Наследство менее трех лет риски

Содержание

Подводные камни, риски для покупателя при покупке квартиры по наследству менее 3 лет

Наследство менее трех лет риски

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Риски для покупателя при покупке квартиры по наследству менее 3 лет

Просмотров 145

Значительная часть жилья на вторичном рынке является унаследованной. Эта особенность зачастую настораживает потенциальных покупателей и заставляет обходить такие квартиры стороной. И в действительности подобные опасения безосновательными назвать нельзя. Однако они не должны стать причиной категоричного отказа от рассмотрения подходящего варианта.

При грамотном подходе и тщательном анализе наследственного дела можно избежать рисков и стать счастливым собственником «квартиры-мечты».

Кратко о наследовании

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, после смерти собственника все его имущество попадает к наследникам. Особенности правопреемства при этом могут оказывать существенное влияние на дальнейшую судьбу недвижимости и ее будущих собственников.

По закону

Наследники по закону приобретают право на жилплощадь покойного только при следующих обстоятельствах:

  1. Принадлежность к приоритетной категории преемников.*
  2. Отсутствие обоснованных претензий по поводу недостойности наследника.
  3. Соблюдение положенного законодательством строка и порядка вступления в наследство.
  4. Отсутствие завещания, противоречащего законному порядку.
  5. Распределение наследственной массы между ее получателями таким образом, чтобы каждому из них досталась часть недвижимости (квартира полностью может перейти и к одному преемнику, особенно, если в материальные активы умершего входит не только она).

* — К принятию наследства после смерти собственника призываются его близкие, члены семьи, родственники, входящие в одну из следующих групп:

  1. Родители, муж/жена, дети (в том числе усыновленные).
  2. Братья, сестры, дедушки, бабушки.
  3. Тети, дяди.
  4. Прадедушки, прабабушки.
  5. Двоюродные внуки, дедушки с бабушками.
  6. Двоюродные правнуки, племянники, дяди с тетями.
  7. Мачеха, отчим, падчерицы, пасынки.

Сначала право наследования обретает группа под номером 1. Если таких родственников у покойного нет либо они отказались от своей привилегии, к правопреемству призывается 2 очередь, третья и т. п. При этом наряду с ними равной долей собственности наделяются нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. Подробнее: Очередность наследования по закону

В случае смерти наследополучателей 1–3 групп (детей, братьев и сестер, теть и дядей) раньше наследодателя, полагавшаяся им часть материальных благ передается их детям — внукам, племянникам, двоюродным братьям и сестрам умершего. В своде законов о наследовании это называется правом представления.

По завещанию

Нотариально удостоверенное волеизъявление собственника способно в корне поменять законный порядок наследования, а именно:

  1. Назначить преемником любого из желаемых лиц, не зависимо от наличия и степени родства.
  2. Лишить законных наследников (всех либо отдельных личностей) прав на получение наследственного имущества.
  3. Распределить собственность между преемниками по своему усмотрению.
  4. Установить завещательный отказ или возложение.

Завещательный отказ — определенная услуга, которую преемник должен оказать упомянутому в завещании отказополучателю, чтобы вступить в наследство. Это может быть: передача денежных средств, предоставление права проживания в наследственной жилплощади, дар, передача во временное или постоянное пользование определенной вещи из состава наследственной массы.

Завещательное возложение — назначается волеизъявлением собственника аналогично завещательному отказу, но, в отличие от него, представляет собой не всегда материальную услугу, которая направлена на достижение общеполезной цели (уход за домашним питомцем, поддержание жизнеспособности сада, реставрация фамильной ценности и т. п.)

Единственное, что даже по завещанию изменить нельзя, это — наследственные права нетрудоспособных близких родственников (отца, матери, супруга, детей) и иждивенцев, за которых он нес ответственность на протяжении как минимум 1 года.

По закону они обладают обязательной долей наследства, равной половине от того, что приобрели бы без завещания, лишающего их наследственных прав.

Пример. Наследодатель составил завещание, в котором отписал все имущество дочери. Но его нетрудоспособная супруга в положенный срок также заявила о своих правах и оформила обязательную долю в размере 1/4 наследственной массы, поскольку без завещания получила бы 1/2 (к первой очереди относятся только супруга и дочь).

В порядке наследственной трансмиссии

По аналогии с правом представления наследуют и преемники в порядке трансмиссии. Отличия при этом следующие:

  1. Применяется в случае смерти приоритетного наследника уже после открытия наследства, но перед его принятием.
  2. Актуально для преемников, как по закону, так и по завещанию.

Пример. Сестра (входящая в текущую очередь наследования по закону) наследодателя умирает через неделю после его кончины, не успев осуществить процедуру принятия наследства. И положенная ей часть имущества переходит к сожителю, ее преемнику по завещанию.

