Отличие мены от купли продажи таблица

Разграничение договоров мены и купли-продажи

Отличие мены от купли продажи таблица

Понятие договора мены.

Под договором мены понимается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ).

В реальности предприниматели предпочитают пользоваться понятием «бартерные сделки», хотя оно не в полной мере отвечает существу обязательств, возникающих из таких договоров.

Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества (к этой же категории относятся и договоры купли-продажи, дарения, займа, ренты, ссуды, аренды.

По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность(а в соответствующих случаях – в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента. Данный признак позволяет отграничить договор мены от тех договоров на передачу имущества, по которым имущество передается во владение и пользование либо только в пользование контрагента (аренда, ссуда).

Так же, от других возмездных договоров, по которым, как и по договору мены, имущество также передается в собственность контрагента (купля-продажа, заем), договор мены отличается характером встречного предоставления.

По договору займа сторона, получившая денежную сумму или определенное количество имущества, определяемого родовыми признаками, должна возвратить заимодавцу такую же денежную сумму либо соответствующее количество имущества. Встречным предоставлением со стороны покупателя по договору купли-продажи товара является уплата его цены (т.е. определенной денежной суммы, составляющей стоимость товара).

Разграничение договоров мены и купли-продажи.

Отличие мены от купли-продажи

В юридической практике возникает необходимость четкого разграничения договоров мены и купли-продажи, которая вызвана различным правовым регулированием самостоятельных правовых конструкций, и, соответственно, различными правовыми последствиями сделок, ведь многие нормы главы 30 ГК РФ неприменимы к мене.

Основным отличием договора мены от купли-продажи является передача контрагенту товара не за деньги, а в обмен на другой товар.

В связи с этим, в случае, если сторонами заключен договор мены, который впоследствии вносятся изменения о замене исполнения встречного обязательства уплатой стоимости переданного товара, то такой договор с этого момента не может рассматриваться как договор мены, а становится договором купли-продажи.

Соответственно, продавец по такому договору, в случае неоплаты товара покупателем, имеет право требовать от покупателя оплату стоимости поставленной продукции и процентов за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 ГК РФ (пункт 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.

02 №69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» (далее – Информационное письмо ВАС РФ №69).

Единственным случаем, когда возможна мена денег, является сделка по обмену одной валюты на другую. В таком случае происходит именно обмен разных единиц валюты, что соответствует правовой природе договора мены.

Мена отличается от купли-продажи также моментом перехода права собственности на товары. В договоре купли продажи право собственности к покупателю товара обычно переходит в момент передачи вещи, то есть по общему правилу гражданского законодательства, установленного пунктом 1 статьи 223 ГК РФ.

Гражданское законодательство не обязывает продавца и покупателя связывать переход права собственности на товар с исполнениями покупателем обязательств по его оплате.

В договоре мены, наоборот, действует специальное правило – право собственности к сторонам договора переходит одновременно, после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (статья 571 ГК РФ). Это правило может быть изменено только законом или соглашением сторон.

1.3. Определение момента исполнения договора мены сторонами.

Момент исполнения обязательств

По договору мены каждая из сторон обязана передать товар в срок, установленный договором, а если такой срок не установлен – согласно правилам об исполнении бессрочного обязательства6.

При наличии условия о доставке товара одной из сторон договора момент исполнения обязанности передать товар определяется моментом вручения товара другой стороне.

Если в силу договора товар должен быть передан контрагенту в месте нахождения товара (например, при передаче недвижимого имущества), то момент исполнения обязанности передать товар определяется моментом предоставления товара в распоряжение последнего в соответствующем месте (например, в месте нахождения недвижимого имуществе). Во всех остальных случаях такой момент определяется моментом сдачи товара перевозчику или организации связи.

Непринятие переданного товара может служить основанием для отказа от исполнения договора, что влечет его расторжение, при этом контрагент сохраняет право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей по принятию товара.

Судебная практика при разрешении споров, связанных с договором мены, выделяет следующие основные моменты:

– двусторонние сделки, предусматривающие обмен товаров на эквивалентные по стоимости услуги, к договору мены не относятся. Иными словами, объектами могут быть только однородные вещи. Например, товар обменивается только на товар;

– при невозможности определить наименование или количество товара, подлежащего передаче одной из сторон, договор считается незаключенным;

– договор, по которому произведена передача товара в обмен на уступку права требования имущества от третьего лица, не может рассматриваться как договор мены;

– с момента внесения в договор мены условия о замене исполнения встречного обязательства уплатой стоимости переданного товара отношения между сторонами должны регулироваться нормами о договоре купли-продажи;

– передача каждой из сторон товаров контрагенту сама по себе не свидетельствует, что между ними сложились отношения по договору мены;

– изготовление продукции из материалов, полученных по договору мены, и передача ее в счет исполнения обязательства по данному договору не противоречат нормам, регулирующим отношения по договору мены7.

