Как проверить застройщика при покупке квартиры

Как не стать обманутым дольщиком

Как проверить застройщика при покупке квартиры

Делимся простыми способами проверки, которые помогут выбрать надежного застройщика

Nikolay Gyngazov / Russian Look

Финансовый крах одного из крупнейших девелоперов Подмосковья Urban Group вновь обратил внимание на проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В конце мая компания остановила продажи в своих новостройках.

Пока власти принимают новые законы для защиты граждан от проблемных застройщиков, можно попытаться снизить риски самостоятельно. Помогут в этом открытые базы данных, государственные реестры и форумы дольщиков.

Мы собрали 12 доступных способов, как выбрать надежную девелоперскую компанию.

Единый реестр застройщиков

Проверить девелопера можно в Едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. На портале размещена база девелоперских компаний, занимающихся жилищным строительством с привлечением средств дольщиков.

Здесь можно найти информацию не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и о подконтрольных им подрядчиках, которые непосредственно владеют землей и привлекают средства дольщиков. На основе анализа сроков сдачи завершенных объектов каждый застройщик получает от 0,5 до 5 баллов рейтинга.

Чем выше значение, тем меньше вероятность переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если же оно составляет 0,5 балла — застройщик уже допустил просрочки в подконтрольных проектах. А это серьезный повод задуматься.

Органы строительного надзора

Региональные власти составляют и публикуют белые или черные списки строительных компаний. В таких реестрах содержатся данные о своевременной сдаче девелоперами отчетности в местные органы власти. Если застройщик регулярно нарушает сроки сдачи — стоит обратить внимание.

Скорее всего, у него возникли проблемы.

Подобные списки и результаты проверок публикуют на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству — например, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в столице.

Информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах можно найти в картотеке арбитражных судов. Если юридическое лицо застройщика часто встречается в судебных разбирательствах в роли ответчика, значит у кредиторов или партнеров есть к нему претензии.

Наличие споров с физическими лицами можно отследить на сайте районного суда, который определяется в зависимости от места регистрации застройщика. Как правило, требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам свидетельствует об отсутствии денег в бизнесе девелопера.

Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек.

Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.

Чтобы оценить степень надежности девелопера, можно зарегистрироваться на строительных форумах, изучить группы дольщиков в социальных сетях и пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у выбранной компании.

Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить завершенные строительные проекты. Кроме того, именно пользователи соцсетей зачастую первыми узнают о тревожных явлениях в бизнесе девелопера.

Не лишним будет собрать информацию и о других ЖК застройщика, а поездка на стройплощадку позволит своими глазами увидеть, насколько активно там ведутся работы.

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий.

Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании.

Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. Здесь пригодится так называемое правило «шести рукопожатий».

Возможно, кто-то из родственников или друзей сможет рассказать о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся либо помогут связаться с компетентным специалистом.

Однако подобную информацию следует воспринимать только в комплексе с другими источниками.

Узнать о трудностях бизнеса и ходе реализации проектов можно напрямую у девелопера — сотрудников компании. Еще одним каналом получения информации могут стать отзывы работников — как правило, они в числе первых узнают о любых изменениях в компании.

Найти такие отзывы нетрудно в социальных сетях, на форумах и на специальных сайтах. Некоторые сведения размещены на официальном сайте застройщика.

Помимо исторических справок, там часто публикуются проектные декларации и другие документы, регулярные фотоотчеты и онлайн-трансляции со строек.

Федеральная налоговая служба

Проверить наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы.

Указав номер ИНН или ОГРН, здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации.

Сайт поможет получить представление о застройщике и убедиться в соответствии его рекламы реальным фактам.

О финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках: можно ли взять ипотеку, на каких условиях, с какой процентной ставкой. Списки аккредитованных компаний и объектов доступны на сайтах банков. Для новостройки достаточно присутствия трех — пяти кредитных организаций. На ранних этапах застройки аккредитация может отсутствовать.

Как правило, банки присоединяются к проекту по мере повышения строительной готовности. В аккредитации могут отказать и тем компаниям, которые пришли на строительный рынок относительно недавно. Важно обратить внимание и на страховую компанию, сотрудничающую с девелопером.

Реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков, опубликован на сайте Банка России.

Строительство многоэтажного жилого дома обязует застройщика получить большое количество документов.

Перед покупкой квартиры нужно ознакомиться с учредительной документацией (устав компании, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН), действующей лицензией, проектной документацией, правоустанавливающими документами на земельный участок, разрешением на строительство.

Особое внимание следует уделить финансовым документам компании, от которых во многом зависит качество и сроки строительства. Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов и бухгалтерский баланс.

При отсутствии необходимых знаний эту задачу лучше доверить профессиональным юристам и риелторам. В соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отказать предоставить документы в офисе компании не могут. Кроме того, потенциальный покупатель вправе сделать копии или сфотографировать необходимые бумаги.

