Нотариальное заверение договора купли продажи

Содержание

Как заверить договор

Нотариальное заверение договора купли продажи

В некоторых случаях простого письменного договора недостаточно — закон требует обязательного нотариального удостоверения. Иногда стороны договора сами решают не ограничиваться своими подписями и идут в нотариальную контору — даже если по закону это не обязательно.

Анастасия Корнилова

юрист

У нотариально заверенного договора есть несколько преимуществ перед обычным письменным документом. Минус тоже есть: за заверение придется дополнительно заплатить.

Расскажем, зачем идти к нотариусу и когда заверять договор обязательно по закону.

В законе есть перечень сделок, для которых нотариальное удостоверение обязательно, — остальные могут быть заверены по желанию сторон.

Преимущества нотариального заверения договора. Если стороны заключают договор, для которого нотариальное удостоверение обязательно, визит к нотариусу — единственный способ заключить такой договор. В остальных случаях участники договора сами решают, заверить договор у нотариуса или ограничиться обычным письменным документом.

Заверенный договор дает участникам больше правовой защиты, потому что нотариус:

  1. Проверяет законность документов.
  2. Разъясняет участникам юридические последствия договора.
  3. Проверяет дееспособность сторон.
  4. Устанавливает действительные намерения участников сделки.
  5. Проверяет наличие арестов в отношении недвижимого имущества, если договор касается недвижимости.

Нотариус должен засвидетельствовать, что стороны подписывают договор добровольно и находятся в адекватном психологическом состоянии.

Если кто-то из участников договора потеряет свой экземпляр подписанного документа, он всегда сможет получить у нотариуса дубликат. Он будет иметь такую же юридическую силу, как и подлинник.

Если заверяется договор купли-продажи недвижимости, нотариусы могут предложить удобную и безопасную форму расчета между покупателем и продавцом — через депозит нотариуса. Покупатель внесет деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса, — а нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права.

Еще нотариально удостоверенный договор намного сложнее оспорить в суде, поскольку при сделке присутствовал незаинтересованный свидетель. Нотариус сможет подтвердить, что участники действовали без принуждения, полностью понимали смысл своих действий и их последствий и подписывали договор собственноручно.

Объясняем сложное простым языкомРазбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Раз в месяц присылаем письма с самым важным

Закон может установить обязательное нотариальное удостоверение и для других сделок. Кроме того, обязательному заверению подлежат сделки, в которых стороны договорились о нотариальном удостоверении.

Также придется обратиться за заверением договора, который оформлен в связке с основным нотариально заверенным договором. Это, например, предварительный договор, соглашение об уступке требования, договор залога в обеспечение исполнения обязательств.

Чтобы заверить договор, необходимо обратиться в нотариальную контору. Можно выбрать любого нотариуса — чаще всего участники договора обращаются к тем, что располагаются недалеко от дома или работы, чтобы не тратить время на дорогу.

Если сами готовите проект договора, проследите, чтобы его текст соответствовал нормам действующего законодательства.

Если хотите, чтобы договор составил нотариус, приготовьтесь подождать: сначала надо предоставить документы, затем нотариус составит проект договора, вы с ним ознакомитесь, и только после этого договор можно подписать. Разные нотариусы тратят разное время на подготовку проекта договора: кто-то делает документ в тот же день, другим нужно несколько дней.

Например, если сделка связана с отчуждением или залогом недвижимости, то сведения о принадлежности имущества собственнику, наличии обременений и т. п. нотариус получает из ЕГРН.

Запрошенная информация, как правило, поступает нотариусу в течение 1—2 дней. Если в реестре нужной информации не окажется, нотариус вправе запросить дополнительные документы у того, кто отчуждает недвижимость.

В процессе удостоверения сделок нотариус последовательно совершает такие действия:

  1. Устанавливает личность лица, обратившегося за нотариальным действием.
  2. Проверяет дееспособность граждан, правоспособность юридических лиц, а также полномочия совершить сделку.
  3. Проверяет документы, если они были получены не из ЕГРН, а от участника договора.
  4. Разъясняет сторонам смысл и значение проекта договора.
  5. Ставит удостоверительную надпись на договор, подписанный сторонами в его присутствии.