Сроки и порядок вступления в наследство

Обладания статусом правопреемника по закону, по завещанию или другому основанию для наследования имущества умершего не достаточно. Претенденту на получение материальных благ необходимо их принять в установленный срок, фактически или формально.

Срок вступления в наследство составляет:

  • 6 месяцев с момента смерти наследодателя или признания его умершим по решению суда — для преемников приоритетных очередей по закону или по завещанию;
  • 6 месяцев с момента отказа приоритетного претендента от наследства либо признания их недостойными — для преемников последующих очередей или подназначенных в завещании;
  • 3 месяца со дня, следующего после истечения срока принятия наследства предыдущими претендентами;
  • 3 года со дня открытия наследства — для отказополучателей.

Пропуск срока наследования лишает преемника права на получение имущества умершего, и оно переходит к другим. Однако даже истекший период вступления в наследство можно восстановить, если остальные наследополучатели будут не против, или суд признает причины пропуска уважительными.

Чтобы стать полноправным наследником и будущим собственником квартиры умершего, ее нужно принять. Для этого существует 2 признанных законом способа: фактический и формальный.

Фактическое наследование считается произведенным при совершении таких действий:

  • проживание в квартире;
  • ремонт, оплата коммунальных платежей;
  • установка охранных сигнализаций, замков и пр.;
  • сдача в аренду;
  • найм работников по уходу и уборке жилого помещения;
  • внесение платежей в счет погашения долговых обязательств умершего;
  • получение денежных сумм, предназначавшихся покойному, от третьих лиц.

После фактического вступления в наследство преемник может в любое время узаконить свои права у нотариуса, предъявив ему достоверные подтверждения принятия имущества.

Оформление унаследованной жилплощади необходимо для последующей государственной регистрации объекта недвижимости, без которой продажа квартиры невозможна. Поэтому большинство наследополучателей выбирают формальный способ вступления в наследство и сразу после его открытия обращаются к нотариусу за получением правоустанавливающего свидетельства.

Риски при покупке квартиры, унаследованной менее 3 лет назад

Покупка наследственной жилплощади грозит приобретателю такими негативными явлениями:

  1. Появление преемников, пропустивших срок вступления в наследство. Они могут восстановить свои права на квартиру через суд и, соответственно, сделка по продаже другим наследником будет незаконна.
  2. Сокрытие продавцами наличие отказополучателей, то есть лиц, наделенных правом временного или пожизненного проживания в квартире. Вероятность этого сложно предугадать, так же, как справиться с последствиями.
  3. Признание завещания недействительным. Подобные случаи не так уж редко встречаются в юридической практике и чаще всего происходят по причине недееспособности завещателя в момент волеизъявления или в результате давления на него со стороны заинтересованных в наследстве лиц. Право собственности продавца, основанное на недействительном завещании, объявляется незаконным, как и заключенная сделка купли-продажи.
  4. Обнаружение наследодателя живым. Такое возможно в случае пропажи владельца квартиры без вести, а затем признания его умершим через суд.

Однако факт прошествия 3 лет после оформления унаследованной квартиры на риски при ее покупке практически не влияет.

Приобретение только что унаследованной недвижимости сопряжено с большей вероятностью возникновения нежелательных последствий, чем заключение сделки по истечении нескольких лет.

За 1–3 года может разрешиться большая часть спорных моментов, к примеру:

  • объявятся потерянные наследники;
  • рассмотрятся судебные тяжбы;
  • истечет срок получения завещательного отказа.

Но 100%-ной гарантии того, что через 3 года все подводные камни будут обнаружены, и наследственные споры не заставят нового владельца квартиры врасплох, нет.

Значимость 3-летнего срока и исковая давность

3-летний срок недостаточно осведомленные граждане связывают с неким порогом, по достижении которого сделки с унаследованной недвижимостью становятся полностью безопасными. А причина этому в существовании юридического термина — «исковая давность».

Исковая давность — период, в течение которого могут быть рассмотрены и оспорены нарушения гражданского права, в том числе, связанные с наследованием.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ, общий срок давности при разрешении судебных споров составляет 3 года.

Однако эта цифра на деле оказывается условной, поскольку началом ее течения может стать как момент непосредственного нарушения прав истца, так и день, когда он узнал (должен был узнать) об этом.

А эта поправка продлевает максимальный период обращения в судебные инстанции до 10 лет с момента смерти наследодателя.

Пример. Через 5 лет после открытия наследства появляется приоритетный претендент на квартиру умершего родственника. Он не смог вовремя заявить о своем желании принять наследство по причине пребывания в дальней и длительной поездке по работе и отсутствии возможности связаться с родственниками и знакомыми дома.