Денежные расчеты при мене производятся в исключительных случаях, когда обмениваемые товары признаются неравноценными

Кроме того, интересная тенденция сложилась в арбитражных судах Российской Федерации при спорах по договорам мены о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ.

Так, ст. 395 ГК РФ применяется при наличии между сторонами денежного обязательства. Многие суды квалифицируют договор мены как договор взаимной поставки, так как по договору мены, по которому денежные расчеты не производятся, ст. 395 ГК РФ не применяется8.

Предмет договора дарения

Предмет договора дарения

Предметом договора дарения могут выступать любые вещи, не изъятые из оборота, в том числе и такие специфические, как деньги и ценные бумаги.

Дарение вещей, ограниченных в обороте (например, охотничьего оружия), не должно нарушать их специального правового режима, то есть одаряемым может выступать лишь лицо, имеющее соответствующее право на владение предметом дарения (например, член общества охотников или охотник-промысловик, имеющий лицензию).[2]

Предмет договора дарения должен быть описан как конкретная вещь, право или освобождение от конкретной обязанности. В противном случае договор дарения содержащий лишь обещание подарить что-то неопределенное, считается незаключенным.

Договор постоянной ренты

Догово́р постоя́нной ре́нты — соглашение, в соответствии с которым получатель ренты передает принадлежащее ему имущество в собственность плательщика ренты, а тот в свою очередь обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму, при этом срок действия договора не ограничен каким-либо периодом времени

Предмет и существенные условия договора

Предметом договора постоянной ренты может быть как движимое, так и недвижимое имущество[1].

Рентные платежи устанавливаются, как правило, в денежной форме, однако допускается выплата ренты путём предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты[2].

Не исключается установление и смешанной формы ренты, сочетающей в себе выплату денег и предоставление содержания в натуре.

Существенными условиями договора являются размер рентных платежей и срок их выплаты. Размер рентных платежей устанавливается по соглашению сторон, но не должен быть менее одной величины прожиточного минимума в расчёте на месяц[3] — в этом случае он подлежит индексированию с учётом повышения этой величины.

Срок выплаты рентных платежей определяет сущность данной разновидности рентного обязательства и устанавливается без ограничения каким-либо временным отрезком.

Иначе говоря, рента выплачивается постоянно, с определённой периодичностью, как правило, если иное не предусмотрено договором, в конце каждого календарного квартала

Получателем постоянной ренты может быть физическое лицо, а также некоммерческая организация в соответствии с её правоспособностью, то есть если это не противоречит закону и уставу (положению) этой организации[1]. Плательщиком ренты, согласно общим правилам о договоре ренты, может быть любое сделкоспособное физическое или юридическое лицо.

Прекращение договора

Обязательство по выплате постоянной ренты может быть прекращено по соглашению сторон, а также по иным общим основаниям, за исключением исполнения[6], которое невозможно ввиду бессрочного характера данного обязательства. В частности, получатель ренты может отказаться от получения рентных выплат (прощение долга[7]); при этом, если рента была установлена в его пользу другим лицом, то право получения ренты переходит к этому лицу.

Закон предусматривает специальные основания прекращения договора постоянной ренты:

Переход права требования постоянной ренты к лицу, которое в силу закона не может выступать получателем ренты.

Выкуп ренты.

Договор пожизненной ренты

Догово́р пожи́зненной ре́нты — соглашение, в соответствии с которым получатель ренты передает принадлежащее ему имущество в собственность плательщика ренты, а тот в свою очередь обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму, при этом срок обязательства по выплате этой суммы определяется сроком жизни получателя ренты или указанного им третьего лица[1] (лиц)[2].

Предмет и существенные условия договора

Предметом договора пожизненной ренты может быть как движимое, так и недвижимое имущество]. Существенными условиями договора являются форма и размер рентных платежей. Рентные платежи по договору пожизненной ренты могут выплачиваться исключительно в форме денежных средств.