Не менее важно внимательно ознакомиться с проектом договора долевого участия. В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о самом застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Документ будет считаться недействительным, если какое-то из обязательных условий пропущено.

Поскольку ДДУ составляется в свободной форме, здесь также не помешает помощь специалистов. Нередко строительные компании добавляют в договор пункты, снижающие степень их ответственности. Например, расширяют перечень форс-мажоров, которые не зависят от действий исполнителя обстоятельств. Списать срыв сроков сдачи могут на медлительность поставщиков или погодные условия.

Такие уловки противоречат законодательству.

10 советов: как выбрать квартиру в новостройке

Основано на материалах компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b5f6eb79a7947f5e54db77a

Как проверить застройщика перед покупкой квартиры

Как проверить застройщика при покупке квартиры

Рассказываем на какие бумаги обратить внимание и где искать подвох

Вы долго копили, много работали и накопили достаточно денег, чтобы купить квартиру. Ищите ту самую квартиру мечты, находите ее и общаетесь с представителями строительной компании. У вас возникают сомнения, но вы их игнорируете и подписываете договор. Через три года все деньги ушли в трубу, а строительная компания отмывала денег и закрылась.

Рассказываем какие документы проверить у застройщика, чтобы не попасть на фирму-однодневку:

Сначала стоит изучить сайт застройщика. Там надо поискать следующие документы:

— Устав

Устав строительной компании

— Свидетельство о регистрации

Свидетельство о регистрации

— Свидетельство о постановке на налоговый учет

Свидетельство о постановке на налоговый учет

— Выписка из ЕГРЮЛ

Выписка из ЕГРЮЛ

Если на сайте нет этих документов — не страшно. При посещении офиса попросите сотрудника предоставить вам эти документы. После чего можно сделать копию документов и проверить все данные дома.

Ситуация: Рекламу строительного объекта запустила другая компания. Вы запрашиваете документы у этой компании. Оказывается, что она учреждена строительной компании. Вероятнее всего, учрежденная компания запускает рекламу и больше ничего.

С другой стороны: Была компания, которая с 2002 года уже строит дома. Ваши родители знают название компании и говорят, что она надежная. Вы смотрите в учредительные документы и видите — это уже разные компании с разными названиями. Строительная компания использовала бренд старой компании для своей раскрутки. Это не дает вам повода ей доверять: прошлые объекта возводила не она.

После проверки документов строительной компании — проверьте документы на строительство новостройки. Для этого нужно проверить:

— Разрешение на строительство

— Проектную декларацию

Разрешение на строительство

Проектная декларация

Разрешение на строительство подписывается мэром города, комитетом государственного строительства или другим органом власти. Все это регулируется ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

В проектной декларации указывается вся информация о застройщике: о самой компании, о результатах гос. экспертизы, о разрешении на строительство и т.д. Также застройщик обязан вносить изменения каждый месяц и каждый квартал — так строительные компании отчитываются о проделанной работе. Это регулируется ст. 19 закона 214-ФЗ.

Есть два вида финансирования новостройки

— От покупателей

— От банка

Если говорить о финансирование от покупателей — здесь все просто. Застройщик выставляет проект дома на уровне котлована и снижает цену на минимум. Заключает договоры ДДУ на строительство объекта и покупатели перечисляются деньги.

Финансовые риски

Если застройщик привлекает деньги от банка— проверьте банк на чистоту. Возможно, банк не имеет хорошего кредитного рейтинга и скоро обанкротится. Тогда застройщик не сможет сдать объект и стройка затянется. Где посмотреть: в проектной декларации найдите строчку «Строительство за счет заемных банковских средств».

Дома строят разными методами и с применением различных материалов: панельные, монолитно-каркасные и кирпичные. Долго строящийся из всех этих домов — кирпичный. В среднем его строят за 2.5 года. Самый быстрый по постройке — панельный. С момента залива котлована до сдачи дома проходит 7-10 месяцев.

Часто застройщики делают поправку на погоду в регионе: в Сибири дома строят дольше чем на юге России. Грамотные застройщики добавляют год к строительству объектов.

Это делается, чтобы обезопасить себя от непредвиденных обстоятельств: разорился подрядчик или резко изменилась погода.

Если возьмем панельный дом, то в проектной декларации сроки постройки должны быть 22 месяца — это вместе с запасом на непредвиденные обстоятельства. Если вы видите, что застройщик сделал расчет времени с запасом — значит проверку прошел.

Еще один этап для проверки: посмотреть фотоотчеты со стройки или лайв-трансляцию если она есть.

Фотоотчет со стройки. Видно как за 3 месяца построили несколько облицовок

Лайв-трансляция стройки. Советуем смотреть больше 5 минут: заглушки в камерах ставят на 3 минуты стандартно если она не работает.

