину приобретаемой недвижимости), а сразу третьему. Если же образуется разница между стоимостью альтернативного и исходного жилья, она возвращается участнику 2. Либо он вносит доплату, если новая квартира оказывается дороже.

Когда все стороны пришли к единогласному соглашению, составляются договора купли-продажи на каждую взаимодействующую пару. Они подписываются и подаются на регистрацию в Росреестр в один день. После чего между сторонами осуществляется расчет.

Даже такой простой вариант альтернативной сделки может отнять целые сутки. Чем больше цепочка квартир, тем сложнее урегулировать все моменты и подготовить соответствующие документы.

Это под силу только профессиональным риелторам, поскольку требуется досконально проверять каждую составную часть сцепки.

В случае срыва хотя бы единственной купли-продажи, развалится вся последовательность, что чревато убытками для участников.

Пошаговый порядок проведения альтернативной сделки

Последовательность проведения альтернативной сделки, практически такая же, как при прямой продаже.

Этапы купли-продажи, где участвуют 2 альтернативные квартиры:

  1. оцениваются реализуемые жилые объекты;
  2. подбирают альтернативные варианты и одновременно ищут приобретателя квартиры, первой в цепочке;
  3. как только находится покупатель, оформляется задаток или аванс на квартиру 1;
  4. удостоверяются в юридической чистоте недвижимости:
  5. собирают необходимый пакет документов, составляют предварительные договора по всем трем объектам и подписывают их;
  6. заключают основные договора купли-продажи (ДКП) одновременно;
  7. передают документы по всем сделкам на регистрацию права собственности;
  8. получают завизированные в Росреестре бумаги на руки;
  9. участвующие стороны рассчитываются между собой безналичными перечислениями и с помощью зарезервированной банковской ячейки (для основной суммы);
  10. подписывают акт приема-передачи недвижимости, что подтверждает отсутствие претензий у покупателя.

Если какая-то из квартир в цепи приобретается по ипотеке, принцип действий не меняется. Только банк может внести ряд своих корректив в документальном плане. А это способно замедлить весь процесс.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!
Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!
Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Перечень документов

В базовый пакет документов входят:

  • паспорта российского образца всех участников сделки;
  • доверенность (если интересы собственника представляет иное лицо);
  • документальное подтверждение прав собственности на недвижимость, техпаспорта и выписки из ЕГРН;
  • справка из ЖКХ об отсутствии прописанных на жилой площади, а также задолженностей по коммунальным услугам.

Если реализуется совместно нажитое имущество, потребуется письменное согласие от второго супруга.

Договор купли-продажи

Когда все документы подготовлены, приходит черед составления ДКП по каждой сделке в цепи. С этим лучше справится опытный юрист или нотариус.

Каким должно быть содержание документа:

  • реквизиты паспортов двух сторон;
  • полная информация о недвижимости;
  • сумма приобретения за вычетом аванса (задатка);
  • банковские реквизиты для перечисления безнала;
  • двухсторонние права и обязанности;
  • дата и подписи.

Такое соглашение не обязательно визировать нотариально. Однако процедура упрощает дальнейшее оформление, а также позволяет в дальнейшем избежать ряда проблем, в том числе с неправильно составленным текстом.

В обязанности нотариуса входит проверка ДКП на ошибки, законность и соблюдение интересов всех участников сделки. Он проводит разъяснительную беседу, при необходимости добавляет определенные пункты.

Помимо этого, нотариус удостоверяется в наличие всех бумаг и верности их оформления, дееспособности участвующих лиц и их добровольном согласии.

Это послужит доказательством, если потом кто-то попытается оспорить сделку в судебном порядке.

Регистрация сделки

Для регистрации договоров обращаются непосредственно в Росреестр или ближайшее МФЦ. Обязательно присутствие всех лиц, задействованных в процессе.

Предоставляют сотруднику документы в оригинале и квитанцию об уплате госпошлины в размере 2000 рублей (для каждой сделки). Взамен выдается расписка со списком сданных бумаг и датой повторного приема.

В назначенный день надо будет подойти, чтобы забрать документы и правоустанавливающую выписку.

Процедура регистрации в Росреестре занимает стандартно 10 дней. В случае подачи договора, удостоверенного нотариусом, срок сокращается до 3 суток.

Расходы

В ходе альтернативной сделки надо быть готовым к следующим тратам:

  • государственная пошлина;
  • налоги;
  • стоимость покупаемой недвижимости.