Лицо, получившее квартиру вместо него, о смерти наследодателя намеренно ему не сообщало. И по истечении 3 лет незаконный собственник продал жилплощадь добросовестному покупателю.

После своего обнаружения наследник восстановил права на имущество покойного, так как привел достоверные доказательства того, что узнал о его кончине всего 3 месяца назад.

Как при покупке квартиры проверить наследников

Удостовериться в законности сделки купли-продажи поможет изучение наследственного дела и прошлого квартиры в пределах 10–15 лет.

Осуществить проверку можно следующими способами:

  1. Обратиться с запросом к нотариусу, имеющему доступ к данным Единой информационной системе нотариата. У него можно получить сведения о наследственном деле — всех потенциальных преемниках, причинах непринятия ими квартиры, основаниях приобретения имущества продавцом и особенностях проведения процедуры оформления наследства. Составлять запрос и обращаться в нотариальную контору рекомендуется совместно собственником, так как одному покупателю требуемую информацию могут не предоставить.
  2. Изучить завещание или другой документ, подтверждающий наследственные права продавца. Делать это следует при помощи грамотного юриста, поскольку самостоятельно проанализировать законность бумаг неподготовленному человеку будет сложно.
  3. Попросить у собственника жилплощади развернутую выписку из Единого государственного реестра недвижимости и справку из паспортного стола о зарегистрированных по ее адресу лицах.
  4. Пообщаться с будущими соседями и общими знакомыми (если они есть). Возможно, они подскажут нужное направление для проверки или сообщат недосказанную продавцом информацию.

Рекомендуется прибегнуть к проверке наследников всеми указанными способами, консультируясь при этом с юридическими специалистами.

Как было отмечено выше, существенной разницы между оформлением купли-продажи квартиры до и после истечения 3 лет с момента смерти ее предыдущего собственника нет.

Если говорить о сроках, безопаснее приобретать недвижимость через 7–10 лет после открытия наследства.

Но и 3-летний срок способен уберечь покупателя от риска появления нежелательного соседа (в лице отказополучателя), а также сэкономить средства продавца, которому по прошествии 3 лет после наследования не нужно будет платить налог за продажу имущества.

Как обезопасить себя при покупке наследственного жилья

Снизить риски при покупке наследственной жилплощади помогут следующие меры:

  1. Оформление договора купли-продажи у нотариуса.
  2. Проверка наследников (см. выше).
  3. Указание исключительно полной стоимости жилья в договоре (так в случае признания сделки недействительной покупатель получит обратно все уплаченные за квартиру деньги).
  4. Сохранение всех чеков, квитанций и иных платежных документов, указывающих на произведенные покупателем расходы по усовершенствованию и ремонту квартиры.
  5. Произведение оплаты по договору после регистрации перехода права собственности на недвижимость, желательно при участии посредника в лице нотариуса, юриста, риэлтора или банковской организации.

Заключая сделку купли-продажи, покупателю следует продумать каждую деталь. Это поможет снизить риск возникновения негативных последствий и в случае признания сделки недействительной полностью вернуть затраченные средства.

Каковы риски для покупателя при покупке квартиры по наследству менее 3 лет назад и что следует знать до подписания договора купли-продажи? Перечень требующих внимания пунктов на самом деле гораздо обширнее, чем указано в статье. Поэтому перед заключением сделки рекомендуется не полагаться на удачу, а тщательно проанализировать все возможные риски, и обратиться за помощью к юристам нашего портала.

Источник: http://law-divorce.ru/riski-dlya-pokupatelya-pri-pokupke-kvartiry-po-nasledstvu-menee-3-let/

«Свежее» наследство: вся правда и вымысел

Наследство менее трех лет риски

Продать унаследованную квартиру можно не раньше 6 месяцев после смерти наследодателя

Это правда

Наследство можно получить по закону (в порядке очереди, в зависимости от родственной близости к умершему) или по завещанию — в нём наследодатель вправе указать кого угодно — хоть друзей, хоть соседей.

И в том, и в другом случае нотариус выдаёт свидетельство о праве на наследство через 6 месяцев после смерти наследодателя. Обычно в эти полгода наследники решают все проблемы между собой, в том числе через суд. Пока на руках у них нет свидетельства о праве на наследство и их право собственности не зарегистрировано в Росреестре, продавать им просто нечего. 

Поэтому самый ранний срок продажи унаследованной квартиры — через 6 месяцев со дня смерти наследодателя (если покупателей стали искать раньше, а бумаги оформили практически молниеносно).

Я могу не узнать обо всех наследниках

Это правда

Если вы собираетесь купить квартиру, которая была получена в наследство, нужно уточнить много деталей и запросить дополнительные документы.

Если жильё досталось наследникам по завещанию, попросите его показать. Если в документе фигурирует только имя продавца — прекрасно.