Для установления личности заявители могут предъявить нотариусу один из следующих документов:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Заграничный паспорт гражданина РФ.
  3. Дипломатический паспорт.
  4. Служебный паспорт.
  5. Документ иностранного гражданина.
  6. Удостоверение моряка.
  7. Разрешение на временное проживание или вид на жительство.
  8. Удостоверение или проездной билет беженца.
  9. Свидетельство о предоставлении временного убежища на территории РФ.
  10. Документ, удостоверяющий личность на период рассмотрения заявления о признании гражданином РФ или о приеме в гражданство РФ.
  11. Другой документ, удостоверяющий личность в соответствии с законодательством РФ или международным договором.

Документы для заверения договора у нотариуса. При удостоверении разных сделок могут потребоваться разные документы, например:

  1. Устав, учредительный договор и лицензия или свидетельство о допуске СРО — чтобы подтвердить правоспособность юридических лиц.
  2. Доверенность, договор или решение собрания — чтобы подтвердить полномочия представителей физических и юридических лиц.
  3. Свидетельство о государственной регистрации или патент — если регистрируются объекты интеллектуальной собственности.
  4. Документы о принадлежности имущества — если имущество не подлежит государственной регистрации.
  5. Документы о принадлежности имущества, госрегистрации или учете движимого имущества — если договор заключается в отношении движимого имущества, которое подлежит специальной регистрации или учету.
  6. Список участников ООО или выписка из него или иной документ, который подтверждает оплату доли в уставном капитале участником, — чтобы подтвердить оплату отчуждаемой доли в уставном капитале ООО.

Особенности оформления. При нотариальном удостоверении сделок по отчуждению недвижимости правообладателю не обязательно предоставлять правоустанавливающие документы, если соответствующие сведения внесены в ЕГРН.

Стороны могут попросить нотариуса подать за них все необходимые документы в Росреестр, чтобы зарегистрировать право и переход права в ЕГРН.

Получается, нотариальное заверение упрощает оформление сделки.

Стоимость услуг нотариуса складывается из пошлины за совершение нотариального действия и стоимости услуг правового и технического характера. Размер пошлины зависит от действия.

А удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке, — к примеру, предварительного или брачного договора — обойдется в 500 Р.

Услуги правового и технического характера — это подготовка проекта договора, изготовление копий документов и т. д. В зависимости от того, какой договор вы заверяете, такие услуги обойдутся в сумму от 400 до 24 000 Р.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/notarize/

Как в 2021 году удостоверяется у нотариуса договор купли-продажи квартиры + стоимость услуг

Нотариальное заверение договора купли продажи

Статья обновлена: 14 января 2021 г.

Здравствуйте. Инструкцию как заверяется у нотариуса договор купли-продажи квартиры я разделила на 3 этапа: 1) выбираем нотариуса; 2) собираем документы; 3) обращаемся к нотариусу за услугой. Также ниже написано сколько стоит услуга.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Этап №1 — Сначала выберите нотариуса

При сделки купли-продажи можно обратиться к любому местному нотариусу по месту нахождения квартиры, но в пределах субъекта РФ — ст. 56 Основ о нотариате. Список субъектов РФ указан в ст. 65 Конституции РФ.

Это значит, что если квартира находиться в Москве или Санкт-Петербурге, то можно обратиться к любому нотариусу Москвы или Санкт-Петербурга. Потому что эти два города считаются отдельными субъектами РФ. В остальных случаях можно к любому нотариусу области/края/республики/округа.

Например, если квартира в Новосибирске, то к любому нотариусу Новосибирской области.

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это сервис и обслуживание, который он оказывает. Цены у нотариусов на все услуги практически одинаковые. Поэтому читайте отзывы — вежлив ли нотариус с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п.

Я советую на этом заострять внимание, ведь с 2016 года около 90% сделок с недвижимостью проходят через нотариусов. Из-за этого у них нет проблем с заказами, поэтому многие перестают следить за качеством своих услуг, считают что все равно спроса много и народ будет обращаться.