Важно: если вы видите, что в течение 10 минут строители бегают по одному маршруту и действия повторяются — возможно вас пытаются обмануть. Лучше всего посмотреть трансляцию в течение двух дней в рабочее время. Видите изменения — все хорошо. Если два дня одно и тоже — либо не работает камера и стоит заглушка, либо застройщик пытается обмануть.

Вы посмотрели сайт и там есть лайв-трансляция, учредительные документы, сроки строительства стоят адекватные, финансирование идет из надежного банка, пора познакомиться с застройщиком поближе и провести второй этап проверки.

Сделайте копию учредительных документов. В них входят:

— Учредительные документы;

— Договор страхования;

— Проект договора долевого строительства.

После того как вы сделали копию с оригиналов, придите домой и проверьте все данные из них на сайте налоговой службы. Если все совпадает — это хороший знак. Если есть несовпадения — стоит насторожиться.

ДДУ — это договор, который заключается только между строительной компанией и вами. В нем прописываются все детали вашей будущей квартиры:

— Адрес дома;

— Кадастровый номер объекта;

— Этаж и предварительный номер квартиры;

— Планировка и площадь квартиры

— Дата сдачи объекта

Договор ДДУ

ДДУ защищает вас если например квартира оказалась меньше на несколько квадратных метров или застройщик задерживает сроки сдачи объекта.

Если строительная компания поставила плохие окна в вашу будущую квартиру — договор ДДУ вас защитит. Вы пишите претензию застройщику — он передает ее подрядчику.

Замену подрядчик производит бесплатно, либо выплачивает компенсацию. Все это прописано в ДДУ: застройщик несет ответственность за квартиру в течение 5 лет и за инженерное оборудование — 3 года.

То есть трубопровод, вентиляцию и система отоплений поменяет застройщик.

Если вы получили проект договора долевого участия в строительстве и не согласны с каким-либо из пунктов — наймите юриста на стороне. Менять пункты в договоре можно. Это не противоречит закону.

Застраховать новостройку — обязанность застройщика. При заключении договора ДДУ застройщик обязан показать вам договор страхования строительства. Вы можете запросить этот документ заранее, сделать копию с оригинала и уже дома проверить его в списке страховщиков Центробанка. Если такой компании нет — лучше не заключать договор с застройщиком.

Еще один из способов проверки застройщика: посетить объекты, которые уже сданы. Лучше найти такой дом, который был сдан год назад или два.

Что оценить: если вы поднимались по лестнице, а лифт не работал — будьте бдительны. Спросите у жильцов часто ли сломан лифт и что делает с этим застройщик. Если уже год как лифт не работает — стоит несколько раз подумать прежде чем покупать квартиру у такого застройщика.

Осмотрите чистоту двора и подъезда. Узнайте кто в доме отвечает за порядок в подъезде: ТСЖ или УК. Если ТСЖ то это значит, что всех электриков, сантехников и уборщиц нанимают сами собственники жилья. Если за дом отвечает УК, то узнайте кто учредители. Если УК это дочерняя компания застройщика, то можно через застройщика решить проблемы со двором или подъездом.

Источник: https://rosreester.net/info/smotrim-dokumenty-zastroyshchika-pered-pokupkoy-kvartiry

Как проверить надежность застройщика?

Как проверить застройщика при покупке квартиры

Покупка квартиры в новостройке – всегда рискованное дело.

Застройщики часто банкротятся, замораживают строительство, нарушают сроки сдачи объектов. Дольщики при этом не могут отстоять свои права и вынуждены годами ожидать окончания строительства домов или возврата своих вложенных денежных средств.

Для того, чтобы минимизировать свои риски, связанные с покупкой жилья в строящемся доме, нужно знать, как проверить застройщика при покупке квартиры.

Тщательной проверке подлежат не только документы застройщика на ведение строительной деятельности и возведение конкретного объекта недвижимости, но и сведения о действующих судебных спорах, имеющихся исполнительных производствах и долгах.

Чтобы собрать полную картину происходящего и составить исчерпывающий портрет своего застройщика, нужно изрядно постараться.

Риски долевого участия

В долевое строительство решается вложить деньги далеко не каждый. Каждый день с экранов телевизоров и новостных лент мы слышим об очередных обманутых дольщиках и ликвидировавшихся застройщиках. Люди остаются без квартир и вложенных в их строительство денежных средств.

С 2021 года в стране были введены эскроу счета, на которых теперь хранятся деньги дольщиков. Доступ к этим средствам застройщик не имеет до того времени, пока им не будет введён в эксплуатацию объект недвижимости.

Фактически получается, что теперь застройщик возводит дом за свои или заемные средства, а не за счёт клиента. Поэтому и цены на жильё в строящихся домах теперь значительно возрастают.

По данным статистики на февраль 2021 года в стране около 15-20 % застройщиков находились в процедуре банкротства.