Возможно придется заплатить за дополнительные услуги:

  • в нотариате;
  • риелтору (примерно 5% от цены сделки);
  • оценочной организации – от 2000 рублей (стоимость варьируется от региона, срочности, характеристик жилья);
  • банку – за резервирование ячеек.

Передача денег

О способе расчета договариваются между собой заблаговременно. Это может быть аккредитив, использование банковской ячейки с наличностью. После закладки денежных средств для каждой ячейки составляется допсоглашение, где прописываются условия изъятия содержимого.

Важно грамотно составить схему взаиморасчетов.

К примеру, покупатель 1 помещает деньги в свою ячейку банка, доплату за альтернативную квартиру размещают в другой. Только после регистрации перехода права собственности всех объектов в цепи продавцу будет открыт к ним доступ.

В случае невозможности самостоятельно выстроить порядок расчета, рекомендуется обратиться к менеджеру банка за помощью. Он предложит оптимальные варианты, ответит на интересующие вопросы.

Рассчитаться между собой участники могут как до регистрации ДКП, так и после. Это оговаривается заранее.

Уплата налогов

При реализации жилплощади по альтернативной сделке налог платится в размере 13% от полученной прибыли (статья 228 НК РФ). Освобождаются от этого граждане, у которых недвижимость пробыла в собственности от 5 и более лет.

Купив квартиру по альтернативному варианту, можно претендовать на налоговый вычет в том же размере (13%). Это регламентируется статьей 220 НК РФ.

Риски альтернативной сделки

Альтернативные сделки таят определенные риски, с которыми не столкнешься при прямых продажах.

В первую очередь речь идет о несогласованности действий сторон, затягивание процесса или неожиданный отказ кого-то из цепочки.

Тогда приходится перекраивать всю схему и подыскивать новый объект для совершения купли-продажи. Чем длиннее цепь квартир, тем сложнее со всеми собственниками договориться.

На этапе регистрации возможна ситуация, когда одному из участников отказывают по непредвиденным причинам. Так как ДКП на каждое звено в альтернативной цепочке подаются по отдельности, то в случае устранения одного, автоматической приостановки процедуры не происходит.

В результате остальные участники попадают в невыгодную ситуацию. Во избежание подобного исхода важно четко контролировать реальное положение и молниеносно реагировать на форс-мажор.

Если у кого-то возникают проблемы, остальные должны направить заявление на приостановку регистрации, пока все не разрешится.

Когда привлекается риелтор, надо быть готовым к повышению тарифа из-за сложности сделки. Часто участники вынуждены занижать стоимость недвижимости для привлечения покупателей и ускорения проведения процедуры.

Заключение эксперта

Несмотря на определенные сложности, возникающие при альтернативной купле-продаже, подобный формат сделки часто оказывается наиболее выгодным. Для многих это становится единственным способом улучшить жилищные условия.

Положительные и отрицательные стороны такого варианта приобретения недвижимости:

ПлюсыМинусы
  • Можно купить жилье по сниженной цене, поскольку продавцы часто идут на уступки из-за вынужденных обстоятельств.
  • Вся задействованная в цепи недвижимость тщательно проверяется на юридическую чистоту, что исключает мошенничество.
  • Продавец может повысить цену на квартиру, когда видит заинтересованность покупателя.
  • Велика вероятность срыва сделки, если одним из участников не будет вовремя найдена альтернативная квартира.
  • Продавец может передумать, тогда придется отказывать покупающей стороне.
  • Из-за большого количества участников процедура может затянутся надолго.
  • Риск «выпадения» одного или нескольких звеньев из цепочки, что выведет из строя весь механизм.

Понравилась ли вам статья?

Источник: https://SocPrav.ru/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry

Альтернативная продажа квартиры в 2021 году: риски, порядок действий

Договор купли продажи при альтернативной сделке образец

Действия с недвижимостью, целью которых является переход права собственности, законодательство РФ называет сделкой (Гражданский кодекс, статья 153). Существует множество вариантов получения (или прекращения) прав на имущество, например, дарение, завещание, обмен. Одним из самых популярных типов сделок считается альтернативная продажа квартиры.

Судебная практика

Главное отличие альтернативной купли-продажи – участие трех и более сторон. Несмотря на то, что все сделки объединены в одно целое, оформление каждого договора в Росреестре осуществляется отдельно.