Если вы видите новые для себя ФИО, попросите нотариально заверенные отказы от наследства.

Не стоит верить рассказам «Потерял связь с братом», «В договоре купли-продажи возьму на себя риски» — всё это чревато для вас как минимум походами в суд и потрёпанными нервами.

Также стоит уточнить, были ли у умершего несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособный супруг, родители или иждивенцы — эти люди вправе получить свою долю даже в обход завещания.

Если квартира наследовалась по закону (то есть завещания не было), запросите данные о семье умершего. Конечно, в этом случае о брате или старенькой маме умершего и вовсе могут умолчать. Как и о завещании, которое, возможно, всё-таки было, но о нём предпочли «забыть», чтобы получить квартиру, не уведомляя о смерти других наследников. А они могут объявиться в любой момент.

В маленьких городах узнать о «сыне от первого брака», как правило, не составляет труда, а вотпроверить данные о родственниках совершенно незнакомого человека самостоятельно очень сложно (иногда этим занимаются риелторы, у которых есть связи в ЗАГСах или «органах», однако такие проверки, хоть зачастую и эффективны, но незаконны).

Именно поэтому многие не хотят связываться со «свежим» наследством. Ведь чем дольше наследник распоряжается квартирой, тем меньше шансы, что объявятся другие претенденты. На практике такое происходит очень редко, так что бояться этого не стоит. Главное — внимательно проверить документы.

Объявятся пропавшие наследники, и всё «переиграют»

Маловероятно (если другие наследники всё сделали правильно)

Пропасть в современном мире довольно сложно. Но если это произошло, то другие наследники (или наследники следующей очереди, если наследование происходит по закону, а не по завещанию) могут через год после «потери» одного из них через суд объявить пропавшего безвестно отсутствующим. А через 5 лет — умершим.

Если человек, который мог претендовать на интересующую вас квартиру, признан умершим, шансы, что он объявится и начнёт претендовать на наследство, минимальны.

И даже в этом случае высока вероятность, что суд встанет на вашу сторону как добросовестного приобретателя.

А «воскресшему» придётся приложить немало усилий, чтобы объяснить свое отсутствие, быстро социализироваться в мире живых и начать защищать свои интересы в суде. 

Возможно, миф о том, что унаследованные квартиры лучше покупать только через 5 лет после смерти наследодателя, появился именно поэтому.

Это может быть не последнее завещание. Вдруг есть более позднее?

Это неправда

Все завещания заверяются нотариусом и вносятся в единую базу (доступ к которой есть только у других нотариусов). Когда наследники придут для оформления наследства, нотариус проверит, является ли его завещание последним по дате. Если в базе обнаружатся данные о более позднем завещании, то наследование будет проводиться по нему.

Вступившее в силу завещание может быть признано недействительным

Это правда, но для этого должны быть очень серьёзные основания

У наследников есть 6 месяцев, чтобы принять наследство. Как правило, этого достаточно, чтобы мирно получить свои доли или оспорить завещание, переругаться всей семьей и сходить в суд.

Чтобы уже вступившее в силу завещание было признано недействительным, нужны очень серьёзные основания. Например, появились доказательства, что его подписал недееспособный человек, страдающий психическим расстройством, или человека заставили сделать это угрозами или обманом.

Чем больше времени проходит со смерти человека, тем сложнее доказать, что в момент написания завещания с ним было что-то не так.

По закону, если завещание подписано недееспособным человеком, у наследников есть 3 года, чтобы оспорить его через суд, если наследодателя обманом заставили написать завещание — год.

Оспорить наследство через суд можно только в течение трёх лет

Неправда

Срок, в течение которого можно подать в суд и оспорить наследство, не всегда отсчитывается с момента оформления наследства.

Он начинается с момента, когда наследник узнал или должен был узнать, что его права нарушены: что он может получить наследство, но по какой-то причине этого не произошло.

Например, сестра эмигрировала в другую страну, потеряла связь с семьей и только через несколько лет узнала о смерти родителей, наследство которых уже оформил на себя её брат.

Не исключено, что женщину признают недостойной наследницей и лишат прав на квартиру. Но и шанс получить свою долю у неё совсем не призрачный.

К тому же оспаривать наследование могут не только наследники, но и другие люди, которые посчитали, что их права нарушены. А узнать об этом они могут гораздо позже, чем вы думаете, и это может быть не связано с датой открытия и оформления наследства. Например, человеку сообщили, что наследодатель 7 лет назад завещал ему квартиру, а её уже поделили наследники по закону и успели продать. 

Так что фактически о своих правах на квартиру кто-то может заявить и через 5, и через 10 лет. Но ему придётся доказывать, что он не знал о наследстве и что его права были нарушены.