Гражданин, желающий стать участником ДДУ, должен осознавать всевозможные потенциальные риски, связанные с таким действием, в частности:

  • затягивание сроков строительства и сдачи объекта в эксплуатацию;
  • банкротство застройщика;
  • противозаконные действия со стороны застройщика и мошеннический умысел;
  • низкое качество построенной недвижимости.

Хорошо, когда деньги дольщики могут вернуть из-за нарушения условий договора застройщиком. Чаще застройщики выводят средства далеко за рубеж без какой-либо надежды получить хоть что-то из вложенных средств.

Чтобы не стать обманутым дольщиком, нужно заранее проверить компанию по нескольким ключевым пунктам, о которых мы и поговорим далее.

Что проверить об объекте?

Чтобы проверить надежность застройка, сначала нужно убедиться в том, что он действительно строит дом. Если объект недвижимости Вами уже выбран по индивидуальным критериям поиска, приступайте к его проверке.

Документация

Какие документы нужно проверить у застройщика при покупке новостройки? Если застройщик собирается возводить объект недвижимости, у него должны быть в наличии два основных документа:

  • разрешение на строительство;
  • проектная декларация.

Хорошо, если застройщик дополнительно свободно предоставляет на обозрение потенциальным дольщикам образец ДДУ и технические условия на коммуникации. Это лишний раз подтверждает тот факт, что ему нечего скрывать.

Разрешение на строительство жилого объекта недвижимости должно быть подписано мэром города или комитетом государственного строительства.

В проектной декларации застройщик отражает все сведения о себе, о разрешении на строительство, о результатах государственной экспертизы. Каждый месяц и каждый квартал он обязан будет вносить туда определенные изменения, которые будут отражать ход продленных работ. Такая обязанность регламентирована ст. 19 ФЗ № 214.

В проекте договора долевого участия обязательно должны быть отражена адрес объекта, срок его сдачи в эксплуатацию, кадастровый номер, планировка и площадь квартиры.

Попробуйте поговорить с кем-то из других дольщиков, купивших квартиры в этом доме. Возможно они значит больше информации о застройщике и его надежности и финансовой состоятельности.

Как проверить не продал ли застройщик квартиру двум покупателям? Если заключать договор долевого участия с застройщиком, его нужно будет обязательно регистрировать в Росреестре. Если же купить квартиру по договору с ЖСК (жилищно-строительным кооперативом), нельзя себя защитить от двойных продаж. Этот договор не подлежит регистрации.

Статус застройщика и земли

Дом будет возводиться на конкретном земельном участке. Такой участок должен соответствовать заявленным для этого критериям.

Чтобы возвести на земле жилой дом, земля должна иметь категорию земель населенных пунктов и соответствующий вид разрешённого использования. Если земля, к примеру, предназначена для сельскохозяйственного использования, возводить на ней жилые объекты будет просто запрещено законом.

Сведения о земле также представлены в проектной декларации застройщика. Узнать статус земли можно и на сайте Росреестра – в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Для этого нужно пройти по ссылке — https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request, ввести адрес и кадастровый номер участка.

Компания, с которой Вы заключаете договор долевого участия, может иметь статус застройщика или девелопера. Обычно девелоперы создают застройщиков под конкретные строительные проекты. Дольщиков же настораживает, когда договор по факту им приходиться заключать с неизвестной фирмой, которая ещё и зарегистрирована за границей.

Лучше по возможности заключать соглашение именно с девелопером или хотя бы с тем застройщиком, акции которого полностью принадлежит известному девелоперу.

Страхование и предварительный договор

С 2014 года все застройщики обязательно страхуют свою ответственность или становятся участниками компенсационных фондов.

Страховая компания, которая страхует ответственность застройщика, должна быть указана в ДДУ и проектной декларации объекта.

При этом важно учесть, что страховать стройку жилых объектов могут только те страховые компании, которые получили на это действие аккредитацию в Центральном банке страны.

Узнать, входит ли Ваша страховая компания в этот список, можно легко на сайте ЦБ, пройдя по ссылке — https://www.cbr.ru/finmarket/supervision/sv_insurance/#a_11867.
Обычно квартиры устно бронирующая сроком до 3 суток. Если нужно продлить бронь, придётся внести предоплату, которая пойдёт в счёт оплаты объекта, если покупатель не передумает.

Если Вы вносите предоплату, обязательно нужно документально это зафиксировать с помощью заключения договора бронирования. Иногда застройщики предлагают заключить предварительный договор долевого участия с внесением предоплаты. Делать этого не стоит, такой договор не регистрируется, а значит не защищает клиента от двойной продажи жилья.

Что проверить о застройщике?

Покупка квартиры у любого застройщика – рискованное дело. Даже если раньше застройщик активно занимался строительством и имел огромное число законченных проектов, это ещё не говорит о том, что он безупречен.

Стоит вспомнить банкротство застройщика Урбан групп, который занимал второе место по строительству в Москве и области, однако в один прекрасный день остановил полностью свою дальнейшую деятельность, оставив людей без квартир.