При приостановке или отказе в госрегистрации одного ДКП собственник проблемной квартиры не может исполнить обязательства. Нередко участники «встречной» продажи вынуждены обращаться за судебной защитой.

В Приморский районный суд Санкт-Петербурга с требованием о возврате аванса обратился гражданин К. Истец заключил два договора купли-продажи. При этом К. внес задаток по соглашению о приобретении новой жилплощади.

Федеральная служба регистрации отказала в оформлении передачи прав собственности по документу, в котором К. указан в качестве покупателя. Продавец второй квартиры отказался возвращать сумму, полученную по договору аванса. Договор на продажу квартиры, принадлежащей К., был зарегистрирован согласно требованиям законодательства.

В судебном заседании выяснилось, что ответчик не имел права на продажу квартиры, находящейся в долевой собственности нескольких лиц. Судья обязал ответчика возвратить сумму аванса. Кроме того, решением суда была отменена государственная регистрация квартиры, принадлежащей К.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/kvartira/alternativnaya-prodazha

Альтернативная сделка купли продажи квартиры: порядок действий, риски

Договор купли продажи при альтернативной сделке образец

» Купля-продажа квартиры » Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: порядок действий

1 178 просмотров

Далеко не всегда сделка по покупке-продаже квартиры является стандартной. Нередко она тесно связана с другими договоренностями. Подобные варианты купли жилья называют альтернативными. Рассмотрим их подробнее.

Что такое при покупке квартиры альтернатива

Альтернативная покупка-продажа квартиры предполагает заключение сразу нескольких одновременных сделок.

Каждая из них оформляется отдельным договором купли-продажи, который может быть формально никак не связан с другими, но без него, фактически, остальные договора не начнут действовать так как у одной из сторон может просто не быть нужных денег. Как следствие, нередко все эти договора все же связывают друг с другом перекрестными ссылками.

Пример: Продавец хочет реализовать свое жилье. Найдет покупатель, однако у него пока нет достаточной суммы денег для покупки.

В свою очередь покупатель хочет продать уже другую свою квартиру, выступая в данном случае в качестве продавца и ждет ответа уже от своего покупателя.

В такой ситуации, первая продажа становится невозможной без второй и в первом договоре может быть выставлено отлагательное условие о том, что покупатель будет перечислять деньги только после того, как будет логично закрыт второй договор купли-продажи.

Именно необходимость сделать все одновременно и является основной проблемой таких сделок. Чем больше заинтересованных лиц и «звеньев цепи», тем сложнее будет реализовать все это в одно и то же время.

Нередко стороны даже обращаются к юристам-посредникам, которые представляют их интересы в разных местах, куда сами собственники не могут успеть чисто физически. Такой подход, помимо очевидного удобства, также значительно снижает любые возможные риски, ведь юрист способен обнаружить многочисленные ловушки и обойти их.

Договор при альтернативной сделке купли продажи квартиры

Так как далеко не всегда договор купли-продажи при наличии альтернативных условий отличается от базового, чаще всего он стандартный:

Скачать образец альтернативного договора купли-продажи квартиры

Следует учитывать, что дальнейшие изменения в договоре нужно вносить самостоятельно, в зависимости от того, до чего именно договорились стороны и как конкретно будет протекать такая альтернативная сделка. Нужно понимать, что заранее подготовить какой-то конкретный шаблон невозможно, ведь любая из множества сторон может потребовать внести свои изменения в тот или иной документ.

Порядок купли-продажи

О том, как проходит сделка точно рассказать практически невозможно. Все зависит от того, какие требования и условия выдвигают разные стороны.

Пример: Одно дело, когда в сделке участвуют три человека, которые просто хотят купить-продать жилье. Но все усложняется, если сторон больше, часть из них хочет не просто продать, а, например, передать в дар, другие получают квартиру по наследству, третьи оформляют ипотечный кредит, а четвертые просто хотят базовый договор по продаже своего жилья.

Порядок действий

Учитывая сказанное выше, приведем примерный перечень действий каждой из сторон при заключении такой сделки:

  • Провести оценку недвижимости.
  • Найти подходящих покупателей-продавцов.
  • Проверить сделку с юридической точки зрения.
  • Предварительный договор купли-продажи.
  • Основной договор.
  • Заверение и регистрация договора.
  • Регистрация права собственности.
  • Подписание акта приема-передачи.
  • Расчеты со сторонами сделки.