Размер рентных платежей устанавливается по соглашению сторон, но не должен быть менее одной величины прожиточного минимума[Прим. 3], если имущество под выплату ренты отчуждается безвозмездно, и подлежит индексированию с учётом повышения этой величины[4], а также с учётом инфляции[5].

Рентные платежи выплачиваются в течение всей жизни получателя ренты с определённой периодичностью, как правило, если иное не предусмотрено договором, в конце каждого календарного месяца[6].

Стороны договора

Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо. Плательщиком ренты, согласно общим правилам о договоре ренты, может быть любое сделкоспособное физическое или юридическое лицо.

Закон допускает установление пожизненной ренты в пользу третьего лица или нескольких лиц, при этом, если размер их долей в праве на получение ренты не определён договором, то они считаются равными[2].

В случае смерти одного из получателей ренты происходит приращение его доли к долям других получателей ренты, если только договор этого не исключает.

Если пожизненная рента устанавливается в отношении лица, умершего к моменту заключения договора, то такой договор ничтожен[7].

Понятие договора мены.

Под договором мены понимается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ).

В реальности предприниматели предпочитают пользоваться понятием «бартерные сделки», хотя оно не в полной мере отвечает существу обязательств, возникающих из таких договоров.

Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества (к этой же категории относятся и договоры купли-продажи, дарения, займа, ренты, ссуды, аренды.

По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность(а в соответствующих случаях – в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента. Данный признак позволяет отграничить договор мены от тех договоров на передачу имущества, по которым имущество передается во владение и пользование либо только в пользование контрагента (аренда, ссуда).

Так же, от других возмездных договоров, по которым, как и по договору мены, имущество также передается в собственность контрагента (купля-продажа, заем), договор мены отличается характером встречного предоставления.

По договору займа сторона, получившая денежную сумму или определенное количество имущества, определяемого родовыми признаками, должна возвратить заимодавцу такую же денежную сумму либо соответствующее количество имущества. Встречным предоставлением со стороны покупателя по договору купли-продажи товара является уплата его цены (т.е. определенной денежной суммы, составляющей стоимость товара).

Разграничение договоров мены и купли-продажи.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:

Источник: https://zdamsam.ru/b54553.html

Договор купли-продажи, дарения, мены недвижимости.Риски при заключении договора

Отличие мены от купли продажи таблица
особенности сделок с недвижимостью

Под недвижимостью понимается такие предметы, которые прочно связаны с землей. В гражданском законодательстве для отграничения недвижимых вещей установлен следующий критерий – такие объекты невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению.

К ним относятся в первую очередь земельные участки, здания (в т.ч. недостроенные) и их части. Особую категорию недвижимых вещей составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Необходимость государственной регистрации таких объектов – одна из их отличительных черт.

Оборот недвижимости контролируется государством. Возможно установление ограничений обороноспособности отдельных видов недвижимости (чаще земельных участков определённого назначения, объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании).

При это недвижимое имущество может быть предметом большого числа гражданско-правовых договоров.

Все сделки с недвижимостью можно подразделить на две группы в зависимости от того, связаны они с переходом права собственности на недвижимость к другому лицу либо не связаны.

Соответственно, к первой группе относятся такие сделки как купли-продажи, мены, дарения, ренты. Первые будут рассмотрены подробнее как встречающиеся наиболее часто.

Сделки с недвижимостью должны соответствовать общим требованиям, которые законодательство предъявляет ко всем сделкам:

– содержание сделки не должно противоречить закону;

– лица, вступающие в сделку, должны обладать способностью к участию в ней;

– волеизъявление стороны сделки должно соответствовать его действительной воле;

– волеизъявление должно быть совершено в форме, предусмотренной законом для данной сделки.

сделки. В чем состоят обязательства сторон по договору (предмет которого недвижимость)?

продавец обязуется передать имущество в собственность другой стороне – покупателю за определенную плату, а покупатель обязуется это имущество принять

даритель обязуется безвозмездно передать в собственность одаряемому недвижимое имущество

каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно имущество в обмен на другое

(обмениваться могут различные виды имущества, но не деньги)

Стороны сделки. По договорам купли-продажи, мены и дарения происходит передача права собственности, а значит лицо, передающее по такому договору недвижимое имущество должно быть его собственником. При этом, как уже было отмечено, право собственности на недвижимое имущество подлежит регистрации в Росреестре, а сведения о праве собственности вносятся в единый реестр (ЕГРН).