Документы застройщика

Если с бумагами на строящийся объект все хорошо, нужно тщательно проверить документы самого застройщика. Застройщик – это юридическое лицо, которое должно среди основных видов деятельности иметь право на возведение жилых объектов недвижимости.

Кроме того застройщик должен иметь следующие документы:

  • устав;
  • свидетельство о регистрации юридического лица;
  • свидетельство о постановке на налоговый учёт;
  • выписка из ЕГРЮЛ.

Ознакомиться с этими бумагами обычно можно на сайте застройщика. Если они там не представлены, попросите в офисе компании предъявить их для ознакомления. Если документы Вам не предоставляются, скорее всего от Вас хотят утаить какую-либо информацию.

Дополнительно проверяйте надежность банка, с которым сотрудничает застройщик, если для строительства он привлекает заемные денежные средства. Узнать наименование банка, у которого застройщик оформил займ, можно в той же проектной декларации строительства.

Обязательно ознакомьтесь с фотоотчетом строительства или Лайф-трансляцией объекта, чтобы удостовериться в проведении строительных работ.

Банкротство

Как проверить застройщика на банкротство – главный вопрос, с которым нужно разобраться. Именно такие компании часто становятся участниками процедуры несостоятельности, о чем многие дольщики даже не подозревают.

Процедура банкротства – это всегда судебное разбирательство. Узнать, является ли Ваш застройщик потенциальным банкротом, можно, обратившись в картотеку арбитражных судов. Узнать сведения можно на сайте — https://kad.arbitr.ru/.

Вернуть деньги от обанкротившегося застройщика будет практически невозможно из-за очерёдности выплат, установленной законом о банкротстве. Кроме того, важно проверить юридическое лицо на наличие других судебных споров.

Если споры возникли между застройщиком и физическими лицами, сведения об имеющихся делах можно узнать на сайтах районных судов по месту регистрации застройщика. Огромное число дел свидетельствует о нарушении застройщиком своих договорных обязательств перед другими клиентами.

Финансовая состоятельность и долги

Как проверить финансовую состоятельность застройщика? О наличии денежных средств у застройщика и отсутствии долгов могут свидетельствовать разные обстоятельства.

Проверить финансовое состояние компании можно:

Единый реестр застройщиков действует в стране с 2017 года. Там каждый застройщик получает определенные баллы рейтинга от 0,5 до 5, которые формируются на основании сроков сдачи объектов.

Также можно узнать интересующую информацию на специальных форумах в Интернете, где активно обсуждают действия застройщиков такие же дольщики.

Примерно так выглядит чек лист проверки надежности застройщика. Если удостовериться в прозрачности его документов, отсутствии долгов и судебных споров, можно спокойно вкладывать свои средства в жильё, которое с годами только вырастет в цене.

Проверка застройщика перед покупкой квартиры в новостройке – дело ответственное. Нельзя упустить ни малейшей детали в деятельности застройщика, чтобы не стать очередным обманутым дольщиком, оставшимся без жилья и собственных денег.

Источник: http://expert-home.net/kak-proverit-zastrojshhika-pri-pokupke-kvartiry/

Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке

Как проверить застройщика при покупке квартиры

Сегодня Юридический центр адвоката Олега Сухова подготовил для вас список критериев, которые можно использовать для проверки застройщика. Чтобы по результатам проверки оценивать уровень рисков и решать ― а стоит ли, собственно, связываться и доверять фирме свои деньги.

Общие данные о компании

На начальной стадии можно обжечься в двух случаях:

  1. Когда вас заведомо пытаются обмануть. То есть вы попали в когти мошенников.
  2. Когда компания добросовестная и честная, однако, слабая. То есть вы рискуете пострадать из-за того, что фирма не справится, не сумеет исполнить принятые обязательства.

Проверяем оба направления по отдельности. Чтобы не пострадать из-за проходимцев, смотрим:

  1. Действительно ли вам предлагают подписать договор именно с застройщиком ― или это посторонняя контора, которая делает вид, будто она строит дом? Юридические данные (название, адрес регистрации, ИНН, прочие реквизиты) должны совпадать.
  2. Что говорится в учредительных и правоустанавливающих документах организации, начиная с Устава? Когда была зарегистрирована фирма? Как зовут руководителя, и кто из сотрудников имеет полномочия подписывать договоры вроде вашего? Иногда в документы вписывают условие, что для признания договора требуется согласие всех акционеров, а не единственная подпись представителя той стороны.
  3. Часто ли судились с застройщиком в прежние годы? Есть ли у него открытые споры прямо сейчас? Что это за споры? Такая информация публикуется на общедоступных сайтах, ее легко найти в интернете.

На практике это действительно распространенный способ обмана: договоры с людьми подписывают личности, не имеющие на это полномочий. Соответственно, потом затруднительно требовать от кого-то (кого?) исполнения условий и привлекать к ответственности.