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее.

Оценка жилья

Это можно сделать самостоятельно, но лучше обратиться в компанию, которая на этом специализируется (любые нестандартные действия лучше поручать опытным профессионалам).

В качестве альтернативы, можно запросить справку в БТИ и использовать ту стоимость жилья, которая в ней указана, но как доказывает практика, цена там может значительно отличаться от рыночной в ту или иную сторону, что, вполне логично, не устроит как минимум одну из сторон.

Поиск покупателей и продавцов

В данном случае можно воспользоваться услугами риэлторов (агентств недвижимости) или все делать самостоятельно. Нужно учитывать, что чем больше человек планирует сделать сам, тем больше времени займет вся процедура.

АН (Агентство недвижимости) значительно ускорит поиск потенциальных покупателей/продавцов. Кроме того, они обычно проводят хотя бы первичную проверку клиентов, что позволяет избежать многих ситуаций с мошенниками. Следует учитывать, что такая услуга платная.

В среднем, около 5% от суммы сделки, что довольного много.

Проверка сделки

На этом этапе лучше воспользоваться услугами опытных юристов. Далеко не все моменты будут очевидны для неспециалиста, что в конечном итоге может привести к очень высокому риску потерять с таким трудом купленное жилье.

 Один из основных элементов, на который следует обратить внимание – дееспособность всех сторон сделки. Если хотя бы один человек не будет признан дееспособным, вполне возможно, что «обрушится вся цепочка».

Таким образом, рекомендуется затребовать медицинские справки о текущем состоянии.

Заключение предварительного и основного договора купли-продажи

После достижения базовых договоренностей, есть смысл заключить предварительный договор купли-продажи. Это даст понимание того, что все стороны действительно заинтересованы в сделке.

Такой договор может не включать в себя многих пунктов, и описывать лишь намерения купить или продать жилье.

Сразу после него есть смысл договариваться уже до конкретных условий будущей сделки и подписывать основной договор.

Заверение и регистрация договора

Предварительный и основной договор не обязательно заверять у нотариуса, однако учитывая повышенный риск, присущий альтернативным сделкам такого плана, намного безопаснее и проще для всех (кроме мошенников), все же заверить документы. После этого (или вместо этого) можно регистрировать сами договора. Следует учитывать, что все это должно производится одновременно.

Регистрация права собственности и акты приема-передачи

Когда с договорами все закончено, покупатели, также одновременно, подают документы на регистрацию права собственности. Это уже практически заключительный этап. Когда право на жилье зарегистрировано, следует подписывать акты приема-передачи. Одновременно с этим производится окончательный расчет с продавцами.

Документы

Общий перечень документов ничем не отличается от базового договора купли-продажи:

  • Паспорта сторон.
  • Выписки из ЕГРН.
  • Справки от управляющей компании о коммунальной задолженности.
  • Выписка из домовой книги относительно того, кто сейчас зарегистрирован в квартире.

Расходы и сроки

Помимо расходов на саму покупку квартиры, человек также понесет следующие расходы:

  • Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
  • Оценка жилья: от 1 тысячи рублей.
  • Услуги агентства недвижимости: около 5% от стоимости квартиры.
  • Госпошлина за регистрацию права собственности: 2000 рублей на 1 нового владельца.

Сроки также не поддаются прогнозированию. В идеальных условиях, если все стороны будут действовать согласованно и точно в положенное время выполнять все необходимые действия, сделка может быть завершена буквально за несколько дней. Но на практике все это растягивается примерно на 3-4 месяца или даже полгода.

Порядок расчетов

Порядок расчетов при заключении таких альтернативных сделок может значительно отличаться от обычного. Суть в том, что обычно подобное реализуется посредством банковских ячеек.

Стороны помещают на хранение некоторые суммы с тем условием, что забрать их могут не они, а третьи лица, но тоже, при выполнении этими лицами своих обязательств.

В результате может получить некая «круговая» схема, при которой все придет в движение только в том случае, если произойдет какой-то ключевой момент. Например, перечисление денег за квартиру от банка одному из продавцов.

Нужно учитывать, что аренда ячейки – это тоже платная услуга. Конкретные расценки зависят от региона, но в целом, редко превышают 200 рублей в сутки.

