Как влияет оценка квартиры на ипотеку

Содержание

Как влияет оценка квартиры при ипотеке?

Как влияет оценка квартиры на ипотеку

ВКЛАДЫ  ИНВЕСТИЦИИ  НЕДВИЖИМОСТЬ  ВАЛЮТА

Оценка недвижимого имущества – востребованная услуга, которая входит в обязательный перечень мероприятий при купли-продажи. Чаще всего компании проводят оценку квартиры или жилья в коммуналке. А вот при согласовании и выдачах ипотеки сумма из отчета будет иметь большое значение, рассмотрим почему.

Основные критерии процедуры

Документ содержит консолидированную информацию об объекте недвижимости. Это и характеристика местности, наличие школ, больниц, торговых центров, магазинов и отделений банков. Уточняется уровень износа имущества, все технически характеристики жилища, прикладываются фотографии, которые делает сотрудник компании лично.

Каждая страница документа будет пронумерована, отчет сшивают, а сзади скрепляют страницы печатью и подписью руководства. Но перед тем, как обратиться к оценщику, нужно уточнить перечень учреждений, которые сотрудничают с кредитором.

Дело в том, что раньше это было обязательной процедурой. Сейчас многие финансовые организации ушли от процедуры аккредитации экспертных фирм. Но зато оставили требования к деятельности учреждений:

  1. Наличие полиса страхования на сумму не менее 300 000р.
  2. Обязательное членство в одной из зарегистрированных организаций оценщиков.

Полис гражданской ответственности, о котором идет речь в первом пункте, необходим для сглаживания возможных ошибок эксперта. Недочеты могут возникать не только из-за халатности и непрофессионализма сотрудника, но и из-за преследования корыстных целей.

Не секрет, что многие клиенты банка доплачивают оценщикам, чтобы те завысили стоимость квадратных метров. И если до 2008 года завышения до +20% были нормой, то сейчас с этим гораздо сложнее, фирмы готовы рисковать не более, чем на 5-7%.

Зачем она нужна?

Подписанное соглашение со страховой поможет перекрыть материальный ущерб клиента банка. Допустим, при реализации имущества, если нечем погашать долг банкирам. Из-за завышенной изначально цены объекта, вырученные от продажи деньги не смогут покрыть задолженность.

Подготовка отчета длится в среднем от 3-5 рабочих дней. Цена услуги по России от 4 тыс. до 7 тыс. рублей, но это актуально для обычных объектов недвижимости. Что касается категории бизнес- и элит, домовладений, то тут более скрупулезная работа, которая будет оцениваться соответствующе.

Срок действия оценки согласно нормам ФЗ «Об оценочной деятельности» составляет не менее полугода с даты выдачи документа. Иногда дата составления и дата выдачи могут отличаться.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

Хорошо, если это всего пару дней, но при трудоемкой работе, с момента фактического осмотра может пройти до 2-х недель, пока клиенту будет выдан его экземпляр.

Итоговый результат экспертного отчета становится главным параметром при выдаче и согласовании жилищного кредита. Только после того, как будет ясно, сколько человек может затребовать денег (лимит кредитования), будут браться в расчет доходы, кредитная история и прочие факторы.

Чем выше сумма, тем больше клиент сможет попросить денег у банка. Итак, на что влияет оценка квартиры (тут приводятся как прямые, так и косвенные возможные моменты):

  • На сумму кредита (по логике понятно, что от оценки отнимают уровень первоначального взноса, а все остальное могут теоретически выдать человеку).
  • Размер первого взноса, то есть это те 10%-20%, которые придется найти самостоятельно.
  • Уровень ставки по кредиту. Многие кредиторы ставят диапазон ставок в зависимости от лимита кредитования.
  • Срок погашения, но тут все просто. Чем выше размер займа, тем серьезнее кредитная нагрузка на человека. И так как клиенты не все миллионеры, приходится растягивать период обслуживания долга на максимум.
  • На размер оплаты страховой компании, то есть уровень премий прямо пропорционально зависит от вычислений эксперта. И если одна величина неизменна на протяжение всего срока погашения, то вторая (заем) будет уменьшаться из года в год.
  • Оплату нотариальных расходов, налогов на доходы физлиц, на имущество; обязательных платежей и сборов, госпошлины в Росреестре.

В документе будет фигурировать не только рыночная, но и ликвидационная стоимость объекта. Но так как банки желают прикрыть все риски, связанные с волативностью рынка недвижимости, то берут во внимание обычно ликвидационную стоимость жилья.

Это та сумма денег, которую они могут выручить от продажи залога в срок не позднее 8 месяцев. Дело в том, что объект может висеть на «реализации» месяцы и даже годы.

И в случае просрочки, когда клиент отказывается погашать долг, банкирам нужно продать залог, чтобы покрыть свои издержки на ссуду. В интересы кредитора не входит длительный срок, так что они берут во внимание расчеты для ликвидационной стоимости, которая составляет от 70% до 75% от актуальных данных на рынке.