Теперь проверим стабильность и устойчивость организации. Для первичной оценки ищите следующую информацию:

  1. Сколько лет компания работает на рынке жилищного строительства?
  2. Сколько домов она строит одновременно прямо сейчас и сколько объектов успела успешно сдать ранее? Обязательно смотрите эти данные раздельно!
  3. Сколько у компании долгов? Сколько споров в судах она ведет и вела раньше? В принципе, судиться ― это нормально для юридических лиц. Нужно разбираться именно в сути дел, изучать поводы для претензий и их суммы.

Если на первый взгляд все хорошо, можно переходить к углубленному изучению документов.

Какие документы обязательно нужно изучить

В целом следует проверить:

  1. Есть ли у застройщика разрешение на строительство.
  2. Статус у земельного участка, на котором возводится ваш дом. У компании должен быть или договор аренды с местной администрацией, или зарегистрированное право собственности.
  3. Обременения по данным Росреестра. Фирма могла взять у банка кредит под залог строящейся недвижимости. В случае возникновения споров, именно у банка (а не у вас как у инвестора-физлица) будет приоритет на получение площадей. Если возникнет ситуация, когда застройщик не сможет выполнить все свои обязательства, банки окажутся в начале очереди на удовлетворение требований, а вы ― в конце.
  4. Инвестиционный контракт с властями. Именно власти обеспечивают подключение здания к коммуникациям. А еще от содержания этого документа зависит, какая у вас будет инфраструктура после новоселья. Проверяйте список объектов, сроки их появления и порядок согласований. Смотрите, кто еще имеет отношение к освоению площадей, как эти площади будут распределяться ― инвесторов может быть несколько! Выясните, за чей счет все будет выполняться.
  5. Если вы имеете дело не напрямую с застройщиком, а с компанией, получившей права на будущие квартиры по принципу переуступки (или какому-нибудь похожему), убедитесь, что процесс переуступки между двумя фирмами благополучно завершен. А конкретнее, произведены все оплаты и расчеты. Должны быть подписанные акты, платежные документы.

Теперь изучите содержание договора, который вам предлагают подписывать.

Пункты вашего договора

Основные пункты договора.

  1. Ваши ФИО и наименование компании-застройщика. Плюс все реквизиты обеих сторон.
  2. О какой квартире идет речь. Ее параметры, этаж, расположение, предполагаемый номер. И план квартиры.
  3. Стоимость. За весь объект или за квадратный метр. Но главное ― прямо прописанное условие, что эта стоимость зафиксирована и не может возрастать.
  4. Сроки. В юридической практике используют понятия “сроки сдачи объекта”, “завершения строительства”, “передачи квартиры покупателю (то есть вам)”, “оформления права собственности”.
  5. Возможные основания для расторжения договора, условия расторжения. Как застройщиком, так и вами.
  6. И пункт про разрешение споров. А именно ― в каком суде вы их станете разрешать.

Кстати, все это верно не только для квартир. Но, например и офисов, и мест для парковки авто.

Нормальный договор вполне понятен обычному человеку, не имеющему юридического образования. То есть гигантский объем и заумные формулировки отнюдь не являются признаком хорошего документа.

У солидных компаний, которые давно работают на рынке и дорожат репутацией, проблем со стандартными договорами не возникает.

То есть статус и репутацию застройщика можно считать удобным ориентиром.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/advokatsuhovoleg/kak-proverit-zastroiscika-pri-pokupke-kvartiry-v-novostroike-5fd11ab6fe22070c4983c8b8

Проверяем новостройку – пошаговая инструкция

Как проверить застройщика при покупке квартиры

Несмотря на то, что власти прилагают много усилий, чтобы сократить число обманутых дольщиков, сегодня, по мнению Марата Оганесяна, старшего вице-президента банка «Российский капитал», в России насчитывается 100 тысяч таких людей. Novostroy-M.ru подготовил пошаговую инструкцию, с помощью которой вы можете самостоятельно проверить застройщика и понять, есть ли риск стать обманутым дольщиком.

В прошлом году в России стали банкротами 2700 компаний, в нынешнем уже 170, причем 5 из них строили новостройки в Москве и Подмосковье.

И как отметила генеральный директор ORDO Group Ольга Тараканова, большинство из обанкротившихся компаний не были новичками на рынке недвижимости: их опыт работы составлял 7 и более лет.

Самое громкое банкротство, прогремевшее на всю страну – это, конечно, печальная история компании «Су-155». Редакция Novostroy-M.ru вместе с юристом встречалась с обманутыми покупателями, которые рассказали свои истории.  

К сожалению, кризис обострил конкуренцию на рынке недвижимости Московского региона.

Как подчеркивал заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин на VII семинаре «Диалог с инвестором», лишь 5% строительных компаний сознательно обманным путем собирают деньги якобы на стройки и исчезают с ними потом.