Как уже было сказано выше, альтернативный варианты покупки продажи жилья могут быть достаточно рискованными. Рассмотрим наиболее спорные и опасные моменты, которые стоит учитывать:

Возможный рискВозникающая проблема
Действия сторон не согласованы друг с другомВ основе альтернативной сделки лежит именно синхронность каждой из операций. Если хотя бы одна из них не совершена вовремя, вся «цепочка» может развалиться.
Затягивание сроковЛюбое оттягивание даже одного действия приостанавливает абсолютно весь процесс. Если этим злоупотреблять, то сделка может растянуться на несколько месяцев.
Не проведенная регистрацияКонтролировать процесс регистрации права собственности достаточно сложно. Кроме того, Росреестр может сам затягивать сроки, выдавая соответствующее документы далеко не в один день.
Отказ от сделкиЛюбая из сторон в любой момент может отказаться выполнять свои обязательства. Это приведет к тому, что обрушится вся «цепочка» и, как следствие, все придется начинать заново уже с новыми лицами, что еще больше затянет процедуру и, далеко не факт, что в конечном итоге ее вообще удастся удачно завершить.

Альтернативные сделки по покупке-продаже недвижимости полны непредсказуемости и проблем. Далеко не все из них можно предусмотреть или предвидеть заранее. Избежать большей части спорных ситуаций и рисков можно при помощи опытных юристов. На бесплатной консультации специалисты укажут на наиболее важные моменты, достойные внимания и немедленной реакции. Они же могут выступать в качестве представителей клиента, как это было сказано в начале статьи, тем самым значительно облегчить процедуру и свести проблемы к минимуму.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry-poryadok-dejstvij/

Разбираем шаги альтернативной сделки – блоги риэлторов | ЦИАН

Договор купли продажи при альтернативной сделке образец
Что же такое альтернативная сделка купли продажи квартиры? 

Альтернативной сделкой называется продажа квартиры со встречной покупкой другой недвижимости. Она состоит из цепочи в несколько покупателей и продавцов. Регистрация перехода права происходит по мере рассмотрения каждого пакета документов, участвующих объектов. 

Большая часть сделок на современном рынке недвижимости — альтернативные, когда покупка одних квартир обусловлена продажей других. При этом возникают разные ситуации, которые могут привести к разрыву цепочки и мы должны их отслеживать.  

Чем больше квартир в сделке, тем больше участников. Чем больше участников, тем больше договоров и тем сложнее сделка.

В свободной продаже квартиры участвуют только две стороны: покупатель и продавец. Но в альтернативной сделке есть не только продавцы недвижимости и их покупатели, бывают покупатели выступающие одновременно и продавцами недвижимости, а таких людей в одной сделке может быть достаточно много.  

Поэтому существуют такие определения продажи квартир как:

Прямая (по-другому свободная) продажа квартиры — сделка в которой только 2 участника продавец (или продавцы, если в квартире несколько собственников) и покупатель; 

Альтернативная продажа квартиры – сделка в которой есть первый продавец квартиры, его покупатель, и второй продавец квартиры, которую приобретает первый продавец; Другими словами этот вид сделки называют обменом квартир или разменом недвижимости (ситуации равнозначного обмена с собственником достаточно редки); 

Цепочка – состоит из нескольких альтернатив. Есть 2 варианта составления цепочки: 

– Продавец осуществляет размен недвижимости на несколько квартир меньшей площади; 

– Или продавец предыдущей квартиры приобретает новую, продавцы которой покупают следующую недвижимость. 

Расчет при альтернативной сделке 

В альтернативной сделке продажи аккумулировать процесс гораздо сложнее, поэтому деньги не передают из в руки, средства засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры.

Если вы подобрали себе квартиру дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу недвижимости по альтернативной сделке получаете на руки.

В обратном случае за увеличение стоимости объекта вы должны доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости квартиры. 

Как проходит альтернативная сделка?

Допустим, мы являемся «верхними покупателями» 3-х комнатной квартиры, т.е. запускаем в цепочку деньги, которые в дальнейшем пойдут на покупку меньших квартир другими ее участниками. Трехкомнатная квартира разъезжается на две однокомнатные.

И вот в момент сделки продавец первой «однушки» находит в документах что-то такое, что его настораживает, и отказывается продавать на согласованных ранее условиях.

Либо мы принимаем его требования, если это никак не повлияет на нашу безопасность, либо отказываемся, если они существенно задевают наши интересы.  