Этап №2 – Собираем документы

Документы нужны в оригиналах. Лучше собственникам (продавцам) и покупателям заранее обратиться к нотариусу и рассказать детали сделки. Нотариус выслушает и составит весь список необходимых документов, которые необходимо будет собрать.

Документы от собственников (продавцов)

  • Паспорта; Если одному из них до 14 лет — его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если от 14 до 18 лет — его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).
  • Другие статьиВесь список документов и справок для продажи квартиры.После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога — подробности.

  • Свидетельство(а) о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости; Они нужны для подтверждения права собственности на квартиру. Свидетельства отменены и не выдаются с июля 2016 года, но если оно имеется, принесите его.Если свидетельства нет, подойдет бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Ее может заказать любой человек за 460 рублей в МФЦ «Мои Документы» или отделениях Росреестра — инструкция. Свидетельство о собственностиВыписка из ЕГРН
  • Документ основания; Это документ, на основании которого собственники владеют квартирой. Если квартира была ими куплена — их зарегистрированный договор купли-продажи. Если досталась квартира досталась по наследству — свидетельство о наследстве. И так далее.
  • Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры; Я написала отдельную статью — в каких случаях обязательно согласие супруга. Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ, документ заверяется нотариально. Стоимость 1 500 — 2 000 рублей, оформят в день обращения.
  • Другие статьиОбычно покупатели требуют собственников перед сделкой выписаться из квартиры — инструкция.Как проверить покупаемую квартиру: 1) на юридическую чистоту; 2) на долги по «коммуналке».

  • Разрешение органов опеки и попечительства; Если продается квартира, в собственниках которой есть несовершеннолетние дети (до 18 лет), потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия) на продажу. Моя коллега Елена написала отдельную инструкцию как получить это разрешение и какие документы для этого потребуются.
  • Свидетельство о браке или разводе; Если у продавца право собственности оформлено на одну фамилию, а паспорте сейчас другая.
  • Нотариальная доверенность; Если вместо собственника будет доверенное лицо, от него нужна нотариальная доверенность и паспорт. Паспорт доверителя подавать необязательно.Покупатели редко рассматривают недвижимость для покупки, если вместо продавца на сделке будет доверенное лицо. Лучше сделать так — пусть доверенное лицо только собирает документы, а собственник в день сделки сам подписывает договор купли-продажи у нотариуса.
  • Справка из психоневрологического и наркологического диспансеров; В них указывают состоит ли гражданин у них на учете или нет. Нотариусы редко требуют такие справки — обычно у пожилого собственника от 65 лет или когда видно, что он пьющий. Нотариусу важно удостовериться, что собственник понимает значение своих действий, что он добровольно продает квартиру и т.п.В псих.диспансере сначала придется пройти предварительное освидетельствование у их штатного психиатра, в накр.диспансере такого нет. Справки везде платные, цены уточняйте в на месте.

Документы от покупателей

  • Паспорта; Если есть покупатель от 14 до 18 лет — его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если до 14 лет — его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).
  • Свидетельство о заключении брака, если квартиру покупают супруги;
  • Нотариально заверенное согласие супруга на покупку квартиры; По закону согласие супруга на покупку оформлять необязательно, но некоторые нотариусу требуют предоставить его в такой ситуации — квартира покупается в браке, но будет оформлена только на одного из супругов. Если покупается в ипотеку, тогда согласие нужно не на покупку, а на передачу квартиры в залог банку. Если квартиру сразу будет оформлена на обоих супругов, согласие не потребуется в любом случае. Документ можно оформить у того же нотариуса за 1 000 — 2 000 рублей.
  • Разрешение органов опеки и попечительства; Это разрешение нужно, когда покупатели, приобретая квартиру у собственников, сами продают свою недвижимость, в которой есть несовершеннолетние собственники. Выше я вставила ссылку на инструкцию как получить это разрешение. Хоть в инструкции показан упор именно на продажу квартиры, она универсальна — ее можно использовать, если продается, например, частный дом.
  • Кредитный договор, если покупатели используют ипотеку;
  • Если за покупателей обращается доверенное лицо — его паспорт и нотариально заверенная доверенность. Паспорт доверителя не требуется. Заверить документ у нотариуса стоит 1 000 — 2 000 рублей.