«Остальные застройщики не могут довести стройку до конца из-за неверно выстроенного бизнеса, из-за ошибок в планировании и непродуманных бизнес-стратегий. И это еще одна причина, по которой в отрасли должны остаться только профессионалы», – подчеркнул тогда чиновник.

По данным генпрокуратуры РФ в I квартале 2016 года в России было совершено 254 преступления в сфере долевого строительства, возбуждено 124 уголовных дела. Очевидно, что нарушения прав дольщиков продолжают носить массовый характер

Novostroy-M.ru уже писал, как действовать покупателю квартиры, если застройщик признан банкротом, а стройка заморожена. Сегодня наш Тайный покупатель предлагает подробную инструкцию, которая поможем вам самостоятельно оценить, безопасно ли покупать квартиру в понравившейся новостройке.

1.  Смотрим разрешительную документацию

Начинаем проверку стройки с разрешительной документации. Минимум, который должен присутствовать на именном сайте новостройки и/или на сайте застройщика (а также брокеров, если в продажах задействованы агентства недвижимости), это проектная декларация и разрешение на строительство.

Если же там дополнительно присутствуют техусловия на коммуникации, образец ДДУ – это лишь подтверждает, что застройщику нечего скрывать, а с юридической точки зрения стройка абсолютно чиста.

Полный список материалов, которые надо попросить показать в офисе застройщика, читайте в статье юриста девелоперской компании «Сити-XXI век» Василия Шарапова «Если застройщик не предъявляет документы, это плохой знак».

2.  ДДУ vs ЖСК

Сегодня в Московском регионе практически все застройщики продают жилье по договору долевого участия. Лишь 7% продолжают работать по ЖСК.

К сожалению, ДДУ, несмотря на то, что является наиболее безопасной формой покупки квартиры в новостройке, от недо- и долгостроя не защищает.

Именно поэтому власти постоянно предпринимают попытки модернизации 214-ФЗ, чтобы защитить дольщиков как можно лучше.

Однако, если застройщик предлагает вам договор ЖСК, знайте, что он не регистрируется в регпалате, а значит, не защищает от двойных продаж; договор ЖСК позволяет застройщику переносить сроки сдачи ЖК, ведь по сути договор ЖСК – это люди, добровольно собравшиеся в кооператив и решившие сами себе построить дом.

Соответственно, если такой кооператив нанял неграмотного или недобросовестного генподрядчика, нести ответственность будет сам кооператив. Подробнее обо всех рисках договора ЖСК читайте в авторской статье юриста юридической фирмы Via lege Дениса Артемова «Как снизить риски при покупке квартиры по схеме ЖСК».

3.  Застройщик vs девелопер

Зачастую застройщик создается под проект. Так, иногда в документах застройщиком может выступать завод, на месте которого и возводится новостройка. Создание некоего ООО под проект – распространенная практика.

Девелоперы утверждают, что им удобно создавать отдельное юридическое лицо под стройку, т.к.

это облегчает ведение налогообложения, финансовые потоки разделены, нет путаницы, ведь у крупных девелоперов одновременно в реализации может находиться несколько строек.

Однако путаются покупатели, когда видят, что продает квартиры известная компания, а договор заключается с новичком, который мало того, что специально создан под стройку, но и в учредителях фигурирует компания с непроизносимым названием, зарегистрированная на Кипре или в какой-то другой оффшорной зоне.

Конечно, это не может не настораживать. И должно настораживать. Одно дело, когда 100% акций созданного юридического лица принадлежат девелоперу, и совсем другое – когда следы учредителя теряются в оффшоре, там же останутся и деньги дольщиков, если стройка встанет.

Простой пример. В расследовании о ЖК «ЗилАрт» Тайный покупатель писал: «Согласно проектной декларации, застройщиком домов первой очереди ЖК Zilart является ООО «ЛСР. Объект-М». Этот застройщик создан под проект, но 100% акций компании принадлежит «ЛСР.

Недвижимость-М», которая в свою очередь входит в «Группу ЛСР», т.е. юридическое родство всех структур налицо. Более того, «Группа ЛСР» размещает свои акции на Лондонской Фондовой Бирже, что свидетельствует о том, что с отчетностью там более чем прозрачно».

Под какой бы красивой вывеской не продается новостройка, какой бы надежный девелопер ее не презентует, покупатель должен знать, что заключает договор с застройщиком, указанным в ДДУ.

Отвечает перед покупателем только застройщик, а не (неаффилированный) девелопер или агентство недвижимости.

Если этот застройщик создан «для галочки», то у дольщика есть риск остаться и без денег, и без квартиры

Если же застройщик создан девелопером «для галочки» и по документам их юридическое родство неочевидно, то при возникновении проблем на стройке, дольщики рискуют остаться и без квартир, и без денег – спрашивать ведь не с кого.

«Когда девелоперская структура банкротит аффилированное ООО, вопрос остается открытым, а к ответственности привлекать бывает некого, особенно, если ООО было неаффилировано с основной компанией», – объяснял Даромир Обуханич, первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ», в статье «Поправки в 214-ФЗ: шаг к безопасному рынку новостроек или угроза для девелоперов».