Иногда могут принимать в расчет для ипотечной оценки залога и рыночные показатели, так как в России есть тенденция к росту цен на жилье. Все будет зависеть от политики учреждения по этому вопросу.

Источник: https://KreditQ.ru/kak-vlijaet-ocenka-kvartiry-pri-ipoteke/

Оценка квартиры для ипотеки: особенности процедуры и выбор оценщика

Как влияет оценка квартиры на ипотеку

Недвижимость, в данном случае квартира, привлекательна для кредиторов как гарантия возврата заемных средств. На основе стоимости представленного в залог имущества рассчитывают предельную величину займа. Поэтому для получения кредита важна корректная оценка квартиры для ипотеки. С помощью оценочных процедур будет выведен показатель, отражающий ценность и ликвидность объекта.

Сделать оценку квартиры для ипотеки помогут специально обученные эксперты-оценщики. Назначить исполнителя услуг может банк-кредитор, или вы самостоятельно можете найти такого специалиста. Как это сделать правильно, к кому обратиться — тема нашей статьи.

Квартира в залог: сущность оценочной процедуры

Рассчитывая сумму кредита, банк исходит из потребностей заемщика, уровня его доходов, периода платежей. Но немаловажный фактор — ценность объекта залога. Выше стоимость — больше гарантий, что кредит вернут.

Многие соискатели задают вопрос, для чего нужна оценка квартиры для ипотеки. Попробуем ответить. Банк-кредитор, изучив документы потенциального заемщика, приходит к выводу о его платежеспособности. Но, предоставляя деньги в долг, рискует. Где граница с минимальным риском, за которую выйти нельзя?

Стоимость, исчисленная независимым оценщиком, выступает своеобразным пределом для величины займа. Выше — кредит становится весьма рискованным. Оценить квартиру для выдачи ипотеки — значит определить стоимость на основании данных рынка, которая покажет насколько объект ликвиден.

Отражение ценности, ликвидности имущества — его рыночная стоимость. Воплощает доход, который получат от продажи квартиры-недвижимости в обычных рыночных условиях, где стороны сделки информированы о ценах, действуют свободно, по своей воле, не ограничены во временных рамках.

С этой целью, при ипотечном кредитовании или для оформления ипотеки заказывают оценку квартиры. Ее результат свидетельствует, соответствует ли залоговый объект выдаваемому займу, покрывает ли сумму задолженности. Закономерность очевидна: выше стоимость, ликвидность залога — меньше банковский риск.

Отчет оценщика

Итоговый документ о выполненной оценке — отчет об оценке приобретаемой квартиры, который готовит специализированная компания или оценщик квартиры для ипотеки. Он содержит изложение методологии и примененные процедуры, данные визуального осмотра квартиры, расчеты, важные приложения.

Отчет подписывают исполнитель и руководитель оценочной компании. После регистрации в журнале он передается на руки заказчику. Срок действия документа — 6 месяцев, если существенных изменений в состоянии оцениваемой квартиры или рынка недвижимости не произошло.

Получив оценочный отчет, заказчик подает его банку-кредитору в общем пакете документов для согласования кредита.

Что делать, когда оценочная стоимость квартиры больше/меньше суммы займа?

Рассмотрим случай, когда представлен высоколиквидный объект и величина рыночной стоимости превышает сумму планируемого кредитного обязательства. Для соискателя здесь нет ничего экстраординарного. Если позволит платежеспособность, можно договориться об увеличении суммы кредита.

Более сложная ситуация, когда в результате расчетов установлено, что стоимость квартиры недостаточна для покрытия долга. Тогда ведут переговоры по взятию потребительского кредита, внесению дополнительного залога или по поручительству третьих лиц. Кредитор определит что выгодней, и свое решение согласует с заемщиком.

Что предоставляем для оказания услуг?

Какие потребуются документы для оценки квартиры для ипотеки, перечислим состав необходимого пакета:

  • паспорт, код ИНН владельца, либо лица, выступающего от его имени;
  • документ, подтверждающий право на жилье;
  • техпаспорт (кадастровый);
  • нотариальная доверенность, дающая право представлять собственника, в том числе для вопросов оценки.

Подаются оригиналы и собственноручно заверенные копии. После идентификации прав, сверки копий с оригинальными экземплярами, последние возвращаются на руки заказчику. Не допускается прием документов от третьего лица без доверенности.

Закон требует

Согласно действующему законодательству, оценочная организация или оценщик квартиры для ипотеки оказывают услуги на основании договора, заключенного в письменной форме. Перечислим основные пункты соглашения для оказания услуг:

  • идентификация и полное наименование сторон;
  • дата договора;
  •  дата, на которую проводится оценивание собственности;
  • идентификация и указание точного адреса квартиры, площади, количества комнат;
  • сроки оказания услуг и действия соглашения;
  • ответственность за нарушение сторонами обязательств, действия участников отношений в форс-мажорных условиях;
  • юридические адреса сторон, поставивших подписи под документом.