Форма сделки. Сделки с недвижимостью требуют обязательной письменной формы, а при ее несоблюдении такие сделки недействительны. Как правило, такой договор должен составляться в виде единого документа (а не путем обмена документами, исходящими от сторон, что допустимо при заключении многих иных письменных сделок).

Более того, договоры купли-продажи, мены или дарения недвижимости подлежат государственной регистрации, осуществляемой также Росреестром. Зарегистрировать сделку можно обратившись в лично территориальные органы Росреестра или в МФЦ, либо подав документы по почте или в электронном виде (через сайт Росреестра).

Юридические последствия такой сделки наступают с момента ее государственной регистрации. В случае с договорами купли-продажи и дарения регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сама сделка.

В случае же с договором мены регистрировать сделку не нужно, регистрируется лишь факт перехода права на основании заключенного сторонами договора.

Размер госпошлины за регистрацию составляет: для физических лиц – 2 000 рублей, для юридических – 22 000 рублей Пошлина за регистрацию прав на земельный участок сельхозназначения: 350 рублей.

В особых случаях перед государственной регистрацией может потребоваться нотариальное удостоверение сделки:

Дарение

– дарение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину;

– дарение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество (за исключением долей в праве общей собственности на приватизированный земельный участок из земель с/х назначения);

– договор дарения жилого помещения при отправке его на регистрацию почтой.

Мена

– отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или ограниченно дееспособному гражданину;

– сделки по отчуждению доли в праве общей собственности (кроме земельных долей, договоров, заключенных в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве).

Сроки регистрации:

– 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром

– 9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ).

Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов:

– 3 рабочих дня при обращении в Росреестр

– 1 рабочий день – для документов, поступивших в электронной форме

– 5 рабочих дней при обращении через МФЦ.

Риски в сделках с недвижимостью

Признание сделки незаключенной.

Если стороны (умышленно или по неосторожности) при заключении сделки не соблюли требования закона к ее содержанию, такая сделка может быть признана незаключенной.

Основанием для этого может стать отсутствие в договоре необходимых существенных условий (то есть таких, без согласования которых сторонами сделка, согласно закону, состоятся не может).

К существенным условиям относятся:

Купля-продажа

Дарение

Мена

– предмет договора

– цена

– предмет

– предмет

Отчуждение имущества несобственником. Лицо, не являющееся собственником имущества, не может передать такое право другому лицу.

При этом, приобретатель недвижимости должен сам удостовериться в наличии у продавца права на отчуждение недвижимости, что подтвердить его добросовестность.

Добросовестным является приобретатель, не знавший и тот, кто не должен был знать о том, что продавец не имел права отчуждать недвижимое имущество, поскольку не являлся собственником имущества.

Добросовестность дает приобретателю недвижимости определенную защиты от притязаний на это имущество других лиц (а иногда и настоящего собственника), поскольку Гражданским Кодексом установлено, что имущество не может быть истребовано от добросовестного приобретателя.

Кроме того, отчуждение имущества лицом, не имевшим на то правовых оснований, может стать основанием для признания сделки недействительной (например, продажа имущества компании, лицом не уполномоченным на совершение таких сделок, а также отчуждение общего имущества одним из супругов, без согласия на это другого). Недействительность сделки может наступить и в других случаях, которые перечислены в Гражданском Кодексе.

Обременения имущества. Переход права собственности на недвижимое имущество не влечет прекращения прав на это имущество иных лиц, возникших у них до перехода права собственности (например, по договорам аренды или залога).

Приобретатель может оказаться в ситуации, когда приобретенная недвижимость обременена действующими договорами аренды, по условиям которых арендодатель лишен возможности одностороннего внесудебного расторжения договора, а ставка арендной платы значительно ниже рыночной.

К обременениям следует отнести также риск возможного ареста объекта (суд или приставами) по требованиям третьих лиц к продавцу до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю.

С целью минимизации указанных рисков при заключении сделки приобретателю следует запрашивать выписку из ЕГРН по приобретаемому объекту (для жилой недвижимости – также выписку из домовой книги), а в договор включить гарантии об отсутствии обременений в отношении объекта.

Также сторонам сделки следует обратить внимание на вопросы налогообложения при совершении сделок с недвижимостью.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5f71bec537592c081ffdb799/dogovor-kupliprodaji-dareniia-meny-nedvijimostiriski-pri-zakliuchenii-dogovora-5f71c521df292d1109411fac

Договор мены: его плюсы и минусы по сравнению с договором купли-продажи

Отличие мены от купли продажи таблица

24.06.2016 | 08:00 51905

Сделки с недвижимостью по договорам мены не очень популярны, они составляют лишь 10% от всех операций с квартирами. Но иногда гораздо выгоднее поменяться жилплощадью, чем продавать и покупать. Это позволяет сэкономить на оформлении сделки.

