Как проверить недвижимость перед покупкой

Содержание

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой – вторая часть

Как проверить недвижимость перед покупкой

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Безусловно, когда каждая копейка на счету, Покупатель хочет сэкономить на всем, в том числе на проверке юридической чистоты покупаемой квартиры, ведь в народе бытует заблуждение, что проверять квартиру незачем (надежда на русский «авось»), очень дорого и делают это некомпетентно.

Поэтому Покупатели, часто желая самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой,  ищут советы и пошаговые инструкции «как проверить недвижимость».

В настоящей публикации мы предлагаем Вам пошаговую инструкцию и маленькие советы: что и в каком порядке проверять, какие документы запросить у Продавца недвижимости.

Проверяем обременения и узнаем кто собственник

Для этого запрашиваем у Продавца адрес имущества и только самостоятельно (во избежание подлога и подделки документов) заказываем выписку из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН показывает: есть ли обременения (ограничения) на Объекте недвижимости, в том числе аресты, кто является текущим собственником. К сожалению, нередки случаи подделки этого документа, поэтому заказывать документ нужно лично Покупателю!!!!

Заказать выписку из ЕГРН можно как непосредственно в Росреестре (лично подойти в МФЦ, срок изготовления — несколько дней, стоимость 400 рублей), так и в электронном виде за 200 рублей за пару часов на сайте СПИК недвижимость по этой ссылке>>

После получения выписки из ЕГРН:

  • Сверяем данные по квартире с теми, что предоставил Продавец
  • Проверяем отсутствие обременений (ограничений), в том числе арестов по квартире

Далее проверяем собственника – Продавца:

  • на наличие негативной информации на сайте Федеральной службы судебных приставов;
  • на наличие предбанкротного состояния (смотрим наличие текущих судебных дел на сайтах мировых, районных и арбитражных судов, неоплаченных долгов на сайте судебных приставов, можно поспрашивать соседей, председателя управляющей компании). Обычно должники в предбанкротном состоянии имеют большую задолженность по коммунальным платежам
  • Запрашиваем справки о постановке на учет Продавца впсихоневрологическом и наркологическом диспансерах

Однако, к сожалению заметим, что при самостоятельной проверке юридической чистоты недвижимости не все методы проверки доступны (не все категории должников отображаются на сайте судебных приставов в открытом доступе, справка из диспансера не дает гарантию вменяемости Продавца во время сделки), поэтому при профессиональной проверке когда имеется множество дополнительных способов проверить Продавца, информация о нем будет более полной (например, непосредственно на дату сделки возможно провести личное медицинское освидетельствование Продавца (в Санкт-Петербурге такую услугу можно заказать на сайте СПИК недвижимость по следующей ссылке>>)

  • Проверяем историю перехода прав на недвижимость, восстанавливаем хронологию владения

Восстанавливаем хронологию владения

Для этого заказываем:

К сожалению, при самостоятельной проверке информация может быть неполная, но в любом случае очень важно лично присутствовать при получении продавцом архивной формы 9, так как наши юристы не раз сталкивались с подделкой этого документа (полученная информация  в ходе проверки нашей службой не сходилась с той, которая содержалась в справках, предоставляемых Продавцом).

Выписываем хронологию владения с фамилиями на отдельный лист (в порядке возникновения и прекращения права) и обязательно рядом выписываем основания перехода права собственности. В соседней колонке отмечаем: были ли эти лица зарегистрированы в квартире, и на каком основании сняты с регистрационного учета.

Проверяем информацию по каждому виду правоустанавливающих документов

  • Если в истории квартиры была приватизация или текущий документ — основание возникновения права — договор передачи в собственность или ордер:

Смотрим, кто был зарегистрирован в недвижимости на дату приватизации / выдачи ордера

Если Вы видите, что на дату приватизации / выдачи ордера некое лицо было зарегистрировано, а собственником не стало, то такое лицо имеет право пожизненного пользования имуществом (право пожизненного проживания в квартире), если не утратило свое право по нижеследующим обстоятельствам.

Если это лицо снялось с регистрационного учета ДО отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е. не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас);

Если это лицо снялось с регистрационного учета ПОСЛЕ отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е.