Что нужно выполнить для оценки квартиры для ипотеки? Заказать услугу может собственник или доверенное лицо. Когда на квартиру или другой объект право собственности еще не переоформлено, и банк-кредитор принимает решение о выдаче займа, заказчиком выступает действующий владелец, а соискатель кредита оплачивает услугу.

Нюансы процедуры: подробно

Что такое оценка квартиры для ипотеки — разберемся по существу. Методики строго определяют содержание отчета, от которого эксперт-специалист не вправе отступать. Для этого применяют оценочные подходы: сравнительный, доходный или затратный. Отчет содержит:

  • заключение эксперта-оценщика о стоимости;
  • изложение теории и методологии оценочных процедур;
  • идентификация объекта и анализ ценообразующих детерминант для конкретной квартиры;
  • расчетную часть, в которой аргументировано получение результата, выполнена проверка на соответствие рыночным данным.

Как делается оценка квартиры для ипотеки? Стандарты, применяемые оценщиками, требуют использовать не менее двух подходов, для которых исполнитель тщательно подбирает информацию. Оценить квартиру для ипотеки — это правильно применить процедуру согласования результатов.

Полученные итоги за подходами сравниваются, проводится анализ исходной информации. Основным остается сравнительный, основанный на информации о состоявшихся или планируемых сделках купли-продажи, которые представил традиционный, конкурентный рынок.

Мнения эксперта и пользователей отчета в этом вопросе едины.

Неотъемлемая часть отчета — достоверные приложения, в которые входят:

  • копии разрешительных документов эксперта-исполнителя;
  • документальное подтверждение прав на жилую недвижимость в виде копий;
  • данные осмотра и фотофиксации, демонстрация преимуществ или дефектов объекта;
  • подтверждение источников информации о ценах предложения или сделок по квартирам;
  • аналитические данные: графики динамики, распределения стоимости по зонам, районам города.

составляющая отчета — вывод о рыночной стоимости. Это итоговая часть, содержащая величину, которой в дальнейшем будет оперировать кредитор при определении суммы займа. Если соглашение подлежит нотариальному удостоверению, на основе оценочной стоимости определяется госпошлина и исчисляются услуги нотариуса.

Оценка для ипотеки

В банковской сфере различают ипотечное кредитование и ипотеку, как разновидность кредита, практикуемого для покупки квартир в новостройках.

В первом случае существующая недвижимость выступает гарантией возврата выданного займа. Во втором, залоговая квартира остается во владении и распоряжении должника-ипотекодателя.

В случае невыполнения обязательств банк-кредитор получает первоначальное право удовлетворить долговые притязания за счет ее продажи.

На вопрос, что такое оценка квартиры для ипотеки, изложим следующее. Как и в случае ипотечного кредита, для определения максимальной суммы занимаемых средств проводится расчет стоимости квартиры, оформляемой в ипотеку.

С этой целью используют процедуры, состоящие из последовательности оценочных подходов, методов.

Полученная стоимость должна отражать вероятный доход, который можно получить, максимально выгодно реализовав квартиру в условиях конкурентного рынка, при отсутствии стороннего давления на решение продавца и покупателя.

Как сделать оценку квартиры для ипотеки банка? Рыночная стоимость, представленная в отчете, служит «отправным пунктом» расчета обязательства по ипотеке.

По действующим правилам, банки предоставляют в долг не более 80,0 % стоимости объекта оценки, рассчитанного экспертом-оценщиком.

Если соискатель претендует на большую сумму, чем разрешает квартира, он может передать в обеспечение другое имущество, оформить потребительский кредит, заручиться поручительством.

Какие документы для оценки квартиры для ипотеки требуются — мы рассказали чуть выше. Но есть один нюанс: квартира строящегося дома пока не зарегистрирована как законченный объект недвижимости. Поэтому чтобы подтвердить на нее право, предоставляют договор ДУ (долевого участия).

Оценка квартиры для ипотеки: на что обратит внимание оценщик

Что такое оценка квартиры для ипотеки и в чем ее специфика? Ее выполняют по правилам, как для ипотечного кредита. Но есть особенности в подборе исходной информации.

Учитывая, что в залог поступает строящееся жилье, для сравнительного подхода и обоснования результата используют данные первичного рынка недвижимости.

В отличие от традиционного залога квартиры, где информационное обеспечение основано на сделках вторичного рынка жилья.

В установленном порядке экспертом проводится осмотр объекта оценки, констатируются преимущества местоположения, расположения в жилом доме, планировки. Такая оценка требует внимания оценщика к техническому состоянию: учитывается готовность жилья к эксплуатации, выполненная отделка и другие улучшения.

Иногда по требованию банка, кроме рыночной, проводится расчет ликвидационной стоимости. Показатель отражает сумму денег, которую можно выручить при сокращенных сроках продажи залога. Рассчитывается ликвидационная стоимость с расчетным дисконтом к рыночной. Срок действительности отчета для ипотеки составляет полгода от даты оценки.