Этап №3 – Нотариус заверяет договор купли-продажи и подает его на регистрацию

Другие статьи

Нотариусы «рядом со мной» на Яндекс.Карте — можно найти нотариуса недалеко от себя, прочитать отзывы о нем, посмотреть на оценки, узнать телефон, адрес, часы работы и т.п.

Далее собственникам и покупателям нужно прийти к нотариусу и отдать документы. Выше перечислены документы от собственников и от покупателей. Если одной из сторон до 14 лет, то его присутствия не потребуется.

По закону, нотариусу можно принести уже готовый договор купли-продажи, чтобы он его заверил. Но на практике, многие (если не все) нотариусы просто не принимают принесенный договор и настаивают, что они сами составят по своему образцу. Поэтому попробуйте сначала обзвонить нотариусов, может кто согласится.

Нотариус составит договора купли-продажи в нескольких экземплярах, которые стороны должны подписать в его присутствии.

Если одной из сторон до 14 лет, то за них договор подписывают его представители (родители, опекуны, попечители).

Когда одной из сторон от 14 до 18 лет, то он сам ставит подпись в договоре, плюс подпись ставит один из его представителей (родители, опекуны, попечители). После подписания нотариус заверит договора (удостоверит подписи).

Количество экземпляров договора зависит от количества участников сделки плюс один остается у нотариуса для архива. Например, если 2 собственника и 3 покупателя, то экземпляров будет 6. Каждому покупателю выдадут заверенный договор на специальном бланке с водяными знаками. Продавцам, и себе для архива, нотариус выдаст заверенные договора на обычной бумаге.

Далее нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подать договор на регистрацию сделки купли-продажи. Это уже входит в услугу по удостоверению сделки.

Такие обязанности у нотариусов появились с февраля 2019 года на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ. Этот закон исключил тариф нотариуса из ст. 22.

1 Основ о нотариате, и там же добавил во 2-й пункт — нотариус не имеет право брать деньги за дополнительные правовые услуги.

Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день.

Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, то он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней.

А срок регистрации будет 3 рабочих дня после подачи. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Участники сделки должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. ПО закону госпошлину оплачивают покупатели, т.к. они выгодоприобретатели, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

После того как сделку зарегистрируют в Росреестре, покупатели станут новыми собственниками квартиры. Документы можно будет забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы оповещают об этом по телефону, некоторым придется звонить самому.

Стоимость услуги

Я написала отдельную статью про стоимость договора купли-продажи квартиры у нотариуса. Внимательно ее прочтите, чтобы узнать сколько придется заплатить в вашем конкретном случае.

Показать остальные комментарии

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/kak-zaverit-dogovor-kupli-prodazhi-u-notariusa.html

Нотариальная сделка купли-продажи, чем отличается от простой письменной, как происходит, какие гарантии | Гордон и Партнеры

Нотариальное заверение договора купли продажи
А. Гордон

Суть сделки купли-продажи недвижимости, как любой сделки купли-продажи, передать право собственности от продавца покупателю за плату. Особенность сделок купли-продажи недвижимости — совершаются только в письменной форме путем составления документа (договора) подписываемого сторонами — продавцом и покупателем.

Это так называемая простая письменная форма сделки. С 2013 года сделки с недвижимостью (за некоторым исключением) не требуют государственной регистрации, и считаются заключенными с момента подписания договора.

По этому так важно правильно составить договор, что позволяют сделать знания и опыт юридического сопровождения сделок с недвижимостью.

Нотариальная форма сделки купли-продажи это тот же договор купли продажи, который удостоверил нотариус.

Обратите внимание: нотариус совершает нотариальное действие — удостоверение сделки, составление договора, который содержит условия сделки купли-продажи — это не нотариальное действие, а техническая юридическая услуга, которую всегда проводят в нотариальных конторах.