Наследники могут заявить о своих правах в течение 6 месяцев после смерти наследодателя

Неправда

Этот срок, как и срок оспаривания наследства, может быть восстановлен по решению суда.

Если наследник, несправедливо лишённый квартиры, во время открытия наследства жил в недоступном для связи месте, тяжело болел годами или почему-то ещё не узнал о нарушении своих прав, то он может потребовать восстановить срок исковой давности (так же, как и срок для принятия наследства, в зависимости от обстоятельств).

Лучше вообще не покупать квартиру, полученную по наследству!

Это неправда

Во-первых, подавляющее число людей вполне честно и прозрачно наследуют имущество.

Во-вторых, срок исковой давности в любом случае не может превышать 10 лет с момента нарушения права. Это значит, что если с даты оформления наследства прошло 10 лет, то можно быть совершенно спокойным — это уже никто не оспорит.

Заключение

Новые собственники унаследованных квартир часто вынуждены продавать их чуть дешевле, так как покупателей отпугивают «свежие» документы и возможные проблемы. Поэтому для некоторых это прекрасная возможность купить квартиру чуть дешевле.

Но никогда нельзя соглашаться на занижение цены в договоре (так как с продажи квартиры наследники должны заплатить налоги, а им этого совсем не хочется). Даже если цену обещают сделать ещё ниже, стойте на своём — сумма должна быть полностью указана в договоре. Если что-то пойдёт не так, у вас будет больше шансов отстоять свои интересы.

Авторы: команда авторов Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Настя Пожидаева

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/svezhee-nasledstvo-vsya-pravda-i-vymysel/

Наследство менее трех лет риски – Юридические советы

Наследство менее трех лет риски

/ Наследство / Покупка квартиры полученной по наследству

Просмотров 1075

На рынке жилой недвижимости квартиры, полученные по наследству, пользуются недоброй славой. Покупатели обходят стороной такие предложения, даже сниженную цену воспринимают как «подвох».

Почему? По мнению многих риелторов, при покупке наследственной недвижимости слишком высок риск споров и судебных разбирательств с наследниками, которые не вступили в права вовремя и затребовали причитающуюся им часть уже после ее продажи.

Оправдана ли такая предосторожность со стороны покупателей? Можно ли оградить себя от рисков при покупке наследственного жилья? Что нужно знать, чтобы не стать жертвой квартирных мошенников? На эти вопросы отвечает данная статья.

Принципы наследования. Риски покупки квартиры по наследству

Недвижимое имущество, которое получено по наследству, принадлежит наследнику по праву частной собственности. Он может распорядиться им по собственному усмотрению – продать, подарить, обменять.

Гражданским законодательством не предусмотрено никаких дополнительных особенностей для заключения сделок с наследственным имуществом.

Тем не менее, покупатели такого имущества рискуют – в связи с множеством особенностей наследственного законодательства, которые не всегда учитываются при совершении сделки.

Основным риском является риск «приобрести» вместе с недвижимым имуществом — имущественные претензии наследников, права которых были нарушены в процессе наследования.

Жилая недвижимость может быть передана по наследству в законном порядке или в порядке, определенном завещанием. Рассмотрим особенности каждого способа наследования.

Срок давности и риски при покупке

Законодатель подразумевает, что полугодового срока, установленного для вступления в наследство – вполне достаточно. Но на деле все бывает не так просто.

Некоторые родственники ничего не знают о смерти, другие – проживают далеко, проходят лечение больнице, отбывают наказание в местах лишения свободы.

Иными словами, имеют уважительные причины для пропуска срока.

Каков срок давности для заявления притязаний?

Согласно статье 1155 ГК РФ, наследник, который не вступил в наследственные права по уважительным причинам, должен обратиться в суд на протяжении полугода с момента, как узнал о смерти наследодателя, о праве на наследство.

Иными словами, на протяжении десяти с половиной лет со дня смерти первоначального владельца квартиры можно ожидать появления наследников, даже если квартира уже продана.

Покупка квартиры менее 3 лет после вступления в наследство

С какой опасностью может столкнуться покупатель квартиры, унаследованной менее 3 лет назад?

При продаже унаследованного имущества на протяжении первых 3 лет после вступления в наследство, новый владелец должен заплатить НДФЛ в размере 13% от суммы сделки.

Чтобы снизить размер налога, он может просить покупателя о формальном снижении цены в договоре купли-продажи до 1 миллиона рублей (согласно НК РФ, эта сумма сделки не облагается налогом).

Соглашаться на подобные «услуги» нельзя ни в коем случае – выгоду от такой подтасовки получает только продавец.