Выбор банка для оформления ипотеки

Пожалуй самая сложная задача для потенциального заемщика. Чтобы выбрать кредитора для получения ипотеки, необходимо ознакомиться с предложениями разных структур. Рекомендуем изучить:

  • процентные платежи по ипотеке;
  • размер комиссии за оформление и выдачу кредита;
  • порядок оценивания залога и кто выполняет оценочные услуги;
  • необходимость страхования имущества, жизни и здоровья заемщика;
  • требуется ли поручительство, нотариальные услуги;
  • кто несет расходы по регистрации залога в Росреестре;
  • сумму займа, при которой банк-кредитор потребует дополнительные гарантии возврата.

Но бывает так, что кредитор выбран, подготовлены и поданы документы. Но на заседании кредитная комиссия отказала. Не стоит отчаиваться, в этом случае нужно подать пакет на рассмотрение других банков.

Как найти организацию, оценивающую недвижимость?

Чтобы сделать оценку квартиры для ипотеки, обращаются к оценочной компании или зарегистрированному эксперту-оценщику — частному предпринимателю. В большинстве населенных пунктов есть такие организации или предприниматели. Они дают рекламу в местных СМИ, на интернет-площадках.

Чаще всего критерием выбора исполнителя выступает стоимость оценки квартиры для ипотеки. Действительно, это немаловажно для потенциального заемщика, поскольку входит в расходы по оформлению займа. В условиях конкуренции выбирают компанию или индивидуального предпринимателя, с которыми и ведут переговоры. Он проинформирует сколько стоит оценка квартиры для ипотеки.

Некоторые банковские структуры проводят отбор оценочных компаний — аккредитацию. Выбранные организации владеют нормативными документами, правилами оформления займов конкретного банка, отличаются непредвзятостью.

Подготовленный отчет банковская структура примет безоговорочно, но может влиять на ценообразование по услугам.

Для такой ситуации сделаем важную оговорку: соискатель кредита имеет право определить оценщика самостоятельно, предварительно оговорив с ним особенности и требования к будущему отчету.

Планируя договор оценки, ознакомьтесь с документами, которые разрешают проводить профессиональную деятельность. К исполнителю предъявляются требования:

  • эксперт-специалист, работающий самостоятельно или в составе организации, должен обладать специальным образованием, что подтверждается квалификационным свидетельством, регулярно проходить повышение квалификации;
  • быть членом саморегулируемого профессионального сообщества;
  • иметь застрахованную ответственность за возможный ущерб от профдеятельности.

Перечисленные документы размещаются для открытого, публичного ознакомления. С репутацией, положительными и отрицательными отзывами о деятельности вашего контрагента можно ознакомиться в сети Интернет.

Заказ процедуры можно сделать непосредственно в офисе, но многие предлагают дистанционный способ:

  • по телефону, воспользовавшись услугой обратного звонка;
  • в online-режиме, через сайт.

Вопросы, которые задают исполнителю: сроки оказания услуг, сколько стоит оценка квартиры для оформления ипотеки. Сразу обговорите требования банка к оформлению отчета, если они вам известны.

Кто оплачивает оценочные услуги?

Вопрос далеко не праздный. Чаще всего услуги оплачивает заинтересованная сторона — получатель кредита.

Чтобы сэкономить, стоит позаботиться о подготовке отчета заранее, поскольку большинство оценочных компаний за срочное выполнение заказа берут дополнительную оплату.

Исследуйте предложения контрагентов на сайтах или в телефонном режиме, выберите для себя оптимальное — по цене и срокам выполнения.

Сколько, как дорого стоит оценка квартиры для ипотеки? Экспертная компания действует как независимый хозяйствующий субъект, ориентированный на получение прибыли. Поэтому ценовую политику каждая организация или частный предприниматель формирует самостоятельно. Но с ними можно и необходимо договариваться: ведь оценка квартиры для ипотеки, стоимость услуг традиционно договорная.

Сотрудник-оценщик может работать в штате банка-кредитора. Тогда сумма за его услуги  будет включена в комиссионные.

Изучив наши рекомендации, теперь вы знаете, что такое оценка квартиры для ипотеки, и как ее заказать.

Источник: https://mybanktut.ru/ipoteka/otsenka-kvartiry-dlya-ipoteki-osobennosti-protsedury-i-vybor-otsenshhika

Зачем и как проводится оценка квартиры для ипотеки – Жми!

Как влияет оценка квартиры на ипотеку

Оценка квартиры для ипотеки — довольно странная процедура, поэтому вызывает достаточно много вопросов у заемщика.

Она проводится банком, чтобы выяснить реальную стоимость недвижимого объекта.

Оценить реальную стоимость «квадратного метра» могут специализированные компании, но зачастую банк имеет одного-двух партнеров для проведения этих мероприятий. Это делается с целью того, чтобы избежать сговора между заемщиком и оценщиком.

Составляющие оценки

При осмотре объекта оценщик обращает внимание на множество факторов, которые в итоге складываются в определенную картину с окончательной стоимостью.

При учете цены большое внимание уделяется документам на недвижимый объект.