Не редко, нотариусы отказывают в удостоверении сделки только если вы заикнетесь о внесении в их договор каких-то ваших условий, например, по прядку оплаты, о состоянии продаваемой недвижимости и т.д.

Между тем, в недвижимости нет мелочей, и договор купли-продажи должен содержать все условия, которые помогут избежать конфликтов при исполнении договора. На практике ваши пожелания дополнить предложенный нотариусом договор могут закончиться указанием вам на дверь.

Существует заблуждение, что нотариальная сделка дает какие-то гарантии, что нотариальную сделку нельзя оспорить, и главное, что через нотариуса можно безопасно продать или купить недвижимость самостоятельно.

Сопровождая сделки уже 16 год и регулярно участвуя в судах по недвижимости, могу утверждать: Это всего лишь заблуждения, почему? Читайте ниже.

2. Как нотариус оформляет расчеты по сделке купли-продажи квартиры в банке?

Согласно закону нотариусы вправе и обязаны совершать нотариальные действия, одним из которых является удостоверение сделок.

При удостоверении сделки с недвижимостью нотариус обязан выполнить ряд юридических действий, которые при юридическом сопровождении сделок с недвижимостью совершает любой грамотный юрист, и тем более, адвокат (понятно, за исключением удостоверительных действий):

1) установить  личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица

2) осуществить проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия

3) разъяснить сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора

4) проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон

5) проверить  не противоречит ли требованиям закона проект сделки

6) проверяет принадлежность данного недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или  закладывающему

7) разъяснять участникам сделки права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред

8) отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам

9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса

10) Совершить удостоверительную надпись на договоре.

11) Зарегистрировать совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.

Таким образом, отдельное нотариальное действие «расчеты по сделке купли-продажи» и т.п. действия связанные с уплатой за недвижимость  законом не предусмотрено.

Вместе с тем, нотариус может удостоверить договор купли-продажи с выездом по месту его фактического совершения, например, в банке. Учитывая, что нотариальные действия совершаются по месту нахождения нотариуса, выезд осуществляется за отдельную плату и по согласованию с нотариусом. Нужно учесть: даже на выезде в банк удостоверять нотариус будет только сделку с недвижимостью.

Расчеты по сделке в банке требуют заключения отдельных договоров, которые к удостоверению купли-продажи отношения не имеют, и в составлении которых нотариус не участвует.

Эти договоры имеют свои особенности, и отдельное значение для совершения сделки — это вспомогательные договоры, но которые «технически» обеспечивают гарантии для продавца и покупателя, которые нотариус обеспечить не может.

Вместе с тем, часто встречаемся с ошибками в предложенных нотариусами договорах, которые приводят к значительным рискам для сторон — и продавца и покупателя недвижимости.

3. Можно ли оспорить ранее заключенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры?

Согласно Гражданскому кодексу РФ  недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 ГК РФ).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (статья 166 ГК РФ).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Договор купли-продажи квартиры согласно Гражданскому кодексу РФ является сделкой, направленной на возмездную передачу недвижимости (квартиры) от продавца (собственника) покупателю (новому собственнику). Переход права собственности на квартиры  является юридическим последствием  договора купли продажи квартиры.

Таким образом, стороны договора купли-продажи квартиры, или иные лица вправе обратиться в суд с требованием о признании договора недействительным.

Кроме того, каждая из сторон договора вправе требовать в суде изменения или расторжения договора в случае существенного  нарушения договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, удостоверенный нотариусом договор купли-продажи квартиры может быть оспорен в суде.

Например, часто основание для оспаривания договоров купли-продажи квартир является оспаривание завещания новыми или недовольными наследниками.

4. Дает ли 100% гарантию нотариальный договор купли-продажи квартиры?