Федот, да не тот

Мена – это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой. Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена.

По большому счету, мена – та же купля-продажа. Разница в том, что в первом случае стороны расплачиваются друг с другом по бартеру, то есть товар на товар, а во втором – деньгами.

Сделки по договорам мены регулируются Гражданским кодексом РФ (статьи 567-571).

Для сделок по договорам мены (ДМ) действуют в основном те же правила, что и по договорам купли-продажи (ДКП). То есть если обмениваются квартиры стоимостью более 1 млн руб.

, приобретенные меньше трех лет назад, то придется заплатить подоходный налог 13%. Точно так же нужно регистрировать договор в Росреестре.

Как и при ДКП, требуется согласие супругов на совершение сделки и тоже не разрешается ухудшать жилищные условия ребенка, если он в результате ДМ переезжает с одной жилплощади на другую.

Так что на общих нюансах мы останавливаться не будем. А лучше поговорим только о специфических сторонах мены. Они весьма любопытны.

Кому это надо

К мене редко прибегают по понятным причинам: найти того, кого устроит ваша квартира и чья жилплощадь при этом понравится вам, непросто. Зато при родственных сделках мена – отличный вариант.

Например, супруги развелись, и им нужно поделить трехкомнатную квартиру, которой они владели на праве долевой собственности. А у жены при этом есть еще своя собственная однокомнатная.

Можно, конечно, эту «однушку» продать и выкупить у экс-супруга его долю в «трешке». Но поиск покупателя, учитывая кризисное падение спроса, может затянуться на неопределенный срок. Вдобавок придется заплатить за совершение этой сделки, а потом еще одной – по выкупу доли.

Мена же позволяет полюбовно решить вопрос всего за месяц. Если, конечно, у бывших супругов нет взаимных претензий и они согласны на такой вариант.

Еще пример. Члены семьи получили наследство от умершего отца. По завещанию каждому назначено имущество: сыну автомобиль и земельный участок, дочери дача. Но сыну машина не нужна, да и земля ни к чему. А вот дача пригодилась бы.

Дочь же, наоборот, предпочла бы авто и землю. При этом оба хотят сохранить это имущество в семье, не продавая чужим людям. Здесь договор мены – идеальный выход, опять же если между сторонами нет никаких противоречий.

Более привлекательным будет договор мены и в тех случаях, когда срочно продать или купить жилье не требуется и вы готовы ждать подходящего варианта на обмен довольно долго.

Или если есть немного денег, которые вы готовы доплатить за улучшение жилищных условий при обмене. Новое жилье на них не купишь, а затеваться с ипотекой дорого или кредит не одобряют. Скажем, вы бы хотели поменять свое однокомнатное жилье на аналогичное, но в другом районе, более престижном, доплатив разницу в цене. В таком случае мена оправдана.

Бубновый интерес

В чем преимущества такой сделки? Когда меняются равноценные по стоимости квартиры, то все расчеты между сторонами производятся без денег. Поэтому не нужно платить комиссию за перевод по безналичному расчету, а ведь она начинается от 1% от перечисляемой суммы – в итоге набегает немаленькая оплата.

Не придется раскошеливаться и на аренду банковской ячейки и сопутствующие услуги (комнату для переговоров, доверенность на доступ контрагентов арендатора к ячейке и т. п.) – расходы за месяц составили бы около 3 тыс. руб.

Правда, если одна квартира, участвующая в сделке, дороже другой, то для доплаты нужно будет провести указанные операции. Но все же это будут меньшие траты.

Договор мены – это один документ, а ДКП – два: один человек продает имущество, а второй покупает, поэтому для каждой стороны составляется отдельный договор. Соответственно госпошлину за регистрацию ДКП придется платить дважды – в целом 4 тыс. руб.

То же относится и к нотариальному заверению сделки. Вообще-то закон этого не требует.

Можно составить договор мены в простой письменной форме, обойтись без нотариуса и просто зарегистрировать документ в Росреестре.

Но некоторые для надежности предпочитают посетить нотариуса. Его услуги обычно стоят около 3 тыс. руб. за заверение одного договора (или проценты от стоимости квартиры). При купле-продаже придется платить дважды, ведь договора-то два. А при мене – только один раз.