Оценочная стоимость объекта будет напрямую влиять на решение по вашему ипотечному займу.

Эксперты рекомендуют перед оценкой приготовить всевозможные бумаги, которые у вас имеются. Это позволит получить объективную информацию, а для заемщика увеличит шанс на то, что оценочная цена будет максимально высокой.

Если говорить о прочих факторах, то большое значение будет иметь:

Проведя процедуру изучения всех этих факторов, оценщик составляет стоимость квартиры.

Будущему заемщику будет полезно знать, что существует два вида установившейся цены: реальная и ликвидная.

Реальная – то, сколько стоит ваша квартира. Ликвидная – то, за сколько вашу квартиру будут готовы купить в срочном порядке.

При расчете ликвидной цены банк берет в расчет 80-90% от цены вашей квартиры. При этих условиях считается, что квартиру купят достаточно быстро. Таким образом, банк страхует себя при выдаче ипотеки будущему клиенту.

Этапы проведения

При обращении в банк, на одном из этапов вас отправят к оценщикам для соответствующей процедуры.

Выбрать оценщика достаточно просто.

Он должен соответствовать нескольким требованиям:

  • организация должна входить в официальный список компаний-оценщиков;
  • не иметь негативных отзывов, а тем более судебных разбирательств и прочего;
  • в обязательном порядке должно быть наличие страхового полиса на сумму не менее 300 тысяч рублей: используется для страхования некачественной оценки.

Такую компанию вы можете выбрать самостоятельно, но, скорее всего, ее вам навяжет банк. При обращении туда, за их работу вам придется заплатить.

Средняя стоимость таких услуг в нашей стране составляет 5-10 тысяч рублей, но она зависит от объема работы, поэтому может вполне выходить за эти рамки. После оплаты на место выезжает специалист, который подробно изучает все факторы, влияющие на стоимость жилья.

В обязательном порядке он делает фото вашей квартиры, в особенности те, которые явно влияют на проводимую экспертизу.

Это могут быть: неровности стен, плохая стяжка пола, или же наоборот, хороший качественный ремонт.

Затем составляется отчет, который содержит 30-40 листов с описанием вашего жилья, фотографиями, изученными документами и т.д.

В конце отчета подводится итог, в котором заключена уже реальная и ликвидная цена. С ней и будет работать банк.

Важно знать: не стоит вступать в сговор с оценщиком, слишком высокая оценочная цена может насторожить работников банка, что повлечет за собой отказ по вашей заявке.

Если вы с чем-то не согласны, можно оспорить и обсудить в устном порядке цифры и факторы, которые учитывал ваш эксперт.

Влияние на ипотечный кредит

Оценочная стоимость – один из самых главных параметров при выдаче ипотеки, не учитывая ваши доходы, кредитную историю и других более важных факторов.

Чем больше ликвидная цена, которую установил эксперт, тем меньше рисков у банка при выдаче денег.

Итак, оценочная стоимость будет влиять на:

  • суммы возможной ипотеки;
  • размер процентной ставки;
  • срок возможного погашения и другие.

При высокой оценочной стоимости, клиенты Сбербанка могут рассчитывать на следующие условия: срок до 30 лет, сумма до 3 млн.рублей, процентная ставка от 9,75%.

Другие банки предложат тоже весьма выгодные предложения, ведь важно помнить, что ликвидная цена – это ваш залог для банка, который обезопасит кредитора в случае своих потерь.

Смотрите видео, в котором специалист подробно разъясняет особенности проведения оценки квартиры для ипотеки:

Оценка квартиры для ипотеки: факторы, влияющие на стоимость и порядок проведения процедуры Ссылка на основную публикацию

Источник: https://finansist.guru/ipoteka/otsenka-kvartiry.html

На что влияет оценка квартиры при ипотеке?

Как влияет оценка квартиры на ипотеку

“На что влияет оценка квартиры при ипотеке?” – этот вопрос особенно актуален для тех, кто приобретает в ипотеку недвижимость на вторичном рынке. Конкретнее – квартиры в уже сданных в эксплуатацию домах или “с рук”.

Важно с самого начала прояснить что называется “первичкой”, а что “вторичкой”. Ведь оценка квартир в первом случае несколько отличается от второго.

“Первичкой” считается квартира, которая приобретается еще на этапе строительства. Если такая квартира берется в ипотеку, то оценивается она не сразу, а только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания Акта приема-передачи.

Оценка квартиры для закладной в этом случае является скорее формальной процедурой. В данном случае она никак не влияет на выдачу банком кредита.

Другое дело – “Вторичка” (квартира в доме, который уже построен и сдан в эксплуатацию). В этом случае оценка для ипотеки производится до выдачи кредита и напрямую может на нее (выдачу) повлиять.

При этом не стоит обнадеживать себя тем, что вам бала предварительно одобрена определенная сумма. По большому счету этот факт мало что значит.

Ведь по факту банк даст вам в кредит не ту сумму, которая предварительно одобрена, а ту, в которую оценил недвижимость оценщик

Пример ситуации

Рассмотрим ситуацию на примере покупки квартиры в Краснодаре.