А если случатся непредвиденные обстоятельства (вроде обнаружения новых наследников) и судебные разбирательства завершатся не в пользу покупателя, он должен будет вернуть квартиру и получить взамен ту денежную сумму, которая указана в договоре. Доказать, что квартира была приобретена намного дороже, будет практически невозможно.

Покупка квартиры более 3 лет вступления в наследство

Даже если после принятия наследства прошло уже более 3 лет, налог платить не нужно. Но некоторые другие  риски для покупателя все равно остаются.

Прежде всего, риск обнаружения новых родственников, которые не вступили в наследственные права вовремя. Они имеют право на восстановление пропущенного срока через суд, если они не успели вступить в наследство по уважительной причине.

Как уже упоминалось выше, не позже, чем через шесть месяцев после того, как отпали обстоятельства, послужившие причиной для пропуска срока (а случиться это может и гораздо позже, чем через три года), можно обратиться в суд с иском о восстановлении пропущенного срока.

И если решение суда будет положительным, можно заявить о наследственных правах.

Покупатель наследственной квартиры практически никак не может знать наверняка – появятся или не появятся новые наследники, даже если прошло уже три года. Можно опираться лишь на судебную практику, которая свидетельствует о редкости таких случаев.

Источник: https://lawsymphony.com/nasledstvo-menee-treh-let-riski/

Покупка квартиры полученной по наследству менее и более 3 лет, риски

Наследство менее трех лет риски

» Наследство » Покупка квартиры, полученной по наследству

9 658 просмотров

Покупка квартиры — ответственное, для многих долгожданное событие, и оно не должно осуществляться спонтанно или необдуманно. Особенно это касается приобретения унаследованной жилплощади, история которой может быть богата не только интересными фактами, но и незакрытыми наследственными спорами, долгами и отсроченными претензиями запоздалых наследополучателей.

Но стоит ли отказываться от купли понравившегося жилья только по причине того, что оно было получено собственником в порядке наследования? Единственно правильного ответа на этот вопрос нет.

Решение зависит от обстоятельств, сопровождающих каждую конкретную ситуацию.

Но оно в любом случае должно основываться на внимательном изучении документации и учете потенциальных рисков, типичных для подобных сделок.

Коротко о наследственном праве

Правильно оценить риски будущему покупателю поможет осведомленность о порядке наследования:

  • После смерти наследодателя его имущество переходит к наследополучателям по одному из двух оснований — по закону или по завещанию.
  • Вступить во владение квартирой по закону могут только родственники или члены семьи покойного собственника, которые призываются к наследованию по очереди.
  • Всего законом предусмотрено восемь очередей и, если первая по какой-либо причине не приняла права на имущество, то эта возможность переходит ко второй и так далее.
  • Если наследодателя не устраивает установленное распределение собственности, он может оставить распоряжения по поводу будущих владельцев квартиры.
  • По завещанию жилплощадь может отойти любому лицу или организации, не зависимо от их отношений с умершим.
  • Прежний хозяин квартиры имеет право распорядиться о назначении завещательного отказа. В результате его совершения указанное лицо получает возможность проживать в квартире определенный промежуток времени или пожизненно, причем это право сохраняется за отказополучателем и в случае продажи жилплощади.
  • Завещание не может отменить право на обязательную долю, которым обладают нетрудоспособные близкие родственники и иждивенцы покойного.
  • Установленный для вступления в наследство срок составляет 6 месяцев.
  • Законодательство предусматривает возможность принятия унаследованной собственности по истечении указанного периода при наличии уважительных причин его пропуска.
  • Наследополучатель может быть признан недостойным даже после получения им свидетельства о праве на наследство.
  • Владелец квартиры вправе составить несколько завещаний, но юридической силой будет обладать только последнее, полностью или по отдельным противоречащим друг другу положениям.

Риски покупки квартиры по наследству менее 3 лет

Исходя из вышеперечисленного, можно выделить основные риски, подстерегающие приобретателя унаследованной квартиры:

  1. Через несколько лет после покупки могут объявиться наследники, не принявшие права на жилье в течение 6 месяцев, и подать иск на восстановление срока вступления в наследство.
  2. Аналогичная ситуация грозит произойти и с правообладателями обязательной доли, которые несвоевременно узнали об открытии наследства.
  3. Недобросовестные продавцы могут попытаться скрыть наличие распоряжений покойного владельца относительно отказополучателя, имеющего право на проживание в квартире.
  4. Существует вероятность признания наследополучателя квартиры недостойным уже после ее продажи.
  5. При оформлении из наследства не была выделена супружеская доля.
  6. Завещание может быть признано недействительным.

Наступление хотя бы одного из перечисленных обстоятельств может повлечь за собой неприятные последствия для нового владельца жилплощади, вплоть до оспаривания его права собственности на приобретенную квартиру.