4.  Список добросовестных застройщиков

Каждый квартал Москомстройинвест обновляет у себя на сайте список надежных застройщиков Москвы. Вы можете написать название строительной компании в поле «Поиск» и увидеть результат. В списке фигурируют лишь те застройщики, которые работают в рамках 214-ФЗ.

Однако, как предупреждает председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, необходимо обращать внимание и на адрес объекта, потому что бывали случаи, когда по одному адресу застройщик работал в рамках закона, а по другому не сдавал отчетность.

«Поэтому при покупке квартиры рекомендуем гражданам убедиться, что не только застройщик, но и сам дом есть в перечне», – подчеркивает чиновник. Есть на сайте Москомстройинвеста и список застройщиков-банкротов.

5.  Статус земельного участка

В проектной декларации важно не только установить родство застройщика с девелопером, но и проверить статус земельного участка, чтобы убедиться, что застройщик действительно имеет право возводить на купленной или арендованной земле многоквартирный дом.

Статус очень легко проверить на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Необходимо лишь ввести адрес или кадастровый номер участка, и на публичной кадастровой карте будет виден сам участок и его статус.

6.  Страхование ответственности застройщика

С 1 января 2014 года введено обязательное страхование ответственности застройщиков (с 1 января 2017 года страхование заменит компенсационный фонд). В проектной декларации, а также в ДДУ должен быть указан страховщик, который страхует стройку ЖК.

Однако мало кто из покупателей знает, что лишь аккредитованный Центробанком страховщик имеет право работать на рынке недвижимости и страховать стройку. На сайте Центрального банка есть список этих страховщиков. Он тоже периодически обновляется: так, еще недавно вы нем фигурировало 19 компаний, а сегодня уже 15.

Обязательно сверьтесь со списком, уточните, входит ли в него страховщик, указанный в вашем ДДУ.

7.  Оплата квартиры по ДДУ

К сожалению, частым нарушением договора долевого участия является порядок привлечения денег застройщиками. Несмотря на то, что в ДДУ может быть написано, что внести оплату за квартиру дольщик должен в течение 3-5 дней с момента возврата договора с регистрации, застройщики любят обходить этот пункт.

«Самое частое нарушение закона – это привлечение денег дольщика до регистрации ДДУ. 880 млн рублей – таков объем штрафов, выписанных застройщикам за это нарушение в 2015 году»

председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев

Еще на этапе подбора квартиры уточните у менеджера продаж, в каком порядке вы должны оплатить квартиру. Если вам скажут, что первый взнос вы должны заплатить после подписания ДДУ и наличными деньгами – это прямое нарушение закона.

Покупатель может внести деньги на аккредитив застройщика, но получить доступ к ним компания может лишь после возврата ДДУ с регистрации. Оплатить квартиру наличными можно, но только имея на руках зарегистрированный ДДУ. Однако аккредитив сегодня – это наиболее безопасный путь ведения расчетов с застройщиком.

Чек покупатель может потерять, но банк (как участник сделки) всегда предоставит подтверждение транзакции.

8.  ПДКП и договор бронирования

Как правило, сегодня большинство застройщиков бесплатно предоставляют услугу устной брони квартиры сроком до 3-х суток. Однако забронировать квартиру можно и дольше, но за это уже придется заплатить.

Зачастую эти деньги идут в зачет стоимости жилья, если в дальнейшем покупатель не передумал заключать сделку. Перед ДДУ застройщик может предложить покупателю заключить договор бронирования, однако, если застройщик предлагает вам устно договориться о брони и внести деньги – это повод насторожиться.

Все договоренности, подразумевающие финансирование, должны быть зафиксированы между сторонами документально.

Также некоторые застройщики сегодня предлагают заключить предварительный договор долевого участия, аргументируя это тем, что этот договор – документ о намерениях сторон.

Однако, вам надо знать, что ПДКП – не регистрируется в отличие от ДДУ, а значит, не защищает от двойных продаж.

Особенно опасно заключать такой договор на этапе котлована, даже если под видом ПДКП застройщик предлагает вам внести задаток – поскольку при расторжении этого договора по инициативе покупателя задаток в соответствии с п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ не подлежит возврату.

ПДКП можно подписать только, когда дом уже построен, но проходит процедуру приемки госкомиссией – в этом случае уже можно не опасаться долгостроя.

Подробнее о ПДКП читайте в статье руководителя юридического департамента компании «Газпромбанк-Инвест» Александра Кириловичева «Безопасное использование предварительного договора купли-продажи» и в статье начальника правового управления ГК «МИГ-Недвижимость» Сергея Крахина «Риски предварительного договора купли-продажи»

Дата публикации 09 августа 2016

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/proveryaem_novostroyku__poshagovaya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.