Как сказано выше при удостоверении сделки с недвижимостью нотариус обязан:

1) установить  личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица

2) осуществить проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия

3) разъяснить сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора

4) проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон

5) проверить  не противоречит ли требованиям закона проект сделки

6) проверяет принадлежность данного недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или  закладывающему

7) разъяснять участникам сделки права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред

8) отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам

9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса

10) Совершить удостоверительную надпись на договоре.

11) Зарегистрировать совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.

По разным причинам, в том числе при умышленных недобросовестных действиях как участников сделки купли-продажи, так и нотариуса в сделке может возникнуть юридический порок. Например, при удостоверении личности продавца квартиры нотариус не удостоверился во внешнем сходстве а продавцом оказался мошенник. Паспорт оказался поддельным. И т.д.

В результате сделка совершена не собственником. Или Продавец умолчал о приобретении квартиры в браке и не предоставил нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры. Нотариус со 100% достоверностью проверить это обстоятельство не может.

Или нотариус установил дееспособность продавца, в то время, как он ограничен в дееспособности или в момент сделки не осознавал свои действия.

Каждый из перечисленных пороков является не просто основанием для оспаривания договора купли-продажи квартиры в суде, а для отмены такой сделки, как недействительной.

Вместе с тем, в законе отсутствуют перечни необходимых и достаточных мероприятий при совершении нотариальных действий, которые гарантируют неоспоримость нотариальной сделки.

Кроме того, при юридическом сопровождении купли-продажи квартир приходится сталкиваться с ситуациями, когда незаконные действия совершают сами нотариусы, или такие действия усматриваются в ранее совершенных с квартирой сделках, в том числе в нотариальных.

Судебная практика показывает: само по себе нотариальное заверение сделку купли-продажи квартиры не защищает от возможности ее оспаривания в будущем и нотариусы не дают 100% гарантий на неоспоримость совершенных сделок.

 5. Как проходит сделка купли-продажи квартиры с нотариусом

Сделка купли продажи квартиры с нотариусом проходит более сложно,  длительно, и нервно, а потому более сложно, нежели купля-продажа в простой письменной форме.

Дело в том, что удостоверение договора купли-продажи квартиры нотариусом  не отменяет для продавца и главное для покупателя необходимости  пройти остальные этапы сделки :

  • внести аванс за квартиру,
  • проверить историю квартиры,
  • проверить продавца,
  • подготовить саму сделку, а значит собрать необходимые документы, подготовить безопасные расчеты – договориться с банком об аренде ячейки, согласовать с ним договор купли-продажи, согласовать условия доступа к ячейке,
  • совершить сделку,
  • организовать регистрацию перехода права собственности на покупателя
  • сдать документы на регистрацию и получить их обратно
  • провести расчеты,
  • завершить сделку.

Из этого перечня удостоверение сделки нотариусом – это всего один этап, может два, если нотариус проведет регистрацию прав.

Если используется ипотечный кредит, это нотариуса не касается. Сделка усложняется, появляется два новых этапа:

  • одобрение объекта для ипотеки,
  • согласование условий купли-продажи с банком.

Причем, каждый из этапов требует получения дополнительных документов, в том числе это обстоятельство должно быть учтено, например, при внесении аванса.

А если у вас «альтернативная сделка» — вы или продавец оплачиваете полностью/ частично покупаемую квартиру за счет продажи другой квартиры? То есть нужно одновременно провести две или три сделки с одновременным расчетом за каждую квартиру.

А если одна из них еще и с привлечением ипотечного кредита?

Нотариусы в таких ситуациях не помощники.

Вам помогут юристы по сопровождению сделок с недвижимостью, адвокаты по сопровождению сделок, или риелторы.

Для проведения нотариальной сделки в предварительно установленный нотариусом  день продавец и покупатель являются к нотариусу.

У продавца должны быть при себе документы на квартиру и паспорт, у покупателя – паспорт. Как правило, нотариусы требуют от участников сделки предоставить справки из наркологического и психо-неврологического диспансеров, в нотариальной форме оформленные согласие второго супруга соответственно на продажу и покупку квартиры, ЕЖД от продавца.