На протяжении первых трёх лет после открытия наследства (смерти предыдущего собственника жилья) риски, сопровождающие сделку купли-продажи наиболее высоки. Это объясняется наличием установленных законом сроков принятия наследства, завещательного отказа и также срока исковой давности.

Наиболее «опасным» является первый год после получения продавцом наследства. На этот период может растянуться процесс правопреемства и регистрации жилья даже пунктуальными наследополучателями.

Основные причины этому: восстановление утерянных документов, судебные тяжбы по разделу имущества, незнание о смерти наследополучателя по причине отъезда или болезни.

Но даже по прошествии 12 месяцев риски сохраняют свою актуальность, правда по мере удаления от критического срока вероятность их воплощения снижается.

Риски при покупке квартиры по наследству более 3 лет

Ориентируясь на судебную практику по наследственным делам, специалисты отмечают снижение описанных рисков в случаях покупки недвижимости, унаследованной более 3 лет назад.

Именно столько составляет период исковой давности по наследственным делам согласно ст. 196 ГК РФ.

Началом его течения считается момент, когда истец узнал о правонарушении или обстоятельства, препятствующие вступлению в наследство, отпали.

В трехлетний срок также вписывается возможность отказополучателя обратиться за материальным благом или услугой, осуществляемой за счёт квартиры.

Крайний срок подачи искового заявления о присуждении наследуемого жилья или оспаривании права собственности на него — 10 лет после смерти наследодателя или свершения неправомерного действия, являющегося причиной иска. И этот момент практически уравнивает вероятность потери купленной жилплощади, которая была оформлена в наследство менее 3 лет назад и более.

Но в любом случае приобретение квартиры спустя 1–3 года после ее наследования значительно уменьшает вероятность возникновения неприятных сюрпризов от ее потенциальных владельцев.

Риски по завещанию

Отдельно следует упомянуть неприятности, грозящие покупателю квартиры, унаследованной по завещанию.

Некоторые люди уверены (в основном благодаря заверениям недобросовестных или недостаточно сведущих в делах наследования продавцов), что завещание даёт высокие гарантии приобретателю наследственного имущества.

С одной стороны так и есть.

Некоторые завещания сужают круг возможных преемников, распределяют наследство между назначенными лицами, значительно сокращая срок оформления собственности и устраняя повод для наследственных споров.

Не всегда акт последней воли прежнего владельца жилья содержит в себе четкие указания по поводу наследополучателей и размера причитающихся им долей.

Иногда его предметом является лишь исключение некоторых лиц из круга законных преемников или другие несущественные для покупателя распоряжения.

Таким образом, от наличия завещания надёжность сделки не увеличивается, а, как показывает практика, наоборот, даёт дополнительный повод усомниться в покупке наследственной недвижимости.

Риски приобретения завещанной квартиры:

  1. Оспоримость завещания. Акт посмертного волеизъявления гражданина может быть признан недействительным* в судебном порядке по инициативе любого преемника из текущей очереди наследования по закону.
  2. Наличие дополнительных распоряжений наследодателя. Самым неприятным для нового владельца жилплощади является завещательный отказ. Он выражается в предоставлении некоторому лицу права проживания в наследственной квартире на протяжении определенного срока или пожизненно. Причём право это не аннулируется при отчуждении имущества, то есть в приобретённом жилье у нового собственника может появиться нежелательный сосед.
  3. Существование правообладателей обязательной доли наследства. Эту категорию преемников нельзя лишить наследственной собственности даже по завещанию — они вправе претендовать на половину того, что могли бы получить по закону в любом случае (если только не будут объявлены недостойными наследополучателями). Это могут быть нетрудоспособные отец, мать, супруг, дети и иждивенцы наследодателя, которые по уважительным причинам не смогли вовремя заявить о своих правах на квартиру.

* — завещание признается недействительным, если завещатель в момент его составления:

  • был лишён дееспособности;
  • пребывал в состоянии кратковременной потери чувства реальности происходящего (по причине опьянения химическими веществами, сильного стресса, аффекта);
  • находился под психологическим и/или физическим давлением.

В раздел рисков, практически не поддающихся анализу потенциального покупателя, попадает вероятность признания наследополучателя недостойным. Лишению прав может подвергнуться даже преемник, который был назначен самим наследодателем, никаких преимуществ перед преемником по закону у него в этом нет.

https://www.youtube.com/watch?v=H2W8Y16l0VY

Основания для объявления наследника недостойным могут быть следующими:

  • уличение его в противоправных действиях в отношении наследодателя, совершения им волеизъявления, а также других наследников с целью увеличения получаемой в наследство прибыли;
  • невыполнение алиментных обязательств по отношению к ныне покойному (в установленных законом случаях).