Еще один крайне важный нюанс касается расторжения договора. Допустим, покупатель по каким-то причинам заподозрил продавца в нечестности и через суд добился расторжения сделки купли-продажи.

Продавец должен полностью вернуть ему уплаченные за квартиру деньги. Но он их давно потратил. Тогда покупателю придется ждать выплаты не один год и можно вообще не дождаться.

Если же стороны обменялись квартирами по ДМ, а после этого сделка была расторгнута, то просто возвращается статус-кво: каждый участник получает свою прежнюю квартиру. Финансовый ущерб понесет только тот, кто, например, сделал свежий ремонт в новом жилище – эти затраты не компенсируются.

Подоходный налог при мене платится только в том случае, когда стоимость меняемого имущества неодинакова (помним про условие о трехлетнем возрасте недвижимости, которое упомянули в начале).

Например, вы меняете свою «двушку» стоимостью 4 млн руб. на однокомнатную, оцененную в 3 млн руб. Вторая сторона ДМ должна будет доплатить вам 1 млн руб. – и налогом облагается эта сумма, а не 4 млн. Значит, и размер налога будет меньше.

Не без этого

Не все так прекрасно, конечно. Есть у ДМ и минусы. Один мы уже назвали: если сделка совершается не между родственниками или знакомыми, то придется долго искать вариант для обмена.

Второй – договоры мены расторгаются заметно чаще, чем ДКП. Сделка не денежная, поэтому оценка имущества субъективна. Предположим, поменялись наши уже упомянутые наследники дачей, автомобилем и участком. И тут жена наследника решила, что его машина и земля вместе стоят дороже, чем дача. Заказала экспертную оценку недвижимости, с ней – в суд. Обычно судьи легко соглашаются с такими доводами.

Сложности возможны и с налоговыми органами.

Налоговики могут посчитать, что меняемые квартиры неравны по стоимости, и заподозрить вас в попытке уйти от уплаты налогов.

Тогда сделку приостановят, а вам придется объясняться с сотрудниками из налоговой службы.

Что нужно

В договоре мены обязательно должны быть приведены все данные об обмениваемых квартирах (земельных участках, домах и пр.). Это не только адрес и количество комнат с площадями, но и номера и даты регистрации документов, на основании которых имущество принадлежит собственникам.

Если у квартир есть кадастровые номера, то технический и кадастровый паспорта на такую недвижимость к общему пакету документов прилагать не нужно. В противном случае придется заказать эти документы в проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ, в некоторых регионах этот государственный орган называется бюро технической инвентаризации – БТИ).

Если в договоре не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными.

Когда стоимость указана, придется приложить экспертное свидетельство об оценке имущества.

В случае разной стоимости объектов обязательно отмечается, производится ли доплата, в каком виде (наличными или безналично), в какие сроки.

Нелишним будет прописать, что если после регистрации ДМ квартира будет изъята третьими лицами, то другая сторона обязуется полностью возместить пострадавшей стороне все убытки.

У тех, кто не поленится и внимательно изучит информацию на сайте Росреестра, а также грамотно составит договор, неприятных сюрпризов при обмене не возникнет.

Надежда Рогожкина    Филипп Урбан   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/231165/

Договор купли-продажи и договор мены: сравнительный анализ

Отличие мены от купли продажи таблица

1. Понятие договора мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).

Из этого законодательного определения следует, что данный договор является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Исторически договор мены появился ранее договора купли-продажи, хотя законодательное признание он, напротив, получил гораздо позднее.

Мена преобладала в условиях натурального хозяйства, но с появлением денег и развитием товарно-денежного обмена была во многом вытеснена куплей-продажей.

Экономически куплю-продажу также можно рассматривать как мену – обмен вещей на деньги.

В силу договора мены его участники взаимно обязуются передать друг другу в собственность определенные вещи (товары), причем одна сторона, приобретая вещь в собственность, передает другой стороне иную вещь.

Следовательно, каждая из сторон данного договора одновременно является продавцом в отношении товара, который она обязуется передать контрагенту, и покупателем в отношении товара, который она обязуется принять в обмен.

Поэтому к договору мены соответственно применяются правила о договоре купли-продажи, если только это не противоречит существу отношений мены (п. 2 ст. 567 ГК); например, к нему неприменимы правила о денежных расчетах покупателя и продавца или о возможности уценки товара ненадлежащего качества.