Выясним как оценка влияет на ипотеку на конкретном примере.

Допустим вы хотите купить двухкомнатную квартиру на вторичном рынке (не у застройщика, а с рук). Банк предварительно! одобрил вам ипотеку на 4 000 000 рублей.

Далее вы отправились искать подходящую квартиру в пределах этой суммы и нашли за 3 900 000.

Казалось бы,  банк одобрил 4 млн., вы нашли за 3.9 (даже на сто тысяч дешевле) и никаких проблем возникнуть не должно.

Вы приходите в банк и сообщаете о том, что нашли квартиру и специалист банка просит у вас отчет об оценке этой квартиры.

Вы обращаетесь к оценщику но (О БОЖЕ!) вам оценивают её не в 3.9, а допустим в 3.7 миллиона ( на 200 тыс. дешевле).

Вот здесь-то и может скрываться  потенциальная проблема. Банк в этом случае не откажется выдать вам кредит. Но выдаст он вам его не из расчета 3.9 млн. (как вы нашли), а из расчета 3.7 (как оценил оценщик).

Ведь в словосочетании “предварительно одобренная сумма кредита” ключевым словом является именно ПРЕДВАРИТЕЛЬНО.

Это не значит, что квартиры всегда оцениваются дешевле своей фактической стоимости, но так получается довольно часто.

Почему?  – потому что процесс оценки четко регламентирован, при этом должны использоваться определенные методы, коэффициенты и формулы. И не всегда они соответствуют реальному положению вещей.

Это вопрос даже не к оценщику, а скорее к тем ,кто разрабатывал и утверждал методы и порядок оценки на законодательном уровне.

Способы решения проблемы

На практике, если вы хотите приобрести “вторичку” и особенно с ремонтом, то вам следует иметь первоначальный взнос с запасом.

Что значит “с запасом”? Если, например, в Сбербанке минимальный первоначальный взнос составляет 15% (на момент написания статьи), то вам нужно иметь хотя бы 20-25% и более.

Это значит, что даже если по результатам оценки стоимость “не дотянет” на 100-200 тыс., то вы сможете “перекрыть” эту сумму своим первоначальным взносом. И ипотеку вам все же дадут.

Как уже говорилось в самом начале статьи, существует вариант приобретения квартиры на этапе строительства. Этот вариант намного проще приобретения “вторички”. При выдаче ипотеки оценка квартиры в этом случае вообще не понадобится. Точнее понадобится, но делать ее нужно будет только после сдачи дома в эксплуатацию и ее результат ни на что уже не повлияет (это скорее формальность).

К тому же квартира на этапе строительства – это не обязательно “с фундамента”. Вполне можно найти квартиру в доме который уже находится “на сдаче”. То есть уже построен, но еще не сдан.

В этом случае вы получаете сразу несколько преимуществ – не боитесь что дом не достоят (ведь он уже построен и сдается); ипотеку оформить при этом намного проще; оценку сразу делать не нужно.

К тому же, если вы принципиально хотите квартиру уже с ремонтом, то вполне можете найти квартиру с ремонтом от застройщика.

Если же вы принципиально хотите приобретать “вторичку”, но оценка все же “не дотягивает” до нужной суммы, то вам не остается ничего кроме как поднакопить денег и перекрыть “разницу” более крупным первоначальным взносом.

Еще один способ – воспользоваться потребительским кредитом. Если первоначальный взнос не перекрывает разницу между стоимостью квартиры и суммой которую дает вам банк, то вы можете “закрыть” эту брешь обычным потребительским кредитом. На наш взгляд это неоправданно и несет за собой серьезную переплату. Но такой вариант есть и если вам не жалко денег, можете им воспользоваться.

Чего делать не стоит

Еще не так давно существовала практика завышения стоимость квартир при оценке. Клиент просто давал взятку оценщику и тот “натягивал” нужную стоимость.

Сейчас этот вариант уже не работает.  Банки стали все чаще перепроверять результаты оценки. При выявлении случаев необоснованного завышения, банк просто перестает сотрудничать с такими оценщиками и тем самым лишает его значительной части дохода.

Поэтому сейчас мало кто из адекватных оценочных организаций идет на завышение стоимости при оценке.

Итак, статья получилась довольно объемная. Мы выяснили как оценка влияет на ипотеку. Все варианты решения потенциальных проблем при оценке рассмотрены и “разжеваны”. Но  если все таки остались какие то вопросы, вы можете нам их задать.

Стоимость оценки квартиры для банка (для ипотеки, для закладной, для страховки) в нашей компании:

Оценка квартиры-студии3000 рублей
Оценка однокомнатной квартиры3300 рублей
Оценка двухкомнатной квартиры3500 рублей
Оценка трехкомнатной квартиры3800 рублей
Оценка домаот 8000 рублей

Ждем вашего звонка с 8.00 до 20.00 каждый день – без перерывов и выходных!