Мошеннические схемы

Недобросовестный продавец может воспользоваться некоторыми уловками, чтобы провернуть мошенническую схему, в результате которой приобретатель останется в крайне невыгодном положении или вовсе лишится денег, не получив взамен ничего.

Пример. «Сокрытие отказополучателей».

Наследополучатель по завещанию вместе с квартирой получил в наследство и ее жителя — друга покойного, обладающего правом пожизненного проживания на жилплощади.

По предварительному сговору с последним преемник выставил квартиру на продажу, а отказополучатель отложил оформление своего права до конца установленного срока (3 года со дня смерти наследодателя).

Наследник продает квартиру и через год к новому владельцу является отказополучатель, указывающий на оформленное право проживания в квартире.

Он требует от приобретателей компенсации значительной суммы, а после отказа на законных основаниях подселяется к ним.

Причиняемые жильцом неудобства вынуждают собственников заплатить ему за нотариально удостоверенный отказ от прав на проживание на жилплощади.

Пример. «Отмена доверенности». Владелец жилья оформляет доверенность на его продажу знакомому, который далее действует от его имени. На вопросы покупателей о собственника квартиры представитель сообщает о его срочном отъезде за границу.

Доверчивые приобретатели подписывают договор купли-продажи и передают злоумышленнику деньги. Сразу после этого реальный собственник жилплощади аннулирует доверенность, и вся сделка считается недействительной ввиду отсутствия правомочий представителя.

Далее злоумышленник скрывается, а владелец называет себя жертвой обмана.

Пример. «Сговор с наследополучателем». Ситуация разворачивается по схеме, аналогичной сговору с отказополучателем, которого в этом случае заменяет приоритетный наследник или правообладатель обязательной доли.

Один из приоритетных преемников оформляет жилплощадь на себя и спустя 3 года находит покупателей на нее.

Сообщник в это время под прикрытием уважительных причин якобы не знает об открытии наследства, а спустя несколько лет является в суд за восстановлением наследственных прав в суде.

И, поскольку срок исковой давности начинает свой отсчёт только с момента, когда наследополучатель узнал или должен был узнать о смерти наследодателя, он добивается успеха в суде.

С судебным решением о восстановлении срока принятия наследства мошенник оформляет свою часть квартиры и предъявляет требования по выплате компенсации новому хозяину унаследованной жилплощади. По задумке злоумышленников покупатели должны были заплатить за квартиру дважды.

Но своевременное обращение к юристу уберегло их от неоправданных расходов. Специалист разъяснил им позицию закона насчёт прав добросовестного приобретателя, согласно которой все имущественные притязания объявившегося наследника должны быть направлены в адрес продавца.

Пример. «Черный риелтор». Жертвой данной схемы рискуют стать не только покупатели, но и собственники жилья. Только два последних последствия — гораздо плачевнее.

Преступники, так называемые черные риелторы, обманным путем, под воздействием физического или морального давления заставляют наследодателя завещать им квартиру, после чего умерщвляют его.

Полученное наследство оформляется, а затем и продается ими по всем правилам.

Последствия незаконной сделки для покупателей наступают в случае возникновения сомнений у законных преемников умершего хозяина квартиры. Если они смогут доказать преступное деяние в адрес родственника, сделка по продаже будет признана недействительной по причине отсутствия у завещания юридической силы.

Стоит ли покупать квартиру, полученную в наследство?

Решение о покупке унаследованной жилплощади следует принимать с учётом всех существующих рисков и дважды подумать, если:

  1. С момента смерти прежнего хозяина прошло меньше трёх лет (этот пункт не исключает вероятности оспаривания сделки по непредвиденным для покупателя и продавца обстоятельствам, но значительно снижает риски, связанные с недобросовестностью последнего).
  2. Нет личного контакта с владельцем недвижимости. Крайне настораживающее обстоятельство, особенно с учётом ненадежного правового положения доверенности, по которой будет осуществлять продажу посредник.
  3. Наследополучатель не успел снять с регистрации на жилплощади проживающих ранее лиц, включая себя.
  4. Продавец преклонного возраста (старше 70 лет) отказывается предоставлять справку о собственной дееспособности (распространенным поводом для аннулирования сделок является наличие у одной из ее сторон старческой деменции, полностью или частично лишающей больного дееспособности).
  5. Собственник квартиры отказывается предоставлять потенциальному приобретателю документы, способные подтвердить прозрачность договора.

В остальных случаях покупатель может рассмотреть приведенные ниже рекомендации и при полном отсутствии подозрений касательно документов и добросовестности продавца решиться на оформление договора купли-продажи. Ведь многие из продаваемых квартир являются полученными в наследство и отказываться от желаемого варианта без наличия явных на то оснований не всегда целесообразно.

Как безопасно оформить сделку

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.