не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас), НО договор отчуждения может быть признан недействительным, если в нем не было указано, что имелось право пожизненного пользования (обременение), а значит, смотрим дату заключения договора отчуждения. Если прошло более 3 лет, можно проверять дальше. Если прошло менее 3 лет, как квартира после приватизации была продана/подарена, то остается риск признания такой сделки недействительной.

Если это лицо до сих пор зарегистрировано, то Вам нужно запросить с него нотариальное заявление о том, что оно в курсе продажи недвижимости, и намерено добровольно прекратить право пользования указанным имуществом.

При этом желательно проверить, что указанное лицо после снятия с регистрационного учета по адресу проверяемой квартиры зарегистрировалось по другому адресу, либо указать это условием получения денежных средств Продавцом.

  • Если в истории квартиры был договор дарения или текущий правоустанавливающий документ — договор дарения

Если дарение осуществлялось НЕ между ближайшими родственниками, нужно проверить уплачивался ли налог на дарение.

Если дарение осуществлялось недавно (менее 3 лет назад) и у Вас есть возможность связаться с дарителем и одаряемым, то лучше получить нотариальное заявление от сторон сделки, что сделка не была притворной. Примерная форма такого заявления:

Кроме того,  если дарение было совершено посторонним лицам и менее года назад, то такое заявление является крайне важным, потому как распространены схемы мошенничества именно на том основании, что даритель объявляет, что сделка была совершена под давлением или шантажом.

  • Если в истории квартиры был договор купли-продажи / справка ЖСК / договор долевого участия и т.п. или текущий правоустанавливающий документ — договор купли-продажи / справка ЖСК / договор долевого участия и т.п.

Необходимо проверить, был ли использован материнский капитал с 01.01.2007 года. Проверяем наличие детей у предыдущих собственников, проверяем оформлялась ли ипотека на эту квартиру.

Если материнский капитал был задействован, то важно узнать — была ли выделена доля всем детям. Очень часто родители пишут обязательство выделить долю ребенку, а потом продают квартиру без выделения долей.

Такой договор рано или поздно будет признан недействительным.

Необходимо проверить семейное положение и наличие согласия супруга на отчуждение имущества, в том числе по сделкам за последние 3 года, если квартира была ОПЛАЧЕНА в браке.

Дело в том, что регистрирующие органы требуют подтверждение семейного положения на момент регистрации права собственности, а супруг имеет право на половину имущества, если она была оплачена из семейного бюджета.

Это является достаточно частым основанием для последующих исков в суд.

По сделкам за последние 3 года необходимо проверить, не состоял ли на учете в психоневрологическом диспансере супруг, который давал согласие на отчуждение квартиры, если такое согласие требовалось,;

Особый момент, если недвижимость была приобретена в браке, но на момент продажи недвижимости брак Продавца расторгнут. Стандартное суждение гласит о необходимости предоставления согласия супруга на сделку.

Но дело в том, что сразу после развода каждый из супругов приобретает право на 1/2 часть имущества по закону. Таким образом, это согласие впоследствии может быть оспорено.

Что делать в таком случае? Или настаивать на заключении соглашения о разделе имущества между бывшими супругами ДО продажи недвижимости Вам, или брать на себя риск того, что впоследствии согласие супруга может быть признано недействительным.

Если сделка была или будет совершаться по доверенности, то нужно проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты;

  • Если правоустанавливающий документ (текущий или какой-либо в истории) — свидетельство о праве на наследство, то проверяем были ли иные наследники, отказывались ли они от наследства.

К сожалению, проверить самостоятельно наследников очень сложно, да и профессиональные юристы никогда не дадут Вам гарантию того, что иных наследников нет. Могут быть внебрачные дети, могут быть родственники, проживающие заграницей.

При этом наследование по завещанию не исключает возможности оспаривания наследства другими наследниками, особенно наследниками, имеющими право на обязательную долю. Поэтому обращайте внимание на сроки исковой давности (максимальный срок – 10 лет с даты смерти наследодателя).

Рекомендуем Вам при самостоятельной проверке недвижимости воздержаться от приобретения квартиры с недавно оформленным наследством.

Проверяем зарегистрированных

  • Запрашиваем форму 9 (выписку из домовой книги) о зарегистрированных лицах
  • Запрашиваем форму 7, в которой будет отражено: сколько лицевых счетов открыто на квартиру и имеется ли карантин в квартире.