Заблаговременно должен быть подготовлен, вычитан и согласован сторонами договор купли-продажи квартиры. Ошибки, опечатки в нотариальных договорах исправлять гораздо сложнее, чем в договорах в простой письменной форме.

Важно изложить в договоре все условия его проведения: кто, что и когда делает – какая комплектность объекта, какое состояние, долги, снятие с учета проживающих, освобождение квартиры, кто, когда платит, каким образом, как и где регистрируют переход права, кто и как подает документы, как осуществляется связь между сторонами, как завершают сделку и т.д. Подробное описание условий предупреждает и снимает большинство споров при исполнении договора.

Как правило, нотариусы такими подробностями «договор не загромождают». То же относится и к порядку оплаты.

В результате регулярно возникают споры по состоянию и срокам передачи квартир, по долгам, по снятию с учета  зарегистрированных в квартире. Регулярно продавцы срезают кондиционеры, плиты, встроенные кухни и розетки с выключателями.

Такие спорные ситуации нужно устранять на этапе подготовки сделки и договора купли-продажи квартиры, а затем четко контролировать исполнение сделки.

Эти действия не относятся к нотариальным, и нотариусы не обязаны их совершать.

А соответствующие условия не являются обязательными для договоров купли-продажи недвижимости, по этому нотариусы не обязаны вносить их в договор купли-продажи квартиры.

Но соблюдение этих условий дисциплинирует стороны договора, чем существенно упрощают исполнение договоров, и упрощают разрешение спорных ситуаций.

Обо всех скользких  моментах сделок с квартирами подскажет тот, кто ведет сделку на всех этапах, или предоставляет юридическое сопровождение сделок с квартирами.

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/notarialnaya-sdelka-kupli-prodazhi-che/

Сделка с недвижимостью через нотариуса

Нотариальное заверение договора купли продажи

Нотариальное удостоверение сделки в ряде ситуаций является обязательным. Для обычных сделок обращение к нотариусу добровольное. Процедура позволяет минимизировать риски обеих сторон и избежать дальнейших юридических разбирательств.

Зачем нужно обращаться к нотариусу для оформления сделки купли-продажи квартиры?

В полномочиях нотариуса входит проверка и подтверждение законности действий лиц, вступающих в правоотношения. Его подпись в документе подтверждает правовую основу и безопасность сделки. Юрист должен разъяснить сторонам последствия их действий.

В обязательном порядке при совершении сделки с недвижимостью необходимо обращаться к нотариусу в следующих ситуациях:

  • участником является несовершеннолетний собственник квартиры;
  • в результате операции происходит отчуждение доли в объекте;
  • происходит раздел совместно нажитого имущества;
  • составляется договор ренты.

Регламентируется составление договора сделки через нотариуса Федеральным законом № 218 от 13.07.2015, а также Гражданским и Семейным кодексами.

Плюсы и минусы оформления сделки купли-продажи через нотариуса

В случае обращения к нотариусу для заверения сделки происходит проверка на ее юридическую чистоту: является ли продавец собственником объекта недвижимости, имеются ли аресты или ограничения в отношении продаваемой квартиры и т.д.

Положительными сторонами такой процедуры являются:

  • исключение рисков мошенничества;
  • уверенность, что сделку будет сложно признать недействительной;
  • все необходимые документы проверены;
  • договор купли-продажи составлен строго по нормам законодательства.

Если сделка не требует обязательного нотариального участия, то граждане вправе самостоятельно оформить и подписать договор сделки. Но тогда нужно быть уверенным, что будут учтены интересы обеих сторон, без ущемления какой-либо из них. При составлении договора нотариусом за совершенные действия он несет имущественную ответственность.

Среди минусов такой формы оформления сделки:

  • необходимость нести дополнительные расходы на заверение соглашения, а также услуги технического и юридического характера;
  • увеличение срока совершения сделки.