При таком развитии событий мы должны понимать: а готовы ли покупатели «трешки» купить пока только одну квартиру, а другую подобрать позже? 

1) Если готовы, то дальше можно действовать без той квартиры, которая саботирует процесс. 

2) Если квартиры еще не подобраны, то прописывают их характеристики для дальнейшего поиска. 

Чтобы не было сюрпризов, такую сделку должен вести опытный риэлтор — он излагает и утверждает все договоренности в авансовом соглашении.

Альтернативная сделка купли продажи всегда требует особого внимания к деталям, правильной постановки требований и пожеланий, безупречной юридической части.

Именно поэтому рекомендуем при создании цепочки, заручиться поддержкой агентов по недвижимости! Именно они отлаживают весь процесс связанный не только с переговорами, но и документами в которых прописываются все условия сделки.

И все делается для того, чтобы вы не испытывали дополнительных стрессов от процесса продажи квартиры. 

Риски альтернативной сделки 

Что, может быть, и не влияет на проведение самой сделки, но может очень осложнить жизнь в будущем..

Несогласованность действий и медлительность участников сделки, может привести к разрыву всей сделки; 

Регистрация альтернативной сделки. Одна из сторон меняет условия самостоятельно или попадает в обстоятельства тормозящие процесс сделки: повышает цену, отказывается от сделки, стала заложником частичной регистрации недвижимости, получила приостановку или отказ в регистрации перехода права; 

Расчет по сделкам. Огромный риск в себе несет при альтернативной сделке закладка средств в ячейку под условия доступа, в котором все участники должны быть с зарегистрированным правом собственности. 

Альтернативная сделка с несовершеннолетним ребенком. Если один из собственников квартиры ребенок, ему обязательно следует выделить долю там, куда он переедет.

Представим себе, что сделка, посредством которой покупается доля на ребенка в новой квартире, будет признана недействительной.

В этом случае, соответственно, по цепочке органы опеки и попечительства потребуют и расторжения вашей сделки, таким образом этот шаг может отразиться и на вас. 

Надо уточнить, куда переезжает ребенок, какая доля в новой квартире на него приобретается и не нарушаются ли при этом его права.  Вот почему, в случае проживания в приобретаемой недвижимости детей, важно не только проверить ту квартиру, которую вы покупаете, а произвести ревизию всей цепочки. 

Могут быть и другие категории лиц, права которых следует учитывать. Например, если человек имеет пожизненное право проживания в приобретаемой квартире, то, покупая другую недвижимость, надо обеспечить за ним сохранение этого права на новом месте. 

Альтернативная сделка с ипотекой

– Покупая квартиру с использованием ипотечного кредита вы предполагаете, что если банк и страховая компания провели свои проверки, то все в порядке. Но как показывает практика они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству. 

– Приобретая квартиру купленную в ипотеку вам потребуется разрешение банка на сделку. 

Альтернативная сделка с участием материнского капитала, подразумевает наделением долей супруга и детей. Если же предстоит покупка или продажа квартиры с маткапиталом, то должно быть составлено нотариальное обязательство о предоставлении детям другого жилья. 

Потеря приобретенной недвижимости в следствие халатной юридической проверки квартир, а так же затраты на оформление документов в Росреестре и трата личного времени. 

Альтернативная сделка и налоги

С 1 января 2016 года длительный срок владения недвижимостью составляет 5 лет. 

С 1 января 2020 года длительный срок владения недвижимостью составит 3 года. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры. 

Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас, если позже 2016 года то при продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ. 

Если вы получили квартиру: по наследству, как подарок от родственника, или через приватизацию, то ее можно продать без налога спустя 3 года. 

Если продается не единственное жилье, минимальный срок так же составит 5 лет. 

При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн. рублей или фактические расходы на покупку. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге. 

Согласно Статье 228 НК РФ налог при продаже квартире по альтернативной сделке, который нужно заплатить будет 13%. Но от уплаты освобождаются лица владеющие недвижимостью более 5 лет. 

Все эти особенности – важные нюансы, которые следует учитывать при планировании сделки купли продажи, могут быть вам неизвестны или скрыты, если вы работаете самостоятельно. Вам же необходимо о них знать и правильно применять эти знания на практике.

Источник: https://www.cian.ru/blogs-alternativnaja-sdelka-shag-za-shagom-297749/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.