Как и в случае с архивной справкой формы 9, настоятельно рекомендуем лично присутствовать при получении Продавцом указанных документов, достаточно много подделок!!!

Если в недвижимости зарегистрированы несовершеннолетние, то необходимо убедиться, что при последующем снятии их с регистрационного учета их права не будут нарушены и что родители фактически опекают этих детей.

Разрешения органов опеки на снятие с регистрационного учета несовершеннолетних детей (если эти дети не являются собственниками и не состоят на учете в органах опеки) не требуется, но в судебной практике имеются случаи, когда после наступления совершеннолетия дети расторгали сделки по отчуждению недвижимого имущества, доказав, что они фактически были лишены опеки со стороны родителей (Например: Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П»По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой»).

Взрослых собственников в добровольном порядке можно снять с регистрационного учета после сделки, поставив предоставление формы 9 (выписку из домовой книги) с отсутствием зарегистрированных лиц как условие получения денег Продавцом.

Запрашиваем текущие правоустанавливающие документы

Для этого у Продавца берем копию правоустанавливающего документа (в выписке из ЕГРН этот документ так и обозначен: «Документ-основание»), это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор передачи имущества в собственность граждан (приватизация), договор долевого участия и др. документы.

В общем случае процедура проверки схожа с ранее описанной процедурой проверки истории владения, однако обратите внимание на следующие моменты:

При наличии несовершеннолетних собственников требуется разрешения органов опеки на отчуждение этого имущества. Сделку организовываем так, чтобы убедиться, что постановление органов опеки о согласии на отчуждение квартиры выполнено/будет выполнено точно в срок и с чётким соответствием тексту постановления.

Обратите внимание, что если собственников 2 и более, а также если собственник ребёнок, то договор отчуждения должен быть совершён только в нотариальной форме. стоимость нотариального удостоверения такой сделки здесь>>;

Безусловно, рассказать в одной статье все особенности проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой просто невозможно, но мы постарались максимально подробно озвучить основные нюансы, с которыми Вы можете столкнуться при самостоятельной проверке квартиры.

Конечно, в каждом конкретном случае есть множество факторов для дополнительной проверки, но, к сожалению, описать все их в рамках одной статьи просто невозможно.

Помимо проверки недвижимости Вам необходимо будет провести юридический анализ заключаемых договоров (внесения задатка, предварительного договора, основного договора купли-продажи, договора в депозитарии или банке), об этом мы обязательно Вам расскажем в наших следующих публикациях.

И главный совет, никогда не экономьте на безопасности. Ведь профессиональная проверка чистоты недвижимости – это Ваша страховка на будущую СПОКОЙНУЮ жизнь в СВОЕЙ квартире.

Рискуете запутаться или что-то не учесть?


сопровождение сделок «под ключ»

материальная ответственность за Ваше благополучие

Источник: https://SpikCompany.ru/freeadvice/voprosy-pro-proverku-nedvizhimosti/kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiry-pered-pokupkoj/

Как проверить квартиру перед покупкой в 2021 году | Инструкция

Как проверить недвижимость перед покупкой

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры, чтобы убедиться в юридической чистоте и не остаться на улице? Какие недостатки могут скрываться за идеальной отделкой? Насколько нужен риэлтор или можно все проверить самостоятельно (например, на сайте Росреестра)? Financer.com собрал данные у агентов по недвижимости, юристов и покупателей недвижимости и составил подробную инструкцию.

По статистике, 3 из 5 покупателей сталкиваются с «подводными камнями» приобретаемого жилья. В лучшем случае это выливается в неожиданный ремонт. В худшем приводит к тому, что люди теряют и квартиру, и деньги.

При сделках с недвижимостью ежегодно фиксируется более 15000 случаев мошенничества!

Зачем проверять квартиру перед покупкой

«Закон о защите прав потребителей» изрядно нас избаловал, заставив поверить, что при получении «некачественного товара» или расторжении сделки мы как минимум не потеряем свои средства. В случае с недвижимостью это не всегда так.