Порядок действий

При совершении сделки с нотариальным участием, необходимо соблюсти следующие этапы:

  1. Подготовка. Стороны должны обсудить дату и время посещения нотариуса, кто будет оплачивать его услуги. Подготавливаются документы, необходимые для совершения сделки.
  2. Посещение нотариуса. Стороны могут самостоятельно составить текст договора купли-продажи либо он будет составлен в нотариальной конторе на основании представленных документов. Подписание происходит в присутствии нотариуса после того, как он разъяснит обеим сторонам юридические последствия сделки. Расчет с покупателем проводится в присутствии юриста либо иными способами с обязательным документальным подтверждением перечисления полной суммы. Заверение договора нотариусом и внесение соответствующей информации в электронный реестр.
  3. Передача сведений о сделке в Росреестр для регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю. Стороны могут самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением и необходимыми бумагами. Или по согласованию сторон их передает нотариус по телекоммуникационным каналам, наложив свою электронную подпись.

Какие существуют риски?

Обычно совершение купли-продажи через нотариуса защищено от различных юридических рисков. В редких случаях могут возникать спорные моменты за счет допущенной ошибки при составлении договора сделки или внесении информации в электронный реестр.

За свои действия нотариус несет материальную ответственность. Потому при возникновении таких ситуаций он обязан компенсировать затраты, которые были понесены сторонами.

Перед подписанием договора нотариус обязан понятно и точно объяснить смысл сделки, ее последствия, убеждается в адекватности и психическом здоровье сторон. Поэтому может гарантировать практически полное исключение негативного развития действий. Исключением может быть афера, спланированная заранее с привлечением  «черного» нотариуса.

Депозит денежных средств через нотариуса

Сделки по продаже жилой недвижимостью связаны с крупными денежными суммами. Расчеты между участниками договора происходят в соответствии с условиями, согласованными и прописанными в соответствующем пункте. Это может быть наличный расчет, банковский перевод, банковская ячейка и т.д. Одним из безопасных способов передачи денег продавцу является депозит нотариуса.

Обычно к такому виду депозита прибегают в случае покупки квартиры на вторичном рынке. Фактически нотариус выступает посредником между сторонами договора с использованием банковского счета.

Процесс расчета можно описать следующим образом:

  • покупатель вносит на депозит нотариуса сумму, равную стоимости объекта недвижимости в соответствии с договором сделки;
  • происходит регистрация перехода права собственности на квартиру к покупателю;
  • средства на нотариальном депозите переводятся продавцу.

Если в отведенный соглашением срок права собственности не перерегистрированы, покупатель может вернуть средства с депозита. Такой способ можно использовать только в случае оформления сделки через нотариуса, для этого в договоре прописываются условия расчета через нотариальный депозит.

Использование депозита имеет свои преимущества:

  • процесс оформления является простым и удобным;
  • денежные средства переводятся безналичным путем, что исключает риски, связанные с транспортировкой наличности;
  • можно использовать любые удобные способы внесения суммы на депозит: наличным или безналичным расчетом;
  • имущественная ответственность за сохранность средств, внесенных на депозитный счет нотариуса, лежит только на нотариусе, исключается банковское присутствие и возможное банкротство банка;
  • услуги за пользование нотариальным депозитом значительно ниже аренды ячейки чем у банка.

Стоимость услуг нотариуса

Оплату услуг нотариуса производят стороны сделки по договоренности. Такой момент должен быть оговорен на этапе подготовки. Законодательно не закреплено, на ком будут лежать такие расходы, но, как правило, стороны их делят между собой поровну.

Суммарно услуги нотариуса по оформлению сделки купли-продажи квартиры складываются из:

  • государственной пошлины за заверение соглашения – 0,5 % от стоимости продаваемого объекта, но не меньше 300 руб. и не больше 20 000 руб.;
  • тарифа за услуги технического и правового характера – согласно прейскуранту (примерно от 3 до 9 тысяч рублей в зависимости от региона);
  • при передаче документов на регистрацию в Росреестр через нотариуса – услуга оказывается бесплатно, но необходимо оплатить госпошлину 2 000 рублей за действия по перерегистрации имущества;
  • при использовании депозита нотариуса – 1 500 рублей.

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/kupla-prodazha-nedvizhimosti-cherez-notariusa/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.