Источник: https://otsenka-krasnodar.ru/otsenka-mozhet-povliyat/

Оценка квартиры для ипотеки – цена, для чего и зачем нужна, как происходит, на что влияет

Как влияет оценка квартиры на ипотеку

Оценка квартиры при ипотеке считается одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке недвижимости в России.

Это мероприятие предусматривается в законодательстве и является обязательным. От результата зависит решение банка о том, стоит ли выдавать заемщику запрашиваемый размер ссуды.

Зачем необходимо оценивать жилье?

Оценка имущества – этап оформления квартиры или дома, связанный с определением реальной стоимости объектов, передаваемых в залог.

Он осуществляется на протяжении нескольких дней и может понадобиться в следующих случаях:

  • при получении ипотечного кредита;
  • для предоставления права собственности на залоговую недвижимость, расположенную в новостройке;
  • для залога при оформлении целевого кредита.

Благодаря оценке недвижимости финансовое учреждение способно:

  • минимизировать риски в случае невозврата ссуды;
  • определить, достаточно ли оценочной суммы для выдачи запрашиваемого размера ипотеки.

Согласно Федеральному стандарту (п. 26 №3), срок действия итоговой стоимости имущества для совершения сделки считается действительным в течение 6 месяцев за исключением собственности, оформляемой при вступлении в наследство.

Кем и за чей счет осуществляется процедура?

Оценка квартиры при ипотеке проводится профессиональными сотрудниками, которыми могут быть:

  • аккредитованные специалисты финансового учреждения;
  • независимые оценочные фирмы;
  • частные лица.

Следует учитывать, что банки стремятся занизить реальную стоимость квартиры для собственной безопасности, а заемщики – повысить, чтобы получить максимальную ссуду.

Вот, почему независимая оценка квартиры для ипотеки важна для обеих сторон.

Она имеет официальный статус, поэтому предоставляет дополнительные возможности для заказчика:

  • используется в суде для рассмотрения различных дел, например, определения компенсационных выплат при разделе имущества;
  • является важным аргументом в спорах с налоговой инспекцией о размере налогооблагаемой базы, возникающих в результате начисления имущественного налога или НДФЛ.

Финансовое учреждение предлагает заемщику два варианта поиска специалиста оценочных услуг:

  • предоставить список доверенных компаний и рекомендовать одну из них;
  • сообщить о критериях выбора (наличие лицензии, полиса о страховании ответственности не менее 300 тыс. руб., участие в СРО и т. д.), при помощи которых клиент сможет самостоятельно найти оценщика.

Формально кредитная организация не имеет право ограничивать выбор клиента или навязывать определенную фирму.

Однако нужно учитывать два фактора:

  • решение заемщика обязательно должно быть согласовано с финансовым учреждением;
  • выбирая специалиста, являющегося доверенным партнером банка, процесс получения ипотеки проходит намного проще и быстрее, чем при самостоятельном поиске.

Многих интересует вопрос о том, кто оплачивает услуги оценщиков.

Если разобраться, документ о реальной стоимости больше нужен человеку, желающему получить ссуду.

Владелец недвижимости может продать ее без предоставления отчета в регистрационные органы. Следовательно, оплата оценочных мероприятий является одной из статей расходов заемщика.

Как и в какие сроки производится оценка?

После подтверждения выбранного специалиста банком заемщик наносит визит в оценочную компанию.

Он должен предоставить в распоряжение ксерокопии документов, заверенных подписью:

  • план квартиры, в том числе поэтажный;
  • кадастровый паспорт из БТИ;
  • информацию о типе перекрытий (для жилых домов, построенных до 1960 года);
  • документ, подтверждающий право на недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т.д.);
  • справку о том, что имущество не подлежит сносу или реконструкции с отселением (для зданий, созданных до 1970 года);
  • договор о долевом участии (при покупке квартиры в строящемся здании).

При посещении оценочной компании выполняются следующие действия:

  • заключается договор на совершение сделки (в нем оговариваются сроки и цели проведения мероприятия, стоимость услуг);
  • назначается дата и время посещения специалистом объекта оценки (нужно выбирать светлое время суток);
  • вносятся денежные средства в наличной или безналичной форме за предоставляемые услуги.

Эксперт тщательно анализирует все документы на квартиру, после чего выезжает на объект оценки недвижимости для ипотеки.

Эта процедура проходит в несколько этапов:

  • Осматривается помещение на соответствие схемам из БТИ (занимает 10-15 минут в зависимости от опыта специалиста).
  • Фотографируются все жилые и прилегающие территории, выявляются возможные дефекты.
  • Рассчитывается стоимость недвижимости с применением различных способов.
  • Используются методы корректировки стоимости с учетом сильных и слабых сторон имущества.
  • Составляется отчетная документация.

В процессе осмотра эксперт задает заказчику и продавцу квартиры ряд вопросов. Он выясняет приблизительное количество жильцов дома, а также положительные и отрицательные факторы, способные повлиять на рыночную стоимость.