  • Сделку могут признать недействительной

Если это наследство, которое оспорят другие родственники, недвижимость, нажитая в браке и проданная без согласия второго супруга, жилье, проданное пожилым человеком, который впоследствии оказывается недееспособным.

В лучшем случае покупатель сможет вернуть деньги за покупку. Но средства, потраченные на ремонт, услуги риэлтора уже не вернутся. В ситуации с ипотекой все еще печальнее – уплаченные банку проценты улетят в «трубу» (а ведь именно они составляют большую часть платежей в первой половине срока).

  • Ремонт может оказаться дороже

Скрытые недостатки жилья могут привести к удорожанию ремонта в 2 – 3 раза и более.

Насекомые, плесень, шумные соседи, грохот трассы, по которой ночью едут грузовые машины – множество факторов приводит к снижению качества жизни. Исправить эти проблемы удается не всегда.

Неузаконенная планировка, проведенная предыдущими владельцами, рано или поздно дойдет до сведения БТИ. Штрафовать и заставлять вернуть все «как было» будут уже нынешнего владельца. И интересовать ваша неосведомленность никого не будет.

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту

Перед заключением сделки важно пройтись по всем нижеуказанным пунктам, не пропуская ни одного. Особенно важная проверка квартиры на юридическую чистоту при покупке на вторичном рынке.

Выписка из ЕГРН

Самый важный документ, чтобы проверить квартиру перед покупкой. В том числе, на обременение.

В нем указывается:

  • информация о сделках с данной недвижимостью с 1998 года (более раннюю историю можно проследить, запросив сведения в БТИ или местной администрации). Если объект переходит из рук в руки каждые год-два, это повод задуматься, что с ним что-то не так.
  • наличие обременений и арестов – полбеды, если объект в ипотеке (ипотечную квартиру сейчас спокойно можно продать, хотя бумажной волокиты будет больше). Куда опаснее, если в отношении объекта ведется судебная тяжба или в принципе наложен арест.
  • собственники – если недвижимостью владеют несколько человек, вам потребуется заключать договор со всеми или же получать от каждого согласие на продажу. В противном случае сделку могут оспорить.

ОБЯЗАТЕЛЬНО ЗАКАЗЫВАЙТЕ ВЫПИСКУ САМИ!

Предоставленные продавцом документы могут быть измененными.

Паспорт собственника

Сделка должна заключаться только с собственником жилья. Не доверяйте доверенностям, даже подписанным у нотариуса. В практике юристов немало дел, когда нотариус банально находился «в доле». Доказательство вины в данном случае – сложный и затратный процесс.

Что должно совпадать:

  • данные владельца и данные из ЕГРН выписки
  • данные владельца и данные, указанные в договоре купли-продажи

Нередко используется схема мошенничества, при которой ошибочные данные вписываются уже в договор. Обычно речь идет об одной букве или цифре, которую вам клятвенно обещают потом поправить, и вообще «какая разница».

Документы о праве собственности

Необходимо подтверждение, что вы заключаете договор именно с владельцем недвижимости. Даже если данные, указанные в паспорте и ЕГРН совпадают, не лишней будет дополнительная проверка.

  • При покупке недвижимости с рук в новостройке – необходим договор долевого участия и акт приемки (если дом уже достроен и сдан);
  • Если продавец является первым собственником и приватизировал жилье – документ, подтверждающий передачу недвижимости в собственность;
  • Если квартира была куплена – договор купли-продажи.

Если у объекта ранее были другие собственники, при проверке на юридическую чистоту, не лишним будет попросить акт приема-передачи и расписку о получении денег от предыдущего собственника. Важно убедиться, что между нынешним собственником и предыдущим нет разногласий, поводов для оспаривания – вас не должны затронуть конфликты других людей.

Согласие супруга

Даже оформленная только на одного из супругов, если недвижимость была приобретена в браке, второй супруг имеет на нее право.

Перед заключением сделки обязательно получите согласие супруга на продаже – нотариально заверенное. И проверьте срок его действия – он должен охватывать период, когда вы заключаете сделку.

Справки о дееспособности

Недееспособное лицо не может отвечать за свои действия и распоряжаться имуществом. Согласно юридической практике, даже при наличии справок из ПНД и НД могут возникнуть сложности, но если документ выдан менее месяца назад, это уже существенно снижает риски.