Предмет договора мены могут составлять как движимые вещи, в том числе ценные бумаги и валютные ценности (разумеется, с соблюдением требований специального законодательства – ср. п. 2 ст.

454 ГК), так и недвижимое имущество, например земельные участки, жилые помещения и т.д.

Вместе с тем объектом мены может быть лишь то имущество, которое либо находится у отчуждателя на праве собственности (или праве хозяйственного ведения), либо будет приобретено им на этом праве у третьего лица, поскольку иначе отчуждатель не сможет передать это имущество в собственность своему контрагенту. Не может быть поэтому признан договором меныдоговор обмена жилых помещений между их нанимателями по договорам социального найма (ст. ст. 72 – 75 ЖК), а не собственниками.

Примечательно, что на практике даже обмен жилыми помещениями, принадлежащими собственникам (например, приватизированными квартирами), нередко оформляется путем заключения двух или нескольких договоров купли-продажи (обмен через куплю-продажу), как правило, с использованием услуг посреднической (риелторской) фирмы. Обратившемуся к ней гражданину, желающему обменять свою квартиру на другую, фирма находит покупателя, который соглашается ждать, пока она не подберет соответствующее жилье первому клиенту.

Поскольку объектами договора купли-продажи могут быть некоторые имущественные права (п. 4 ст. 454 ГК), возникает вопрос о возможности для них стать предметом договора мены.

Представляется, что в этом качестве могут выступать корпоративные права, в том числе выраженные бездокументарными ценными бумагами (акциями), которые наше законодательство о ценных бумагах, по сути, приравняло к вещам (в частности, при обмене акций или долей участия в обществах с ограниченной ответственностью, который иногда используют и публично-правовые образования), а также безналичные деньги (по существу, являющиеся правами требования клиента к банку, но зачастую приравниваемые к являющимся вещами наличным деньгам). Последние, например, в качестве товара (а не платежного средства) обмениваются на иностранную валюту (другой товар). Нет препятствий и для обмена корпоративными правами (паенакоплениями), например между членами жилищных и иных потребительских кооперативов. В форме договора мены возможна и уступка корпоративного права в обмен на вещь (например, отчуждение акционером своих акций в обмен на недвижимость). Однако в отношении взаимной передачи обязательственных прав речь должна идти не о договорах мены, а об их возмездной взаимной уступке контрагентами (двойной цессии), так как договор мены все же рассчитан на обмен вещей, а не прав.

Разумеется, не могут быть признаны договорами мены двусторонние сделки, предусматривающие передачу товара в обмен на уступку права требования или обмен товаров на эквивалентные по стоимости услуги.

В этих случаях отсутствует прямо установленный законом конститутивный (правообразующий) признак данного договора – взаимная передача товара в собственность. Поэтому такие отношения квалифицируются как смешанные договоры (п. 3 ст.

421 ГК), содержащие в себе элементы нескольких различных договоров (купли-продажи, цессии, подряда и т.д.).

2. Особенности договора мены

Распространение на отношения мены общих правил о купле-продаже исключает необходимость подробного рассмотрения положений о субъектном составе и форме данного договора, а также о последствиях нарушения вытекающих из него обязательств, включая передачу товара ненадлежащего качества или с другими недостатками. Вместе с тем в законе имеется ряд специальных предписаний, отражающих известные особенности содержания и исполнения договора мены в сравнении с аналогичными правилами о договоре купли-продажи.

Прежде всего необходимо учитывать эквивалентный характер обычного товарообмена. Поэтому, если в договоре мены отсутствуют указания на цену или хотя бы сравнительную стоимость обмениваемых товаров, они предполагаются равноценными.

В этом случае расходы по исполнению договора, в том числе по передаче и принятию обмениваемых товаров, возлагаются на ту сторону, которая в конкретной ситуации несет соответствующие обязанности (п. 1 ст. 568 ГК), в частности обязанности продавца по передаче товара и обязанности покупателя по его принятию.

Договором мены может быть предусмотрено иное распределениетаких обязанностей, например, их возложение на одного из участников.

Однако закон теперь рассматривает в качестве мены и ситуации, когда по условиям договора обмениваемые товары не являются равноценными.

Тогда сторона, предоставляющая в обмен меньший по стоимости товар, обязана оплатить другой стороне разницу в ценах обмениваемых товаров (п. 2 ст.

568 ГК), что не превращает такой договор в куплю-продажу или в смешанный договор, содержащий элементы мены и купли-продажи.