Специалист обязан рассмотреть:

  • состояние и возраст недвижимости;
  • доступность общественного транспорта;
  • местонахождение важных инфраструктур (школы, больницы, аптеки);
  • параметры квартиры (площадь, этаж, высота потолков, наличие лоджии или балкона и т.д.).

После осмотра специалист отслеживает альтернативные предложения, исследует актуальную базу данных. Далее составляет итоговый отчет.

Срок оценки недвижимости с участием ипотечного кредита может длиться в течение 5 дней.

Основные методы определения стоимости

Для определения стоимости недвижимости существуют разные методы.

Самыми распространенными из них являются следующие:

  • Затратный — основан на вычислении издержек, необходимых для восстановления объекта недвижимости с учетом амортизации, инфляции, расходов на реконструкцию. Он позволяет покупателю не переплачивать денежные средства за строительство имущества, аналогичного полезности рассматриваемого объекта.
  • Сравнительный метод – распространенный вид оценки, предусматривающий анализ стоимости аналогичных видов собственности.
  • Доходный — способ, предназначенный для анализа коммерческой недвижимости. Он основан на расчете стоимости, учитывающей возможную прибыль и все выгоды от активного использования объекта. Основное преимущество – точное определение инвестиционного риска, недостаток – вероятность допустить ошибку с прогнозируемыми доходами.

При оценке жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования эксперты применяют сравнительный метод.

Что входит в отчет для банка?

Согласно оценочному законодательству, отчет должен оформляться в письменном виде, а также быть прошнурованным, пронумерованным и скрепленным печатью.

Обычно он состоит из 28-30 страниц. Ознакомиться с готовым документом следует сразу в офисе независимой компании, так как можно сразу решить все вопросы.

Отчет состоит из следующих разделов:

  • Общие сведения об оценщике и заказчике.
  • Информация о методах оценки.
  • Сведения об анализируемом объекте.
  • Исследование рынка недвижимости.
  • Определение рыночной и ликвидационной стоимости.
  • Приложения (правоустанавливающие акты).

В отчет об оценке недвижимости для банка входят:

  • документы на имущество;
  • фотографии, сделанные в процессе осмотра имущества;
  • рыночная стоимость объекта;
  • ликвидационная цена, по которой банк сможет реализовать квартиру в случае невыполнения заемщиком финансовых обязательств.

Если заемщик самостоятельно занимался поиском специалиста, он должен приложить к отчету документ о членстве оценщика в СРО, полис о страховании ответственности, диплом о получении образования в области оценки.

На что влияет оценочная стоимость, и что делать, если она ниже рыночной?

Оценочная стоимость объекта недвижимости влияет на условия кредитования, в которые входит:

  • размер выдаваемой заемщику ипотеки;
  • максимальный срок предоставления ссуды;
  • норма процента.

Если реальная стоимость равна или больше суммы, которую заемщик собирается оформить, проблем не возникнет.

Банк выдаст ипотеку, поскольку у него есть возможность продать имущество при невыполнении обязательств.

Бывают случаи, когда цена недвижимости оказывается ниже рыночной либо оговоренной с продавцом, тогда человек не сможет получить сумму, на которую рассчитывал.

Причины в подобной ситуации могут быть следующими:

  • оценщик недостаточно учел состояние объекта;
  • специалист неправильно подобрал аналогичные виды недвижимости.

Заемщик может поступить следующим образом:

  • Потребовать провести повторную оценку либо воспользоваться услугами другой компании (нужны дополнительные расходы) или аккредитованными специалистами банка.
  • Предоставить финансовой организации дополнительное обеспечение.
  • Оформить потребительский кредит на недостающую сумму.

В крайнем случае, придется брать меньший размер ипотеки. В большинстве случаев банки приходят к выводу, что повторная экспертиза отражает более реальную стоимость квартиры.

Стоимость

Стоимость оценки недвижимости формируется индивидуально, в зависимости от срочности работы и месторасположения квартиры, поскольку для выезда в отдаленные пункты оценщику потребуется потратить больше времени и денег.

Также на нее влияют качественные характеристики собственности.

В таблице представлены приблизительные цены услуг специалистов в некоторых городах России.

ГородМинимальная цена
Москва5 000 руб.
Санкт-Петербург7 000 руб.
Новосибирск7 500 руб.
Челябинск3 500 руб.
Екатеринбург2 000 руб.
Томск2 000 руб.

Оценка недвижимости при ипотеке – обязательная процедура, которая требует учета множества нюансов.

Правильный выбор специалиста позволяет сэкономить время и гарантирует заемщику получение ипотечного кредита.

: Оценка недвижимости при ипотеке

Какие документы нужны для оценки квартиры для ипотеки?

Перед тем, как банку принять о выдаче ипотечного кредита, залогом по которому является квартира, находящаяся в собственности заёмщика, банк должен знать рыночную стоимость залога. Для этого необходимо оценить квартиру независимыми экспертами.Без оценки предмета залога банк не выдаст ипотечного кредита.Это является…

Источник: http://ipotekam.com/oformlenie-ipoteki/ocenka-kvartiry-dlja-ipoteki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.