Технический паспорт

Содержит сведения о доме, подробные данные о помещениях, план и экспликацию плана. Тех.паспорт необходим при оформлении покупки в ипотеку. Но даже если вы совершаете сделку, имея полную сумму на руках, проверить данные будет не лишним.

Продавцы часто преувеличивают площадь помещений, а ходить по комнатам с рулеткой не всегда удобно и возможно – в тех.паспорте отражен реальный метраж комнат.

Но есть и более опасный вариант – неузаконенная планировка.

Справки о регистрации (форма №9 и форма №12)

Форма № 9 содержит сведения о людях, зарегистрированных по данному адресу.

Несколько лайфхаков для проверки квартиры при покупке:

  • Форма №9 легко подделывается, поэтому желательно сделать так, чтобы собственник заказал ее при вас
  • Существуют два варианта формы – обычная и архивная. Просите обе. В архивной указываются не только лица, зарегистрированные сейчас, но и временно выписанные, несовершеннолетние, пенсионеры. Если архивная и обычная справка отличаются, лучше проконсультироваться у юриста, как защитить свои права в будущем. Могут возникнуть ситуации с оспариванием собственности.

Форма №12 содержит сведения о лицах, снятых с регистрации. Это могут быть люди, находящиеся на длительном лечении в больнице, несовершеннолетние, содержащиеся в интернате, лица, находящиеся в местах лишения свободы. Одним словом – проблемные категории граждан, которые нередко пытаются восстановить свои права через суд.

Зачем вам лишняя нервотрепка?

Выписка из домовой книги

Аналогичная справке по форме №9.

И все же, чтобы проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту, советуем заказать ее тоже. В практике риэлторов и юристов встречаются ситуации, когда данные отличаются.

Копия лицевого счета

Содержит данные о характеристиках объекта, зарегистрированных лицах и долгах по коммунальным платежам.

По сути, дублирует другие документы, но, как и в ситуации с выпиской из домовой книги, позволит дополнительно проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой.

Как быстрее проверить квартиру на юридическую чистоту

В Москве и Московской области используется «Единый жилищный документ». Он заменяет целый список других бумаг:

  • выписку из домовой книги
  • копию лицевого счета
  • справки о составе семьи, одиноком умершем, иждивенцах, совместном проживании с умершим
  • справки о регистрации по адресу, изменении адреса, проверке жилищных условий
  • справку об отсутствии долгов по ЖКХ
  • справку о замене паспорта

Проверка новостроек

Основные риски при приобретении жилья в новостройке связаны с завершением строительства в принципе, законностью данного строительства и его качеством.

Какую информацию нужно проверить

  • разрешительную документацию – надежные застройщики обычно выкладывают ее прямо на сайте, чтобы быстрее привлечь покупателей. Обязательно должно быть разрешение на строительство и проектная декларация. Еще лучше – если прописаны тех.условия по коммуникациям.
  • статус участка – проверяется по выписке из ЕГРН. Если это сельскохозяйственные земли, могут возникнуть проблемы. Кроме того, земля не должна быть под арестом, в залоге, под обременением.
  • репутацию компании – чем известнее застройщик, тем меньше рисков. Также посмотрите отзывы по предыдущим объектам. Если ранее были задержки в сдаче объекта, недовольные покупатели, есть риск, что ситуация повторится.

Перед совершением сделки последите какое-то время за ходом строительства. Многие компании сейчас устанавливают видеокамеры, позволяющие в реальном времени следить за происходящим.

Идеальный вариант – выбирать именно такие объекты.

Но если подходящие варианты (по цене, расположению и т.д.) не настолько модернизированы, застройщик в любом случае должен выкладывать на сайт информацию о ходе строительства. И чем чаще, тем лучше.

Если работы ведутся согласно плану, без существенных задержек, это дополнительно укрепит вашу уверенность. Если же задержки начинаются уже на стадии котлована, это серьезный повод поискать альтернативу.

Как еще проверить квартиру перед покупкой

В основном дополнительные меры относятся к тому, как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке.

Мы также советуем вести покупку, наняв собственного риэлтора. Помните, что агент продавца, в первую очередь, будет заботиться о его интересах.

Источник: https://financer.com/ru/kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoi/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.