Обмен товарами по данному договору совсем необязательно должен быть одномоментным и осуществляться из рук в руки. По условиям конкретного договора одна из сторон может быть обязана передать товар ранее, чем другая предоставит обмениваемый товар.

В таком случае к исполнению обязанности по передаче товара стороной, для которой договором установлен более поздний срок передачи товара, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. ст. 569, 328 ГК).

Для нее это означает прежде всего возможность приостановить передачу товара либо вовсе отказаться от исполнения договора, если контрагент предварительно не передал ей товар.

Переход права собственности на обмениваемые товары в соответствии со ст. 570 ГК по общему правилу происходит после того, как обязанности по передаче товаров исполнены обеими сторонами, т.е.

предполагается одновременным, если только иное прямо не предусмотрено законом или договором (например, право собственности на недвижимые вещи по общему правилу п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК возникает и прекращается в момент государственной регистрации).

Такое положение призвано предотвратить ситуацию, в которой сторона, первой получившая товар, приобретает на него право собственности, не выполнив встречной обязанности по передаче контрагенту другого товара.

Особенностью в отношениях мены обладает также правило об эвикции – ответственности продавца за истребование вещи у покупателя третьим лицом. Согласно общей норме п. 1 ст. 461 ГК продавец в этом случае возмещает покупателю понесенные им убытки.

Для отношений мены это означало бы не всегда обоснованное оставление у такого продавца переданной ему в обмен вещи контрагента. Поэтому ст.

571 ГК предоставляет право стороне договора мены, у которой третьим лицом изъят товар, потребовать от своего контрагента не только возмещения соответствующих убытков, но и возвращения полученного в обмен товара.

3. Внешнеторговый бартер

В лексическом значении между словами “мена” и “бартер” можно провести тождество (бартер – от англ. barter, что означает менять, обменивать). Термин “бартер” традиционно в течение многих лет используется для обозначения внешнеторговых операций.

В период кризиса денежного обращения между коммерческими организациями СССР (как позднее и в Российской Федерации) широкое распространение получили отношения натурального обмена, которые тоже именовались бартером.

Однако более корректно применение термина “бартер” к внешнеторговым сделкам.

ГК не содержит определения бартера. Традиционно правовое регулирование внешнеторговых бартерных сделок осуществляется на уровне подзаконных нормативных актов, направленных в первую очередь на обеспечение таможенного режима. Различают понятие бартера в узком и широком смысле.

В узком смысле под бартером понимается обмен определенного количества одного товара на другой в виде натурального обмена.

В широком смысле под внешнеторговым бартером понимаются совершаемые при осуществлении внешнеторговой деятельности сделки, предусматривающие обмен эквивалентными по стоимости товарами, работами, услугами, результатами интеллектуальной деятельности.

В первом случае имеется в виду обмен вещами, имеющими товарную форму, что по своей природе ближе всего к договору мены, а во втором случае предусматривается обмен не только вещами, но также имеющими товарную форму работами, услугами, результатами интеллектуальной деятельности.

В этом случае достаточно аргументированной представляется позиция В.В. Витрянского, который предлагает подобные сделки квалифицировать не как мену, а как смешанный договор. В обоих случаях к бартерным не относятся сделки, предусматривающие использование при их осуществлении денежных или иных платежных средств, т.е.

механизма валютно-финансовых расчетов.

Договор внешнеторгового бартера является двусторонним, возмездным, консенсуальным, заключается в простой письменной форме.

В сравнении с договором мены можно выделить следующие особенности внешнеторгового бартера.

Во-первых, как следует из самого названия, бартер является внешнеэкономической сделкой, где одной из сторон договора выступает субъект предпринимательской деятельности Российской Федерации, а в качестве другой стороны – субъект предпринимательской деятельности иностранного государства.

Во-вторых, для внешнеторгового бартера предусмотрен только эквивалентный по стоимости обмен (даже без частичного использования платежных средств для компенсации возможной разницы цен).

В случае изменения условий договора в сторону возможности осуществления расчетов платежными средствами данное соглашение перестает считаться бартерной сделкой, а за оборотом платежных средств предусмотрен строгий административный контроль.

В-третьих, при совершении бартерных сделок (в широком смысле) в качестве предмета могут использоваться не только вещи в форме товара, но также работы, услуги и результаты интеллектуальной деятельности.



Источник: https://infopedia.su/18x3cdb.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.